张磊用父母多年的积蓄买的房子，没想到却竹篮打水一场空，让我们看一下具体怎么回事！

案例回顾

（真实事件改编，文中皆为化名）

张磊夫妻俩毕业后就留在了北京，一直想买个房子安家，因为资金有限只能选择一个老旧的二手房。

正巧在买房中介那看到陈老太有个房子在卖，中介带着张磊夫妻看房子，房子虽然不大，但采光很好，张磊与陈老太商量了3个月，最后定的房价是175万。

张磊选择了用首付和贷款的方式支付，交了54万的首付，剩下的办理了贷款。

陈老太在他外甥王阳的陪同下去房管局将房子过户给了张磊。

张磊夫妻在这个房子生活了两年，二人生活的很甜蜜，还共同孕育了孩子。

就在张磊夫妻沉浸在初为人父母的喜悦中时，一位叫刘岩的人来找了他们。

刘岩自称是陈老太的儿子，对张磊说：“张先生，不好意思，我母亲患有精神分裂症，所以卖给你的房子我要收回”

张磊很惊讶：“我房子都住了2年了，而且当时你母亲陈老太一切正常啊，根本就不像你说的患有精神疾病”

“我母亲已经患病差不多20年了，她不可能正常的”刘岩说。

“那不行啊，当时我是和陈老太还有她外甥王阳一起商量买房的事，而且过户的时候王阳一直陪同”张磊说。

“但是我是我母亲的监护人，我不知情，所以房子现在要收回”刘岩说。

“我不同意返还房子，而且这么多年你都没找，我现在住两年了你才来要房子，我不会把房子给你的”张磊很生气。

过了一段时间，陈老太的儿子刘岩将张磊起诉至法院要求确认陈老太与张磊之间的买卖合同无效。

那法院会支持么？让我们一起看一下

法律分析

刘岩称，自己为陈老太的监护人，陈老太患有精神分裂症，为限制行为能力人，而限制行为能力人所作出的行为未经法定代理人同意应为无效。

而刘岩对于房子卖给张磊的行为并不知情，所以买卖合同应当是无效的。

但张磊认为，自己买房时与陈老太协商3个月，没发现陈老太有不正常的行为，而且自己已经支付了房款，金额也没有低于市场价，所以自己为善意第三人，合同应当是有效的。

在庭审中，刘岩向法院提交了陈老太患有精神分裂症的证明，并提交了一份司法鉴定意见。

鉴定结果为：陈老太是限制行为能力人。

在庭审中，法院问刘岩为什么在卖房2年后才主张权利？

刘岩给的答复是：刘岩和陈老太关系不太好，这期间虽然有联系，但是来往较少，所以对卖房的事不知情。

那法院会如何判决的？

根据《民法典》的相关规定，限制行为能力人实施的民事法律行为应当经法定代理人同意或追认，否则是无效的。

也就是说陈老太在卖房期间属于限制行为能力人，而且卖房属于重大事项应当经过儿子刘岩的同意或者追认，但刘岩现在不同意，所以陈老太卖房的行为应当是无效的。

最后法院判决，陈老太与张磊之间的买卖合同无效。

判后，张磊不服提起上诉，但二审维持了一审判决。

又过了一段时间，陈老太的儿子刘岩又起诉张磊：要求张磊搬离房屋，并支付2年间房屋使用费13万元。

而张磊提起反诉，要求陈老太及儿子刘岩返还购房款175万及利息，并赔偿房屋增值差价、装修费、评估费等各项损失120万元。

那法院又会如何判决呢？

张磊在买房时，通过购房中介与陈老太协商3个月，并且当时陈老太在其外甥的陪同下与张磊完成了交易，张磊在购房过程中已经尽到了审查义务，对于合同无效并未过错。

而陈老太的儿子刘岩在陈老太卖房后2年内，均不知情，其作为陈老太的法定代理人，明知母亲患有精神疾病，仍对陈老太的行为放任，尤其是在陈老太做出将房子出卖这一重大事项时，刘岩未尽到监护职责，对合同无效应当负全部责任。

根据评估，张磊的各项损失合计100万元。

最后法院判决，张磊搬离房屋，搬离当日陈老太及刘岩返还张磊购房款175万及利息，并赔偿张磊损失100万。

个人观点

陈老太的儿子没有对母亲尽到监护职责，还要求张磊为自己的行为负责，还好最后法院没有支持他的请求。