从上至下，立法推进！房票+实物安置，新一轮城中村改造，拉开序幕！

和2015年前后的棚改及2021年后的“微改造”相比，这次为何动作大、备受关注？新经济形式下的城中村会如何改造？

本篇，我们尝试抽丝剥茧，窥探新一轮城中村改造背后的真相。

新一轮城中村改造 拉开序幕

城中村改造一头连着民生保障，一头连着城市发展。

实质上，新一轮城中村改造，箭在弦上，不得不发！

由于恶劣的居住空间与密集的人口等问题，城中村普遍存在诸多突出问题，城中村改造，迫在眉睫！

图源：南方+ 苏韵桦摄

此外，城中村作为城市化发展过程中的历史产物，许多城中村位于城市的优质区位，却有着土地占有率高、利用率低、产出率更低的浪费情况。

当前，以特大城市为代表的发展对土地的需求日益增大，必然要将城市土地集约利用。因此，盘活城中村的土地资源，促使产业结构转型升级以带动城市经济发展，符合城市发展的必然规律。

根据年初发布的《广州市城中村改造专项规划（2021—2035年）》，广州拟推进272条城中村（行政村）规划改造，涉及改造范围共计约155平方公里，主要分布在白云、海珠、天河等区，如此庞大的体量，若能改造升级，将会释放多大的能量？

新一轮城中村改造 是“二次棚改”吗？

城中村改造，并非新鲜事。早在2015年，棚改的启动，此后几年令房价“涨”声不断。本次城中村改造，是“二次棚改”吗？“新”在何处？

和以往不同的是，新一轮城中村改造，顶层表态，聚焦超大特大城市！

包括政治局会议、央行、国开行等多部门及高层会议，密集表态支持城中村改造，拔高战略定位。

4月28日与7月24日，中央政治局会议两度决议，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。

7月21日，国务院常务会议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。

据多个头部券商测算，本轮超大特大城市“城中村”待改造面积或超13亿平方米，每年拉动近万亿级投资，预计改造的全周期投资额在10万亿元以上。

重点城市城市更新基金设立情况与投资规模 图源：爱德地产研究院

其次，改造资金，一向是旧改推进难的主要症结之一，这也是新一轮改造的不同点之一！

央行直接发声：积极做好城中村改造的金融支持工作。中央增发1万亿元特别国债，支持各地方抗灾等基础设施建设。同时，特殊再融资债券和提前下达的2024年新增债务限额，也各达1万亿。

在央行和国开行的支持下，各地方有更多的空间进行城中村改造，更多决策权交给城市政府，同时也保证了城市的经济稳定和可持续发展。

新一轮城中村改造 将如何改？

有了高层和资金的支持，本轮新一轮城中村改造，该怎么改？

这一次，广州再一次走在前列！通过立法，推进城中村改造，或将成为范本。

3月29日，全国首个专门针对城中村改造的地方性法规《广州市城中村改造条例》（以下简称《改造条例》），获广东省人大常委会批准通过，意味着广州把城中村改造全过程纳入法制轨道，更是成为本轮城中村改造提供了新模式。

按照《改造条例》，本轮城中村改造将采用政府主导、国企做地，净地出让、否定土地一二级联动，以房票和实物安置替换货币化安置等新模式。

很长一段时间，广州的城中村改造事实上由市场主导。而《改造条例》明确，广州市城中村改造应当坚持政府主导、市场运作，规划先行、依法征收，公众参与、共建共治的原则。

过去城中村改造由市场化主导，经济价值高的被纳入改造计划，而历史遗留问题多、安全风险隐患大的却被留置。

现在，全部城中村都要纳入改造范围，征拆时不能只算经济账，只征收经济价值高、问题少的地块，而是要不分好坏全部征收，彻底解决城中村问题，并防止出现新的城中村。

同时，中央明确提出必须实行净地出让，直接否定了土地一二级联动，对城市更新土地开发多年来的习惯做法进行了根本改变。

在政府主导下，由政府认定的国企介入前期做地服务，后续再通过政府收储的方式进行挂牌拍卖，在流程上更有利于政府把控旧改进展和节奏。

由政府认定国有企业作为做地主体，例如广州的市级做地主体包括越秀集团、广州建筑、广州地铁、广州城投、广州交投、珠实集团、机场建设集团等全资国企。

图源：拆神

不同于上一轮棚改在政策鼓励下以货币化安置为主，新一轮城中村改造，以房票和实物安置为主！

由此可见，此轮城中村改造对房地产行业并非救市或者救房企，更多是改善居住条件和环境、优化存量土地资源配置，有利于城市和行业高质量的长期发展。

城中村改造 应持长远发展眼光！

不难看出，“一夜暴富”不再现实，对于新一轮以政府主导的城中村改造，我们应持长远发展的眼光看待！包括凤和(康乐村、鹭江村)、白云潭村等新一轮城中村改造，多为参考新模式。

其中，潭村作为2024年广州首个“依法征收，净地出让”片区的首期项目，理应持长远发展的眼光看待城市更新后所带来的红利！

罗冲围片区实景 图源：白云融媒

首先，从位置上，潭村立于城央之上，珠江之滨，TOD旁，堪比上海的虹桥板块！

2023年底，亚洲最大的TOD大型综合交通枢纽——广州白云站正式投入使用，白云区围绕白云站、华为广州研发中心等重磅项目，打造广州湾区新岸（罗冲围），剑指“下一个珠江新城”。

广州湾区新岸（罗冲围）片区区位图

其中，改造后的新潭村，将与广州白云站“站城一体”，形成站城融合的综合交通枢纽，实现蝶变升级。

站城一体意味着什么？以虹桥枢纽为例，紧邻虹桥枢纽的商务区核心区实施了高强度用地开发，占地3.7km²，近600万m²建筑开发量，集聚近20万个岗位，吸引了大量国际500强企业和长三角企业总部入驻。

国内首个现代化超大型综合交通枢纽-上海虹桥综合交通枢纽 图源：@上海市政总院

城市核心位置之下，优质的产业发展，才是片区可持续发展的本质所在。

立足现有产业，广州白云站西（潭村）片区正在谋划产业全新升级，瞄准时尚之都产业发展平台，谋划建设湾区国际时尚产业集聚区。

其中，广州时尚之都将谋划近千亩产业用地，形成约280万平方米产业建设量，吸引IT行业龙头、时尚产业巨头入驻，打造时尚企业总部基地、国际潮流发布中心、亚洲消费体验中心。

广州时尚之都效果图 图源：南方+

广州时尚之都石井启动区已启动建设，已落地重点招商引资项目5宗，包括沃尔玛山姆会员旗舰店广州首店、广州白云站西地块场站综合体、欣凯工业园、运达广场、长盛大厦，总用地面积约455亩，投资额约70亿元。

此外，在谈项目39宗，包括广汽租赁、广东省服装协会、省皮具协会等，需求建筑面积约113万平方米，预计投资额约167亿元。

图源：白云融媒

而潭村改造后，将释放大量产业空间，可拉动固定资产投资提升，提高村民的长期经济收益，实现村民的利益最大化。

当然了，广州市作为中心城区城中村最多的一线城市，至2035年拟推进的旧村庄全面改造项目高达252个（含城中村项150个），改造项目之多，力量有限，哪条村能走在新一轮改造红利的头排，亦是关键！