转自大胡子说房

昨天地产人很嗨，感觉好像久旱逢甘霖一样。

因为地产股全线飘红了，而且是集体暴涨的那种。

A股这边，万科、金地、华夏幸福、荣盛20多只地产股涨停；

关键是，万科的上一次涨停还是21年。

港股那边花样年涨超了30%，佳兆业、世茂、融创、合景泰富、中梁涨幅都超过了20%，旭辉、领地涨幅也将近20%。

真的是一夜之间，集体无差别暴涨。

市场的躁动不会毫无理由。

那到底是什么原因？

先说说坊间的预测：

第1个是政策出台的前期，资本已经收到消息。

一方面刚好前几天南京宣布买房送户口，成都全面取消限购。

现在还没有取消限购的城市，只有7个，北上广深和杭州、天津、西安。

接下来是不是这些城市开始有异动了呢？

关于具体会有什么招数，我在文章后面再分析。

第2个是外资突然唱多中国资产。

外资银行机构瑞银（UBS）发布了2024年中国房地产市场展望报告，表示“在经历了三年的看跌之后，对中国房地产行业的看法变得更加积极”。

然后传闻外资通过HK持续流入股票市场，上周五单日杀入超过220亿元，今天单日杀入将近130亿元。

资金再加上预期政策会来，刷一下地产股集体开始大涨。

我认为还有一个关键：同行不争气。

近几天日元大跌，如果持续下去的话，估计樱花国会加息来吸引资本回流，也会加高民间的贷款利率，预感这种情况可能会发生，有些机构就提前先撤了。

而漂亮国不用说，现在他们已经有滞涨的危机，就是物价上涨，经济下行，他们自己的问题多着呢。

你看看漂亮国的数据，一季度的经济数据，实际GDP为1.6%，远低于预期2.6%，更低于前值3.4%，一边是通胀起不来，一边是经济增长慢，漂亮国日子不好过了啊。

所以全球避险资本又回流我们这来了，之前高盛不是还预测我们大A要站上4200点了吗？

以上，或许就是昨天地产股集体狂欢的原因。

好，回来我今天主要想说的核心，我们看股，核心当然不是为了买股，而是春江回暖股先知。

地产股的大涨，是不是意味着楼市也要马上迎来逆转了呢？

先聊聊坊间传闻五一前后预计会出台更大的救市政策。

我认为这个概率很高。

一方面，我们一季度的GDP数据出炉，在一片向好中，唯一一个负增长的行业就是房地产。

进入4月份后，楼市也并没有明显太大的起色，虽然各地都有因城施策的动作出来，比如郑州、宁波、南通等等城市的以旧换新，但似乎还没有太大的水花。

那接下来会不会有一个更宏观方面的指引，或者说还需要一线城市来做一个领头羊的作用。

关键就在这。

24年的楼市的主要目的已经非常清晰，就是去库存。

和2015年那时候有异曲同工之妙。

进入今年以来，多地的土地供应计划都在缩减，不少城市几乎腰斩了。

就是今年基本上不做土拍的供应，这样一来，未来两年新房供应就会断崖减少。

其次，是增加需求，2015年那场轰轰烈烈的去库存，当时是直接货币化棚改，给钱你去换房，这样创造出来的需求。

所以今年呢，还是要再增加需求。

但大概率是以旧换新，以及城中村旧改，拆迁以房票或者补贴的方式，目的和2015年也一样，想让你去买房。

除此之外，需求端的政策还会有，前几天是南京买房送户口、成都全面取消限购。

那接下来，政策还得应出尽出，之前路边社是传言五一后深圳会有具体的政策出来，包括放开郊区限购以及增值税5改3。

现在深圳的关注度真的太高了，我觉得真该出台点真枪实弹的政策，才能让人看到救市的决心了。

现在市场还说接下来契税也会调整，全部下调到1%.

如果消息属实，大家买房的成本会再次降低，对于买家来说，肯定是好消息，如果贷款利率再降点，那就再好不过了。

近期消息很多，在今天也有重磅会议，会不会赶在今晚就有新的消息出来？

五一后是不是真的要有新政出来，市场到底是不是真的会有扭转，我们会持续关注政策和信号。

我们要关注政策，但更要关注政策背后的信号。

最近消息说我们要转变房地产的救市方向，具体方向没出来之前，我不多说，但我觉得内核是一样的。

接下来的重点一定是：去库存+化债。

德科做过一个统计，现在的楼市库存已经追上并超过了2016年，也就是棚改货币化去库存最高峰的时候。

而债务方面，居民的债务已经从2015年去库存之前的30%多，飙到了接近70%。

所以今年的救市重点一定是围绕这两点去做细分的动作的。

在2023年7月之前，我们还是在救开发商，但后续我们才开始想办法刺激需求端，但很多动作属于在试探期，就是一点一点松，一点一点试。

我觉得五一后真的要一鼓作气了。

如果预想的动作，能以最快速度最大魄力落地，那2024年的楼市就必然会是一个拐点。

但我不是说楼市就会大涨，相反我觉得今年是一个出清的关键一年，楼市会进入深度分化的阶段。

大家也都多少心里有数，房子没有普涨行情了，三四线城市的房子，就继续保持居住属性就好了。

一旦一二线城市全面放开，等于允许大家自由选择，就会更快加大城市之间的差异，以后该跌的跌，能涨的就继续涨。

今年就是大洗牌之年，有些人持续看空，但也有人已经抄底。

但楼市和房价通过这次充分的调整洗牌之后，随着国家可持续发展和房产新政的全面放开，未来房地产市场就会越来越健康。

多了我就不说了，买房这件事，本质上是有信息壁垒和认知壁垒的。

所以你也会发现楼市永远有多军和空军，但时代永远奖励的都是能看得清楚局势的人。