房屋增值1.6倍，自拆自建越来越多了！

前几日，在网上看到广东省首例业主“自主更新、自筹资金、原拆原建”危旧房改造项目—花都区集群街2号正式验收交房交证。

下图是重建前后的对比，能直观看到居住环境发生了翻天覆地的变化。据花都区官方介绍，集群街2号楼项目的实施，成功解决了困扰小区居民多年的供水、电梯加装等问题、并使房屋增值1.6倍之多。

城市之中老旧小区在拆迁之外，有没有其它出路，是目前普遍关注的问题。

除了集群街2号，此前我们也看到不少类似报道，如杭州、武汉、北京等城市都有类似成功案例，都是怎么做的？谁出资？费用多少？有没有失败案例？今天我们一起来看看。

▲重建前

▲重建后

成功案例1：

集群街2号楼位于广州市花都区新华街道辖区，原旧楼始建于1976年，为5层混合结构，共25户，历经48年岁月洗礼，外墙斑驳、砖体裸露、渗水裂缝等问题严重，被鉴定为D级危房，居民改造意愿强烈。

因为项目是单体建筑，地块面积小、土地利用率难有提升空间，重建利润微薄，吸引不了开发商介入，传统征拆方式也不可行。

后主管部门根据《危旧房屋拆除重建试点方案》，提出了“原拆原建、增加公服”的改造思路，按照“谁受益、谁出资”原则，引导居民承担主要改造成本。

项目拆建投资估算约800万元，由业主按照4600元/平方米标准共同承担改造成本，成为广东首个业主自筹、原拆原建的危房改造项目。

2024年3月启动，经过9个月的集中建设，1月验收交房。

成功案例2：

二十一街坊3-12门小区位于武汉新沟桥街道科苑社区，共有4栋建筑，3栋居民楼、1栋武钢单身宿舍楼。3栋居民楼中有两栋居民楼建成于1957年，为三层砖木结构，另一栋居民楼建成于1974年，为四层砖混结构。居民楼使用年限均在50年以上，超过使用年限。

2023年，湖北省试点“住宅合作社”危旧房改造模式。

当年年底，二十一街坊134户居民组建“住宅合作社”，选出居民代表、社区书记等8人组成理事会，选择区属国企青山安居集团为工程代建方，在原址新建了一栋32层的商品房，共有240套住房。

二十一街坊134户居民原址回迁，套内面积换套内面积，超出面积补差价，余下的住宅将通过市场销售用于平衡建设成本。

成功案例3：

杭州的浙工新村是浙江首个采取自主更新模式进行重建的危旧小区，重建资金主要由居民自掏腰包解决，自主更新。

浙工新村始建于上世纪80年代，共有14幢多层住宅，其中有13幢建于2000年之前。大多数楼幢由于建筑年代久远，房屋主体采用预制多孔板及条形基础，无抗震设防及配套用房，安全隐患较多，其中4幢多年前就已是C级危房。

2023年5月，杭州发布《全面推进城市更新的实施意见》，要求针对危旧楼房、老旧小区、既有住宅片区等落实安全隐患消除、功能设施完善、居住品质提升。由于小区只有部分是危房，但全体居民的重建意愿强烈，因而浙工新村最后采取了自主更新的模式。

浙工新村小区居民以“一幢楼一代表”为原则成立居民自主更新委员会，代表多数居民行使权利，采取委托政府部门的形式实施项目改造。

在近100%居民同意的前提下，由居民自主更新组织向政府提交自主改造申请，政府按照一事一议方式进行审议，条件合适的支持其进行“拆改结合”的自主改造。

资金来源上，原有住房的面积部分按1350元/㎡出资，其中不满53㎡的房源，按照53㎡计算。每户最多扩面20㎡，扩面部分按市场评估价出资，约34520元/㎡（根据不同楼层、户型、朝向等因素略有浮动），小区共548户，按面积计算的出资总额近4亿元。

除此之外，浙工新村重建后还有400多个地下车位，每个售价20余万元，总计可获得约1亿元销售款。由于这些车位全部针对小区居民销售，实际上也相当于是居民出资，这么算下来，居民总出资额约5亿元。

居民出资额大约占到重建总费用的80%以上，其余部分由旧改、加梯、未来社区创建等政策性补贴予以解决，整个项目做到收支基本平衡。

成功案例4：

合肥包河区的仪表厂宿舍区始建于上世纪60年代，房屋多为砖混、砖木结构，由于年久失修，安全隐患大。

2017年12月，合肥仪表厂宿舍老旧小区改造项目正式启动，以“政府引导、居民自治、分段实施、逐步推进”的方式，通过提升容积率，建设商品房对外销售，成为包河区首个采用“居民自治征迁”方法成功实现征迁的小区，即中铁臻庭项目。

