作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市

央妈似乎有点不高兴了，不得已拿起了小鞭子。

何以见得？请看下文。

在6月7日的国常会后，昨天，央行在济南，接着召开了保障性住房再贷款工作推进会，调研推广前期租赁住房贷款支持计划试点经验，部署保障性住房再贷款推进工作。

该会议中涉及的主要内容有：

会议指出，房地产业发展关系人民群众切实利益，关系经济运行和金融稳定大局。设立保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成存量商品房用作保障性住房配售或租赁，是金融部门落实中共中央政治局关于统筹消化存量房产和优化增量住房、推动构建房地产新发展模式的重要举措，有利于通过市场化方式加快推动存量商品房去库存，加大保障性住房供给，助力保交房及“白名单”机制。

会议强调，金融机构和有关单位要深入贯彻落实中共中央政治局和国务院常务会议部署，深刻认识房地产工作的人民性、政治性，既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进。按照“政府指导、市场化运作”的思路，借鉴前期试点经验，着力推动保障性住房再贷款政策落地见效，加快推动存量商品房去库存。加强制度保障和内外部监督，坚持自愿参与、以需定购、合理定价，确保商业可持续，严格避免新增地方隐性债务，切实防范道德风险。

其中，还提到：

5月17日，人民银行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。同时，统筹考虑政策衔接，人民银行将原来的租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款政策中管理，在全国范围全面推广。

值得注意的是，本次保障性住房再贷款政策完全在市场化、法治化原则下开展，尊重各方参与主体的意愿，预计将带动银行贷款5000亿元。

简析：

本会议精神，据波哥看楼市分析，总结起来，其核心内容就是，在以政府收储模式的去库存上面，要强化落地和加速推进。

说简单点，就是怎么有效把这3000—5000亿元真正有效导入市场，而转化为切实的去库存成果。

这是本文，不同于其他朋友的一个独家观点。

此中，其他的不是方向性和原则性的要求，就是具体的操作细则和保障即约束手段等，可能会有一些朋友会被上述两段话搞蒙，实际上基本都忽略一点，即央行出手，必须要解决货币、金融和财政方面的核心问题，这才是本次会议的精髓所在。

波哥也拜读了很多的文章，要么大而全、要么搞了一堆数字等，似乎都不得要领。都想得太复杂，或者是没有读懂本次会议的核心意图，有所差池。

OK，其他的就不多扯了，下面再补充一个信息，下面的相关分析中，可以用来参考。

其中，在会议中提出一整套的操作方案：

一是，要加强统筹协调，健全工作机制。

二是，确定1到2家具有较强专业化能力的地方国企作为收购主体。

三是，建立项目筛选、购买和分配环节的严密制度规范。

四是，在地方层面安排适当的财税政策支持。

五是，动态掌握保障性住房配售和配租的需求，指导收购主体市场化选择收购对象和合作银行。

六是，加强对收购主体贷款资金和房企出售所得资金的监管，项目开展一段时间后要组织开展审计。

好了，关于本次会议的主要内容，就不多说了，各媒体上都有详细介绍。

下面，再聊两个主要问题：

◢其一是：在国常会后没几天，为何央行，就快速召开了这个会议？

据波哥看楼市观察，主要是前期的降息、降首付、降房贷等政策，精准消化了一部分购买力，但是目前市场上整体的库存压力依然很大，也就是前端那些政策有一定效果，但是没真正地催热市场，只是在一些个别城市，初步形成点状型的市场动力或热点，房企销售压力依然艰巨。

而上次提出3000亿元来收购市场存量、并将之转化为保障性住房的政策，各主流城市的动作实际上并不多，基本都是小打小闹，达不到政府的真正要求，上面也很着急啊。

但是，客观上看，各地政府或国企或银行等，也有烦恼啊，因为缺乏具体的可操作的政策指引，基本都是原来租赁住房的那一套，而显得过于谨小慎微，都放不开手脚。

因此，央行亲自出面，把各位有关大佬叫到一起，有针对性的开了一场重要的会议，明确了具体的执行方案、和相关主要的操作流程，扫除了地方性国企、项目方和银行三大主体之间的政策障碍，解放了他们的思维和手脚。

譬如，在保障性住房再贷款的支持领域方面，相关领导讲到四点，为控制篇幅，在此只摘录两点，如下：

一是收购主体精准。一个城市政府选定不超过两家地方国有企业作为收购主体，被选定的国有企业及所属集团 不得作 为政府融资平台，且符合商业银行授信要求，要坚持市场化运营，严格避免新增地方政府隐性债务。

二是收购对象精准。收购对象严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房，对不同所有制房地产企业一视同仁，资产负债和法律关系清晰，严格把握所收购商品房的户型、面积标准。

因此，波哥看楼市判断，接下来，在国家力量去库存方面，其效率会逐步加速，因为有了可参照的模式和打通了相关政策上的堵点，这个局面必然很快就会显现出来，毕竟，已经到6月中旬了，2024年的一半马上就要结束了。

