导语

随着传统营销旺季来临，房企无论从推盘强度、还是营销力度都将有所提升，9月整体成交或将环比持增，但增幅有限。

◎ 文 / 杨科伟、俞倩倩

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9月14日上午，国家统计局公布了前8月宏观经济和房地产行业数据。经济总体平稳、生产需求继续恢复，就业物价总体稳定，新动能继续培育壮大。地产行业层面，8月为全国商品房销售面积、金额低位微增，环比涨幅均在5%以内，一二手房价降幅持续走扩，二手房整体市场韧性强于新房。新开工面积和开发投资额同比跌幅也同步继续收窄，而在保交付背景下，唯独竣工面积降幅则“意外”扩大，延续低位震荡行情，或于去年基数高有关。

01

8月经济稳中有进M2企稳同比增6.3%新增贷款和社融环比大增

8月经济运行总体平稳、稳中有进，生产需求继续恢复，就业物价总体稳定，新动能继续培育壮大，高质量发展扎实推进。

整体来看，第一，工业生产稳定增长，装备制造业和高技术制造业增长较快。全国规模以上工业增加值同比增长4.5%；环比增长0.32%。第二，市场销售保持增长，固定资产投资规模扩大，货物进出口较快增长。8月份，社会消费品零售总额38726亿元，同比增长2.1%；环比下降0.01%。扣除房地产开发投资，全国固定资产投资增长7.7%。8月份货物进出口总额37523亿元，同比增长4.8%。第三，就业稳定，居民消费价格涨幅扩大。1-8月份，全国城镇调查失业率平均值为5.2%，比上年同期下降0.1个百分点。8月份，全国城镇调查失业率为5.3%，比上月上升0.1个百分点。8月份，全国居民消费价格（CPI）同比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；环比上涨0.4%。

从8月金融数据来看，8月广义货币(M2)继续企稳，狭义货币(M1)持续下降；8月新增人民币贷款、社会融资规模双双环比大增，同比少增，金融总量合理增长。

数据显示，8月末M2余额305.05万亿元，同比增长6.3%，连续两个月增速持平。M1余额63.02万亿元，同比下降7.3%，已连续第5个月同比下降。前8月人民币贷款增加14.43万亿元；前8月社会融资规模增量累计为21.9万亿元，比上年同期少3.32万亿元。8月单月人民币贷款增加0.9万亿元，较7月的2600亿元大幅回升；社会融资规模增量为3.03万亿元，较前值7700亿元大幅回升。8月末社会融资规模存量为398.56万亿元，同比增长8.1%。

02

8月商品房销售面积、金额环比微增单月同比和累计同比降幅持续收窄

8月为传统营销淡季，销售规模延续年内低位，不过环比止跌，同比降幅收窄，市场筑底企稳。8月新建商品房销售面积为6453万平方米，销售金额为6393亿元，环比涨幅均在5%以内，同比下降12.6%和17.2%，降幅分别较上月收窄2.8pcts和1.3pcts，1-8月销售面积和金额累计同比降幅分别为18%和23.6%。

8月销售整体偏弱，究其原因，一方面因行情低迷，房企推盘积极性较低，整体供应量延续低位波动。另一方面核心一二线城市诸如北京、上海等新政效应持续衰退，即便高改豪宅盘成交热度不减也难以对成交规模增长提供有效支撑。此外8月恰逢高温天气影响，居民看房热情也并不高涨。

03

70城一二手房价降幅继续扩大且趋于同频二手房价下降城市个数高达67个

我们以2021年1月为基点来看70城新建商品住宅和二手住宅价格指数走势，降幅仍在持续扩大。新房整体降幅由7月末的5.26%增至8月末的5.99%，二手房降幅由7月末的12.92%增至8月末13.87%，从趋势变化来看，新房和二手房降幅差距有扩大趋势，二手房跌幅仍超新房。事实上，二手房价格同比下降城市数量较多已达2021年以来峰值，截止2024年8月末，67个城市均呈现下跌态势，而新房销售价格同比下降城市数量增至56个。

值得关注的是，8月24个重点城市二手房成交面积环比下降12%，同比增长12%，增幅略有收窄。前8月累计成交面积预计为11075万平方米，累计同比下降1%。从新房和二手房量价表现来看，二手房持续以价换量，房价跌幅大于新房，而成交韧性好于新房，持续分流刚需客群，占比有进一步扩大趋势。

04

新开工单月和累计同比降幅继续收窄竣工同比降幅“意外”走扩

1—8月份，房地产开发企业房屋施工面积709420万平方米，同比下降12.0%。房屋新开工面积49465万平方米，下降22.5%。其中，住宅新开工面积35909万平方米，下降23.0%。房屋竣工面积33394万平方米，下降23.6%。其中，住宅竣工面积24393万平方米，下降23.2%。

本月新开工、竣工面积绝对量仍处年内低位，累计降幅仍保持2成以上低位运行。

新开工面积累计降幅连续6月收窄，8月新开工面积5732万平方米，环比微增0.39%，同比下降16.7%，从绝对量上看已经回落至近年来最低水平。

8月房企竣工面积为3377万平方米，环比下降3.5%，同比下降36.6%，累计同比降幅为23.6%，单月同比降幅继续下探，累计同比降幅扩大1.8pcts，目前来看，房企工程进度有放缓趋势，主要是因现金流紧张和高温天气双重制约，考虑到保交楼仍是化解当前市场风险的重要一环，预期随着后续工程进度的逐步推进，竣工面积降幅有望低位企稳，边际修复。

05

8月开发投资额环比微增1%累计同比降幅10.2%低位持稳

1—8月份，全国房地产开发投资69284亿元，同比下降10.2%，降幅与1-7月持平，累计同比降幅低位持稳。8月整体规模与7月相比微增1%，一方面是房企新开工积极性一般，对开发投资并无显著拉升作用；另一方面，本月土地成交规模低位回升，8月全国300城经营性土地成交面积6592万平方米，成交金额1776亿元，环比分别增长20%和14%，使得开发投资额延续低位持稳。

综上，我们对于后市给出如下判断：

预判9月，我们认为，随着传统营销旺季来临，房企无论从推盘强度、还是营销力度都将有所提升，9月整体成交或将环比持增，但考量到当前低迷的市场行情，增幅也将十分有限。

9月商品房销售规模、开发投资额、新开工面积等仍将保持低位回升态势：供应放量叠加传统营销旺季，房企推盘力度和营销加强，商品房销售面积、金额将环比持增，不过绝对规模预计不及6月。开发投资和新开工而言，三季度末或将有一轮放量，但是受低迷行情影响，房企9月开发投资热情也将不及上半年，预期将延续低位微增，使得前三季度房地产开发投资同比跌幅维持10%左右趋稳。在建施工项目在保交付措施逐渐落地下，竣工面积降幅有望低位企稳，迎来边际修复。

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