而且中铁在这个项目上所有楼栋统一规划、统一建设，品质保持一致，带来居住环境提升的同时，房屋也增值明显。

从上面的几个案例来看，最简单的是提升容积率，原住户原址回迁，套内面积换套内面积，超出面积补差价，开发商承担通过提升容积率建造的房子收回成本和获利，二十一街坊3-12门小区和中铁臻庭都属于这种情况。

如果不提升容积率，资金来源则主要是业主自筹，如广州集群街2号楼由业主按照4600元/平方米标准共同承担改造成本。

另外就是政府引导、居民出资、市场参与的多元化更新模式，居民出资额大约占到重建总费用的80%以上，其余部分由旧改、加梯、未来社区创建等政策性补贴予以解决。

这里各地的补贴标准不一样，像合肥危改，根据《合肥市城区危险住房翻建重建管理暂行规定》和《合肥市城区危险住房处置补助资金管理暂行办法》规定：

在资金来源上，危险住房采取翻建、重建方式处置的，根据审计决算价，C级危险住房按照市、区财政和住房使用安全责任人2∶2∶6的比例分摊，D级危险住房按照市、区财政和住房使用安全责任人3∶3∶4的比例分摊。

有成功案例，自然也有历经波折，依然还没有成功的案例。

成都的中央花园二期是一个于1998年建成，有72栋楼、3295户的预制板商品房小区。由于建筑材料是空心预制板加砖混结构修建而成，相较于现在的商品房，预制板商品房保温、隔音、防水、承重等能力都较差。

如今二十多年过去，中央花园二期房体开始出现墙体开裂、钢筋裸露、砖裸露风化、地基下沉等多方面的安全隐患。

最早在2018年9月，中央花园二期小区业主开始向政府部门寻求帮助，提出“能不能重建整个小区？

同年12月，成都市武侯区委办公室在网上留言板回复：“如中央花园二期业主都愿意进行改造重建，街道将会同相关部门、企业推动该小区改造重建工作。”

同月，成都市武侯区人民政府晋阳街道办事发布《告知书》：“若小区业主同意率95%以上，将规划危房旧城改造。”

随后，在小区业委会和志愿者的努力下，2019年8月小区第一轮业主同意率达到96.7%。在业委会提交重建申请之后，2019年12月26日，主管部门批示：同意纳入危旧房论证。

2020年3月，业委会被告知，因小区属于商品房，不符合棚户区改造政策，如果要重建，只能原地原图原址重建，于是重建事宜被搁置。

但一个月后，也就是2020年4月成都发布了《城市有机更新实施办法》，列明了三种城市更新形式：保护传承、优化改造和拆旧建新。

中央花园二期的业主从中看到或许可以突破一道口子，之后又陆续申请。2021年11月，主管部门提出“自拆自建”的方式，并规划了四步走战略。按照方案，第一步小区业主达成意愿，第二步武侯区出规划，第三步争取成都市政策支持，第四步开始筹钱。

此外，武侯区政府还对接了银行，居民可以申请低息贷款支付重建费用。同时，因为政府未占地，所以需要业主同意率达到100%，政府才能出规划。

根据当时中央花园二期业委会副主任介绍，按照政府的方案，每户保留原来套内面积，总建筑面积将增加10%，按照房本面计算，即1:1.1置换。建房成本由居民承担，他们测算，每平方米大概4000元。但提到出钱，就有业主提出反对声音。之后，中央花园二期业委会又给出另一种方案，向政府争取小区总建筑面积增加20%，业主按照1:1旧房换新房。开发商垫资建房，多出的面积自行出售来覆盖成本，这样居民就不用再出钱。

2022年3月，中央花园二期业委会成员重新开始联络业主。到2023年5月20日，最终达到99.9%同意率（仅3户没同意）。

2023年5月25日，业委会形成报告提交给晋阳街道办及武侯区相关部门。8月21日，中央花园二期拆旧建新筹备组传来消息，整个进程涉及国土、规划、税务、城建等部门，需要做详细的方案向区市汇报。“按照城市有机更新有关文件，小区容积率有可能有机会上调，但具体情况需上级部门研究决定。”

业委会副主任表示，现在小区的容积率是2.0，如果容积率达到2.5以上，那后面就能推动了。“让业主、开发商、政府都满意的关键因素就是容积率的问题。”

2023年9月1日，中央花园二期业委会表示“现在相关报告以及方案已经提交给街道办，正在等答复”。

2023年底，得到回复，暂不实施“自拆自建”。目前业主在做两手准备，争取重建的同时，也在着手申请旧改！