综上，央行召开本次会议，在波哥看来：

首先，就是一次解放思想的大会；

再者，就是一场相关政策宣贯和提出执行可操作方案的一次重要会议

同时，也是一次激发国家力量下场入局和去库存的重磅会议，其价值必将影响深远。

时不我待，只争朝夕，打通政策堵点、合盘推出操作方案，央妈操碎了心，就是要有效把国家队赶进场，为此点赞！

◢其二是：央行612会议，将给楼市去库存带来什么价值？

据波哥看楼市独家分析，其价值将主要为：

能切实加速推动去库存，更多的城市和房企等主体会受益，最终有效推动国内经济的整体发展和可持续繁荣。

3000—5000亿元砸下去，这些都是真金白银，加上地方型国企为核心操作载体，通过政府收储，可迅速将市场上的一些房屋收回来，变成保障性住房，房企获得了宝贵的流动资金、银行也没什么风险、购房者也无需再担心烂尾的问题了，政府也能有效充实保障性住房的水池等，是一个多方可共赢的模式，而可以逐步化解目前市场的许多僵局。

利在千秋，功在当代，也不为过。

对当前国内楼市的去库存问题而言，市场消化一部分，政府再干到5000亿元的收储规模，二者叠加，国内楼市的大势不可能不发生巨大的改变。

据波哥观察，近期，市场担心政策的力量不够，提出了很多极端和比较情绪化的想法，无足轻重，治大国如烹小鲜，真的这样简单吗？

不可能。

也即，原来，很多人都在担心水不购，比如很多人还在说这3000亿元根本不够；可是，实际情况是，不是水不够，而是水流不出去，“泼天的流量没人敢去接”，这才是当下国内很多问题的症结所在。

比如，在政府收储模式上，谁是收购主体、哪类项目可以收购、我如何去和以什么价格收购、我的收购资金从哪里来？

等等

确实存在许多现实的问题和障碍。

在这种情形下，这3000亿元能流的出去才怪。

故而，波哥认为，本次央行的会议，首先和重点破解了以上思想上的束缚，必将引动这3000亿元的资金水源，去及时解渴那些符合上述要求的地方，而大大策动楼市去库存问题的消减。

过程中，各类不同主体的受益，将是题中应有之义，无需多言。

实际上，这是一个简单的算术题，假设当前的库存是一块大蛋糕，市场化吃掉一部分、国家队收储又消化掉一部分，肯定会变小，而且，两者又是互相关联和影响的关系。

——市场化起来了，国家力量就会减弱；反之，市场依然在睡大觉，那么国家化力量，就会一直会出手，直到把你叫醒、扶上马送一程后，才会渐渐功成身退，而深藏功与名。

特别是，从今年的430、到517、到67到昨天的612，国家的一系列大动作，皆为波哥上述观点的有力佐证，一言以蔽之，即为：

楼市不兴，政策不止。

继续加码，全胜为本。

波哥认为，在本次会议后，随着众多城市国家队的入场，必能有效消化很多的市场存量，进而也能有效提振市场的信心等，自然会慢慢激活市场的真正动能。

如果，还有一些问题，在后续再推出一个5000亿、或8000亿等的收储大招也并不是不可能，言而总之，就是一句话，就是必须把中国楼市搞起来，这一点永远不会变。

写在最后：

据波哥看楼市独家观察，想比起其他政策，本次会议着重是从政府端、金融端和双轨制中的保障房端来发力的，是有形之手的强势出击，前面部分市场效应已经显现，现在需要国家力量和财政力量，来快速策动当下严峻的去库存问题，以便有效托举楼市和经济的大局。

其中，波哥觉得，央行昨天的会议，与以前的几次会议所要解决的主要问题不一样，它着重在金融层面，对目前而言，就是有效引导财政资金，尽快为当下楼市创造有效价值。

简而言之就是：

鞭策上述3000—5000亿元政府收储性资金有效进入市场，而且必须要跑起来，跑得稳。

唯此，才能真正彰显出政府收储模式的功用，也必能有效去消化很多现实的库存，对整体市场的回暖，应该会产生较大的积极作用。

因此，总体来看，昨日举行的“央行612”会议，虽然，明面上说的是保障性住房再贷款的主题，实际上讲的是，如何把3000—5000亿元财政资金逼入市场、去帮助和加速市场去有效去库存的重要问题。

另外，政府其实比市场更焦虑，一大把的钱，躺在银行里面睡觉，而市场又饿得呱呱叫和面黄肌瘦的，纯然的营养不良，国家也很着急。

而，市场上，有人却觉得某些政策的效果不明显，这样就产生了一种错觉——因为国家力量和大部队还未真正下场，部分人就觉得还要再观望。

当然，这也是目前市场上的一个现实情绪，毕竟，因为，大家，都想看到楼市真正起来，而找回那些失去的信心和重新建立对未来的期盼。

有鉴于此，波哥看楼市认为，央行612会议，重磅推出后，当能有效缓解此类有所脱节和失衡的问题和焦虑等。

上述一系列要求和配套操作方案出台后，一个可见的情况是：

3000亿资金，将会快速备齐阵容，加速跑步入场，而奔赴全国各地。

并且，波哥认为，这个时间很快就会到来。

因为，各政策堵点基本都打通了，你再跑不起来，仍然像蜗牛和老龟一样，可能就要被领导们打小PP了。