书接上回！《年度实操案例：奋战80天，买卖4套房（上）》
四、翻身
事实上，就在卖掉冤种盘套三的时候，我们就开始在同步看学区房了，主要方向就是青羊二区（锦二要卡落户，来不及了，孩子2023年9月要读书）。
选择这个方位的原因有几点，第一是学区房的门槛并不高，百来万就可以搞定，而且我们不想砸太多钱到学区房上了，第二是学区概念还不错，算是成都比较顶级的学区板块，第三是能够满足我老婆的上班通勤（在附近不算远）以及未来父母的医疗保障（就医方便）。
基于这样的想法，我们让中介带看了很多青二的房子，大概分为几类，但最终适合我们的就是品相好的老破小步梯房。
第一类的新房或者次新房，但是单价很高总价很贵，差不多至少要个200多万，超预算明显，不是买不起，而是老破小更有性价比。
第二类是挂户的标间公寓，和筒子楼一样，时代凯悦这种，只能说是有电梯，但是电梯嘎吱嘎吱的我都害怕哪天被它给噶了，再说楼道里黑黢黢的，一层几十户，非常压抑，户型也大多异形，只适合单身或者小两口自住，我家有孩子还有老人，买来后纯粹挂户又需要另外买一套自住的，还不能远了，但周边好点的新房又极少，所以这个方案也否定了。
第三类就是典型的老破小步梯房了，基本上单价总价都还算可控，单价我们认真查询了近年的记录，基本上是比较企稳的，不存在大涨大跌的泡沫问题，后面我们自住多年能够接受一定程度的数字亏损，这就是我们买入的底气。
但是前前后后看了很多房子，都感觉不尽如人意，此前大家应该是看到过一篇段老师写的一篇文章，主人公就是我了，传送门：《实探青二老破小：差的没下限，好的真动心》。
这种老破小说实话，差的真的很差，令人作呕，绝大多数品相都很差，所以要做好心理准备。另外有些品相好一点的，距离学校又比较远，或者楼层很高，爬楼打闪闪，或者房东要价很离谱，不慌不忙（房东孩子毕业了，家里也不缺钱，就是单纯挂个高点的价格，并不是为了成交而诚心降价）也是为了找冤大头。
这个时候又要动用魔法运气的力量了。
我老婆上班的时候，青二中介突然给她说出来了一套挺好的房源，让直接去看看，已经有好些排队的意向买家了，也不知道是不是诓我们的，马上就翘班去看了下。
的确还不错，小区外部是有过翻新打造的，小区内部闹中取静，距离上班、学校和医院都比较适中，房屋是一个标准的套二格局，朝向西南，得房率95%+，但是户型结构表现一般，比如客厅窗户很小，承重墙很厚等问题，而且卖相很差，因为是租给租客的，所以简直跟狗窝一样。
但我们还是决定和房东沟通下，毕竟价格香啊，总价算是一步到位了，只要100万多点，而周边小区类似户型，或者同小区的单价总价，都明显会更高一点。
至于装修差，我并不介意，这是我砍价的好理由，反正最后要自住的话，都要全部翻新重装。还有一个最让我满意的就是楼层不高不低，就算是父母爬楼也觉得压力不大。
最终就到了谈判成交的环节，直接到贝壳的签约中心，对方女主是个老实人的感觉，这套房就是当年她的单位职工房，但是带了个很“嚣张跋扈”的弟弟，一来就说签不签？不签就直接走人，别耽误他打羽毛球，每天下午他都要去打球的。
当时我火气腾地就起来了，但想到此前段老师说的要沉住气，不要因小失大，不要再冲动犯错。我也就忍了又忍，但是我这边的中介感觉不咋给力，完全是被卖家强势的态度给震慑到了，谈判的余地还是我自己心平气和一字一句讨论下来的（比如我可以全款买）。
