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《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条：

房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。

房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经不动产登记机构首次登记，由登记的权利人拥有。

据此，小区停车场权益归属可通过房屋买卖合同约定确认，然笔者正在代理的一小区地下车位纠纷案，出现了部分有约定，部分没约定的情况，此种情形下停车场权益归开发商还是全体业主享有？

法律、法规、规范性文件，均未就此做出明确规定，但：

通过人民法院案例库入库案例，结合深圳中院案例可以看出，法院就地下停车场所涉《深圳经济特区房地产转让条例》第十三第二款的理解与适用，确定了如下规则：

①约定内容方面：“房地产首次转让合同对停车场权益没有特别约定”是指所有、百分百的首次转让合同都没有约定，但凡有一个转让合同有约定归开发商，即可证明开发商没有放弃初始权利，停车场权益即为开发商享有；

②约定载体方面：“房地产首次转让合同对停车场权益没有特别约定”并不排除其他合同约定，包括但不限于出售、出租、委托物业公司经营管理收取停车费合同中任何一种，均可证明开发商没有放弃初始权利，停车场权益即为开发商享有；

③行为确认方面：即便在没有任何合同（首次转让、出售、出租、赠与、委托物业公司管理合同等）约定权益归属于开发商，只要开发商自入伙后一直实际委托物业公司管理和收益，而全体业主知晓且多年无异议，也应认定双方事实上达成了权益归属于开发商的协议，停车场权益即为开发商享有。

依据上述案例裁判规则，基本可以确定：

房地产首次转让合同中，部分有约定、部分无约定地下停车场权益归开发商享有的，只要没有归全体业主享有的相反约定，一律认定归属于开发商！

因即便没有任何合同约定，也都存在着开发商常年委托物业公司管理收益的情况，故该入库案例的出台，基本上堵死了全体业主争取地下停车场权益之路（地面车位根据《民法典》规定确定权属）。