地产下行周期，目前二手房以超跌状态，跟一手房源较大的价差，对很多人具有相当大的吸引力。
二手房当中，有一种特殊房源——内转房/工抵房，因其看似“超笋”的价格，很容易让一些贪便宜的人上头。
但迎接你的，很可能是无底深渊。
01
昨天上阳光家缘网，查看了一下内转房源大户时代天境（标准地名：时代佳作花园），结果让人倒吸一口冷气：
截至2024年9月19日，时代天境已有高达26套房源处于查封状态。分布如下：
1栋，查封4套：房号2805，80.6平三房两厅；房号206、2103，106平四房两厅；房号902，84平三房两厅。
2栋，查封5套：房号3101、3202，84平三房两厅；房号2803，106平四房两厅；房号1404、2004，80.6平三房两厅。
3栋，查封5套：房号3602、3702，104平三房两厅；房号805、3004，83.6平三房两厅；房号2803，108平四房两厅。
4栋，查封5套：房号1201、1202、2701、4901、4902，均为104平三房两厅。
5栋，查封7套：房号201、4902，为104平三房两厅；房号203、403、503、606、4806，均为108平四房两厅。
值得注意的是，时代天境4栋还有12楼以下的低楼层“尾货”处于正常可售状态。
不过，这些尾货属于政府回购房源（即人才房），不可对外销售。
而且，这一栋东南向紧邻萝岗钟氏古墓群，为明代处士钟菊圃家族墓地，共计约7座。
另要注意，销控表中的红色块（包含大红和深红），表示该房源不可销售，如再标记菱形“◆”，则表示该房源已被开发商抵押银行融资。
如果开发商将处于“限制销售状态”的商品房，没有解除限制（即由红色变为绿色），就拿来卖，属于违规销售，双方签订的认购合同不具有法律效力。
买家可以要求开发商解除合同，并退款及支付相应赔偿。
02
不过，若真的踩到这个坑，已经晚矣。
永远不要低估人性的恶。开发商一旦躺平摆烂，你想要退款，让如饥似渴的骗子把吃进去的再吐出来，相当艰难了。
如果还心存幻想，拿房息事宁人，也有可能房子长期无法解封、解押，而影响办证过户。
买了工抵房被查封，是一个涉及多重法律关系的复杂问题。
这个过程中，开发商、供应商以及供应商之间，还有可能因三角债问题，以房抵债，债权层层转让。
一旦被查封的工抵房，被债权人申请强制进入法拍，不仅资产价格严重缩水，还会陷入无穷尽的产权纠纷。
所以，千万务必不要去碰有债务问题的工抵房，尤其是没有解押、禁售的工抵房、内转房，以及有此类问题的一二手房！
值得一提的是，有两个涉及交易过程中的问题，容易被人忽视。
第一个问题：抵押状态的房产可以进行网签。
据《民法典》第四百零六条，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。这意味着，即使房产处于抵押状态，也可以进行转让，包括进行网签。
需要明白，网签是房地产交易双方签订合同后，在房地产相关部门进行备案，形成网签号并在网上公布的过程。
网签并不代表房屋买卖交易完成，只有在完成产权变更登记后，房屋的所有权才会发生转移。
因此，交易双方应充分了解交易风险，并确保在过户前解决抵押问题。即开发商或供应商须清偿银行债务，方可完成过户交易。
第二个问题：网签的房子，也可以被法院查封。
有购房者遇到非常郁闷的问题：买了工抵房，交完首付、网签一周后，就被法院查封。为什么网签了还要查封？法院查封之前不做尽调吗？法院和房管系统为何不能联网信息共享？
就此问题，我咨询了房管局和相关法律人士，得到的答复是：
法院查封房子是由于房子存在法律纠纷，而与房子是否网签或者备案没有太大关系。一旦有合理的财产保全申请或其他法律事由，法院就有权查封房屋。
网签，只是房地产交易中的一种行政管理手段，并不等同于法律意义上的产权确认。
网签是指交易双方签订合同后，到房管局备案形成网签号并在网上公布，用户可以通过网签号进行查询。其目的是规范房企销售，防止一房多卖，确保交易透明化。
网签不具有物权效力，不会直接导致物权的变动。即使购房者与开发商签订了购房合同并办理了网签，只要开发商还没有办理过户登记手续，该房屋的所有权就未发生转移，开发商的债权人就有可能向法院申请查封。
只有在特定情况下，购房者可以通过提供相关证据，来排除法院的查封：
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》——
购房者在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房是用于居住且名下无其他用于居住的房屋，已支付的价款超过合同约定总价的50%的情况下，法院应予支持，排除执行。
简单说，买家名下唯一住房，且首付五成以上，这种情况法院应当撤销查封。
也意味着，如果买家名下不只一套房子，首付又低于五成，则要卖房或过户，以及假离婚等操作，同时还得多掏钱增加首付款。
你看，费钱费力还得刮一层皮。即便如此，还仅仅免于查封，还有一地鸡毛要和开发商，以及开发商和供应商之间，反复纠缠不已。
03
“内转房”与“工抵房”，也可统称为“内转房”，只是持有人不同。
有的为开发商员工或中介、投资客持有，有的则是开发商用于抵扣供应商工程款的抵押房。
两种名目的房子，基本处于未网签、抵押、不可销售状态。