我老婆很是心动，但她正在上班，我算是带着她的任务来买房的，其实价格高个几千或者万把块我都无所谓，但对方态度实在是很嚣张，就感觉是三代老成都人，非常趾高气扬地看不起你农村人一样，而且这个价格还是“施舍”给你的，爱买不买。
我又忍了又忍，但翻来覆去对比了价格，也考虑到孩子读书刻不容缓，加上老婆的死命令，最终以100万拿下了这套房。
签约中心签协议都有专门的人，卖家就非常不耐烦喊各种流程快点快点，别耽误他打球。
但我事后分析了下，虽然卖家咄咄逼人，但是房价的确是稍微捡漏了，从后续半年对房价的跟踪情况来看，基本上同户型，很烂的简装（肯定也要全部重装才住得下）也要110万+。
年初虽然不是一个很好的抄底捡漏时机，但也有偶然性，比如卖家据说是为了套现套资格去买三圣乡的某个豪宅，所以卖家其实也很着急。
虽然大家都希望一切流程从速，期间也发生了一些小事，比如核税价格浮夸，导致我要多交上万的税费，这个钱是纯粹让买卖双方和中介都捞不到的亏本生意，所以就没忍住去复议了，期间非常煎熬，但还好申诉很快下来，最终按照我们成交价来核税，后续就非常顺利，包括过户后的落户，读书等。
这一套房算是缘分险中求，本身品相好的学区老破小就很少，而且这个楼层、户型和价格也还算比较优质，除了缘分和自己终于成熟冷静了一点，真的不知道怎么形容了。
后面我们花了大概十多万，从头到脚找装修公司全部重装了一遍，此前的破破烂烂狗窝房，如今已焕然一新，成为我们未来十年生活的开端。这房子虽然老，但里面却是崭新的，居住体验从内部来说，丝毫不比次新电梯房差。
从这个价格来看，我也长期跟踪了大概1年的行情走势，基本上得出2点结论，一是小区和周边的成交价格很稳，二是我买入的价格的确是便宜了2k/平左右。
这个时候有人问，你们不是五口之家吗，这个套二怎么住得下？
当时我们本来计划的是孩子爷爷奶奶都跟我们一起蜗居自住，等第二套买好了后再去住新房，老破小的儿童房放置的都是上下高低床，想着爷爷奶奶住下铺，孩子住上铺，但是基本上要很拥挤地过渡2年多。
不过爷爷奶奶有自己的想法，觉得原来的小区住习惯了，而且也在市区距离青二不算远，以后互相是有个照应的。他们有自己的朋友圈子，然后我们夫妻也想着和他们分开住，可以避免好些不必要的小矛盾。
最终思来想去，爷爷奶奶决定就在本小区买了一套小户型，自住可谓巴巴适适。我们一家三口后面每周六中午就去蹭一顿饭，远香近臭，感觉家庭瞬间和睦了很多。
但房段子老师又一次否定了这个方案，不建议爷爷奶奶买刚需盘的极致小套一。
老师分析的是：买的好处有——1、爷爷奶奶有固定的养老场所；2、他们有熟悉的圈子和稳定的生活习惯消费习惯；3、不再需要搬家几次；4、其他子女来看他们也相对方便（距离近好停车）；5、自己名下的房子，随便怎么布置都可以，还能减少婆媳矛盾。
不过买的坏处在于——1、实实在在又砸进去了几十万的成本，虽然整个家庭不差这点钱，但是否合理理智有必要性？2、这种房子不指望增值了，以后能保值就不错了，会有降价的心理压力；3、刚需高密小区的小户型，未来大家的认可度实用性不高，流通性会变得更加困难；4、大几十万的资金有其他的存储、装修、还贷需求；5、万一后续不好增值和流通，可能成为家庭矛盾的导火索；6、另外（后面）买的新房长期空置也是一种浪费，从自住属性变成了投资属性，买来没有物尽其用额外会增加持有的物业成本；7、新房不让爷爷奶奶住，也缺乏孝道。
