5月17日，国家统计局在官网上公布了1-4月份全国房地产市场的基本情况报告，以下四组数据我们必须做到心中有数，才能决定在今年到底是买房，还是卖房？ 数据 1 1—4月份，全国房地产开发投资30928亿元，同比下降9.8%；其中，住宅投资23392亿元，下降10.5%。（数据来源：国家统计局官网） 老高解读：房地产投资下降会导致行业就业机会减少，因为它涉及庞大的产业链，包括建筑、装修、家具等多个领域，会影响这个消费领域链条关系，与此同时，投资下降可能会进一步导致房地产市场供应过剩，房价会大概率下跌，对购房者，尤其是刚性需求者无疑是重大利好，但对开放商和投资者则是一个严峻挑战。 数据 2 1—4月份，房地产开发企业房屋施工面积687544万平方米，同比下降10.8%。其中，住宅施工面积480647万平方米，下降11.4%。房屋新开工面积23510万平方米，下降24.6%。其中，住宅新开工面积17006万平方米，下降25.6%。房屋竣工面积18860万平方米，下降20.4%。其中，住宅竣工面积13746万平方米，下降21.0%。（数据来源：国家统计局官网） 老高解读：2016年到2023年底的各项严格调控如限购、限贷和限售，有效避免了房地产市场出现泡沫，这些措施抑制了购房的热情，打击了炒房者的“嚣张气焰”，但不利因素也在蔓延，新开工面积锐减。 另外，人口结构的变化也对新开工面积产生重要影响，人口出生率的变化、老龄化加剧，对住房的需求也在发生变化。老年人，无论是改善性住房需求，还是刚性需求，更倾向于核心地段的二手房，而不是购买新房。新开工的项目离核心地段较远，或远离他们惯性思维中的好房子，这样的选房思路即决定过去几年的购房倾向，也决定着今后很长一段时间新项目上马。 有弊就有利，我们也不能忽略有利一面，未来几年房子，核心城市、核心地段的房地产很可能会步入稀缺资源，导致这部分房价稳中有升，优质资产、优质化为成为主流，而核心城市周边的住宅很可能逐步被边缘化。 数据 3 1—4月份，新建商品房销售面积29252万平方米，同比下降20.2%，其中住宅销售面积下降23.8%。新建商品房销售额28067亿元，下降28.3%，其中住宅销售额下降31.1%。（数据来源：国家统计局官网） 老高解读：1-4月份，全国有21座城市，包括成都、东莞、厦门、南京和苏州等取消限购，杭州和西安则在5月9日同时取消，因此未能统计到新房销售数据里。取消限购能对地产销售的产生积极影响，但也可能带来一些负面效应，房价剧烈波动、金融风险等因素，潜在的购房者，包括刚性需求，都采取观望的态度，再次验证了经济学理论中，买涨，不买跌！这就是1-4月，新建住房销售面积锐减的主因；其次，尽管缺乏数据支撑，我仍大胆推断，供大于求，以及新房处于非中心地段、非核心地段，缺乏配套设施、交通遇阻等多重原因，也是销售额下降原因。 数据 4 1—4月份，房地产开发企业到位资金34036亿元，同比下降24.9%。其中，国内贷款5583亿元，下降10.1%；利用外资9亿元，下降46.7%；自筹资金11736亿元，下降10.1%；定金及预收款10002亿元，下降37.2%；个人按揭贷款4953亿元，下降39.7%。（数据来源：国家统计局官网） 老高解读：资金到位是指房企从各种渠道获得资金的总额，包括银行贷款、自有资金和股权融资以及现房销售额等，房地产资金到位同比下降，很显然，地产公司以及市场的资金流动性出现了很大程度的紧缩。供需关系直接影响着资金到位，如果市场供大于求，销售必然承压。雪上加霜，进入2024年，恒大、碧桂园等一些地产巨头雷声隆隆，存量都无法盘活的背景下，增量资金犹豫，选择观望。 免责声明：本项研究，为我个人长期运用模型进行动态和静态分析的成果，不作为投资依据，需要根据行情的动态变化来做出相应策略。