近几年，房地产市场的发展环境发生了大变局，楼市因此也经历一阵子剧烈的调整行情。而如今经过调整后，楼市在未来的发展趋势也就越来越清晰了。

一、人口发展特征是未来楼市走势的决定因素

人口发展特征的变化已经十分明显，主要就是两点：人口总量减少和人口老龄化加剧。

这两点对楼市会产生怎样的影响？

主要也会从两个方面影响楼市的走势。一是影响楼市最终的需求规模，二是影响住房的需求结构。关于第一点比较容易理解，总体人口减少，对住房的需求数量就会减少，未来住房的整体需求可能会出现萎缩。对于第二点，随着老龄化的加剧，很有可能会导致年轻人和老人居住在一起的可能性，这就会使得单套住房需求面积要扩大，住房需求会向大户型转变。

为何要说人口的变化是未来楼市走势的决定因素？因为目前国内的楼市供应能力非常强，这就导致市场走势真正的决定因素是需求层面，而住房需求又是由人口因素决定的。

二、楼市政策方向十分清晰，构建房地产发展新模式

目前楼市的短期政策已经是发生了大转向，从过去抑制房价快速上涨到现如今的支持楼市企稳，并且在支持企稳这个方向上已是不遗余力，从10月17日发布的房地产政策组合拳就看得出来。

但实际上，政策的长期目标也并未变，建立楼市的长效机制和构建房地产发展新模式。

这就包括构建住房供应双轨制，保障房供应与商品房供应两条腿同时走起来，而随之配套的措施也会慢慢地建立起来。同时在改变过去房地产“高杠杆、高负债、高周转”的模式上也会继续发力，建立存量资产的运营新模式。

三、楼市整体供大于求导致房价难有普涨行情，房价走势因城市分化会更加明显

不管楼市怎么变，大家最关心的还是房价最终怎么走，会不会上涨？

对于这个问题，我的答案也是很清晰明了的！房价再难出现全国普遍性的上涨行情了。何为普遍性上涨行情？2015年之后那一波房价的上涨行情就算是普遍性上涨行情了。从一线城市上涨开始，一路传递到了三四线城市甚至县城。

而基本上可以断定，未来再难出现这样的行情了。这是由楼市的供求关系决定的。目前国内楼市除了少数城市外，大多数城市的楼市都是供大于求的状况，这就决定了很多城市房价在未来是很难上涨了。

但国内的市场太大，城市发展情况不一样，未来在部分城市里存在结构性行情也是大有可能的。一线城市及部分二线城市的房地产市场是一种动态供求平衡的状态，局部区域还是存在结构性的供不应求的，这些区域的房价有望继续保持上涨。总之，未来房价的走势因城市而分化会更加明显。