前几年，楼市火爆，投机盛行，地产员工、炒家内转房较多。
其中的大本营为时代地产和合生系，以及天河、海珠、黄埔的一些红盘，如天河壹品、琶洲南TOD等等均有涉及，以时代为重灾区。
玩这种“投资”，主打一个低吸高抛，在房价上涨的同时，赚取中间差，也就是“茶水费”。
在2020-2021这两年疯狂期，内转客跑得快的，利润丰厚，夜不能寐。
而后知后觉行动迟缓的，挨到2023-2024年，已是凛冽寒冬，不少熬不住的内转客，开始陆续割肉套现离场。
比如目前在小红书、抖音、微信视频流出的时代天境内转房，个别不良中介以毛坯2.4-2.7万/平左右兜售，相比入手价已跌去1万/平。
同样的剧情，在另一端的供应商之间，延续着这种荒诞：
楼市上行期，开发商用房子抵扣工程款，作为乙方的建筑施工、设计单位，可能基于美好的投资预期，会欣欣然接受，甚至主动承接。
但在深不见底的下行期，工抵房规模可预见地居高不下，而与房企深度捆绑的部分供应商，不得不硬着头皮接盘。
当中，自然也有不愿拿房只要现金，而与开发商撕破脸皮对簿公堂的。
可以预见，因工抵房而导致的合同纠纷，也将出现井喷态势。
比如，时代天境被查封的26套房产，背后是开发商弘正地产与项目施工方的一地鸡毛。
天眼查显示，弘正地产公司近期出庭案例多达15宗，涉及时代天境项目的建设工程施工、设计、装饰装修、租赁、商品房委托代理销售等系列合同纠纷。
而时代天境的一地鸡毛，不过是时代地产近三年来债务缠身的冰山一角。
今年稍早前，位于知识城的时代天韵项目开发商——广州星胜房地产开发有限公司，也因与供应商的合同纠纷，而被法院查封10套房产+1个车位，并被申请强执。
此次查封的起因，是广州中正电器申请强制执行星胜地产、广州市时创房地产开发有限公司承揽合同合同纠纷一案，涉案金额约417.55万。
实际上，跟星胜地产打官司的不止中正电器一家。
天眼查显示，星胜地产的欠债对象还包括多家建筑施工、家居企业。
从时代天韵（知识城）到时代天境，可谓旧债未清，又添新债。
截至2024年上半年，时代地产公告称，公司前六个月合同销售额42.7亿。同时，上半年亏损净亏损约为28-32亿，同比去年上涨近90%。
目前来看，其经营还是明显入不敷出，债务压力巨大。
04
贪便宜，乃人之常情，也是投资的指标之一。
但前提，是务必排雷。
而且，所谓“便宜”，也涉及到认知和判断问题。你所认为的“便宜”，即便没有雷区，可能并不便宜，是个人认知出了差池。
比如时代天境内转房，中介兜售毛坯2.7万/平，加上装修约3万/平。老实讲，目前行情下，即便不被查封，对比周边一二手，也明显贵了。
无论买一手，还是二手，审查开发商有无债务风险，核验具体房源，是买房过程中最基本的常识和操作。
对于买房人来说，不管专不专业，你至少应该注意的是：
尽量避开公开暴雷或债务压力很大的房企，尤其还叠加地段、配套一般，销售艰难的楼盘。
核查具体房源是否被抵押、被查封，在广州市住建局的“阳光家缘”网显示得很清楚。
上阳光家缘网，查看预售证、证载使用率、房源状态（可售、过户、备案、抵押、查封、冻结），是广州买房人的基本操作。大家千万千万不可忽视！
这里也必须强烈谴责广州市住建局的是：
阳光家缘网查询楼盘名称，用的是楼盘标准地名，而不是网上铺天盖地宣传的项目推广名。
也就是说，用楼盘推广名（极个别推广名和标准地名一致的除外，比如富颐华庭），是根本查不到的。
比如，时代地产在黄埔开发的5个楼盘：时代春树里、时代天韵（知识城项目）、时代天韵（玉岩路口旁）、时代天境、时代香树里。
除最早开发的时代春树里案名和标准地名一致，其他四个都不统一：
知识城时代天韵，标准地名：瑚璟花园；
科学城时代天韵，标准地名：时代荟集花园；
时代天境，标准地名：时代佳作花园；
时代香树里，标准地名：时代熙华花园。
输入楼盘标准地名后，点击下方表格中的具体楼栋，进入楼栋具体信息栏页面。
具体楼栋信息页面，分为10个栏目，其中最关键的信息是“预售证”和“销控表”。
房源是否可售、网签、过户、抵押、查封等信息，在“销控表”一栏查询。
要特别留意其中的不同色块和图形，代表了房源的不同状态。
在这当中，可以放心购买的状态是“预售可售”和“确权可售”。前者很容易理解，后者意思是已经完成了大确权和竣工验收，一般属于现楼单位。
即便“预售可售”和“确权可售”的单位，也不是说一定能卖，还要注意当中的一些标识。
比如，五角星“★”，代表“未纳入预售”；查封状态“●”，抵押状态“◆”，都是不可交易的房源。
如果要查询具体户型的套内面积和公摊面积，也就是所谓的“证载使用率”，直接点击具体的楼层房号。
比如，时代天境4栋104平户型，由于是超高住宅49层，证载使用率为76%（未算飘窗、阳台、入户花园等赠送半赠送面积）。
当然，新规户型也别得意。
比如，天河东的天河润府，标准地名叫：润熙花园。
阳光家缘网显示，天河润府129.6平户型，32层高层住宅，虽号称100%得房率，但证载得房率不到80%。
对于人性，我很悲观。
人性本贪婪，或认知存在盲区，也是普遍现象，又由于我们人口基数实在太过庞大，总有人跳坑。
又或者，老人故去，新人长成，一代又一代，只需日复一日加以蒙蔽或曰“洗礼”，假以时日，又是崭新的美丽新世界。
言尽于此，只能勉力做些提醒。不妨超脱一点，放下助人情怀，尊重他人命运，佛渡有缘人。
佛在何处？在每一个人的心里。