综合就地在本小区买个刚需套一的利弊而言，最终全家合议分析决定不买了。爷爷奶奶也不搬到青二一起住，而是就在本小区租一套套一，等到新房交房了装修了再搬过去养老自住，折腾是折腾，但是也明显更加理性。
其实爷爷奶奶也思考过这个问题，一是不愿意再砸钱到楼市，二是觉得新的人际关系消费圈子后面可以重新建立（毕竟最开始就是从老家搬到成都来的，都换了2个圈子了）
五、终战
事情到现在，除开爷爷奶奶自己租一套房子再过渡一下，我们夫妻基本上完成了卖掉2套刚需房，然后买入了1套学区房。加上平时积蓄，手里还剩下三四百万的现金，我们一直是有改善置换需求的，一是满足以后家庭团聚自住的想法，二是寻求资产的保值问题，但杠杆也不想拉得太大，所以最终定的预算大概是400多万的样子。
其实最开始我们设想的预算是350万，但随着冤种盘套三迟迟没有卖掉，而意向的新房又快速上涨，所以不得已跟随市场起伏追加了100万。
买这套房的主基调是保值和改善，我平时在高新上班，所以偏向于高新，但是也不排斥其他主城区，东南西北基本上看了个遍。
东门的龙湖光年，规划挺好，但是毕竟属于二圈层，对我们夫妻一人市中心一人南门来说，前不着村后不着店，实用性不强，而且担心保值性，不过销售小哥很好，遗憾pass。
然后万象城旁边的中交麓鸣九章，去看过两次，隔壁就是华润24城和攀成钢，综合的商业地铁氛围没话说，单价也还算合理，但听销售语气好像还不容易买到，有些犯怵。不过让我觉得难以下手的主要还是学区并不好，再加上周边老房子，未来板块的格局已定，天天祈祷别人拉涨你，但别人还在希望你拉涨它呢，所以上限不会很高。尤其是考虑到孤零零的几栋高层，匮乏的小区环境和尴尬得抠脚的户型得房率，地段上和青二存在一定的重复（买中交的话都可以挂户青二了，而不需要装修自住）最终也是pass了，不是说中交不好，而是对我们家来说不实用了。
接下来还看了二八的华润中环天序，板块中规中矩，界面也还好，对面几栋高层稍微有点掉价，它属于刚改级别，单价总价对我来说没有压力，但对偏北门的位置有些抗性，而且这个板块或者说这个楼盘不算很改善，买入的话更多的是偏投资，类似于龙湖光年的感觉了，所以也pass了。
直接穿城，去看蔡桥的中铁建青羊锦樾，距离地铁还算合适，但是整个感觉很荒凉，还需要发展很多年才能成熟，周边有产业不过我更在意的是人口人气，从户型产品格局来说是秒杀其他几个了，有一丝丝的心动，但是买来又没法住，也是偏投资的，所以忍痛放弃。
我们南下看高新天新，天府新区没有怎么看，最核心的天C感觉没有合适的产品，招商和未来城的价格产品就不多说了，关键是觉得太远了，平时我过来自住都比较难。不过天C的界面确实很漂亮，生态环境非常好，公园城市名不虚传，只不过我还是更多地希望就近一些，或者烟火气浓厚一些。
最终回来看我上班的大本营高新区，有新房的就差不多只能看新川了。我们看了三个盘，第一个是中海新川华府，第二个是蜀道宽境，第三个是招商新川臻境。
中海新川华府我前前后后带着家人看了两次，第二次还看到了样板间，整体给我的感受是楼盘够大，但是有点靠新川南侧了，基本上和天府新区的高层无缝接壤，担心以后会存在一些抗性。另外缺点在于139的户型得房率不够高，临街的单价也不算便宜，靠近里侧的采光和楼间距也不算满意，加上几栋T4高层，显得比较混搭，中规中矩吧，也可以买的，前提是矮个里找不到高个的话。
至于说优点的话，我觉得临近1号线是一个特色，以后南北两套房几乎可以无缝换乘，但实测步行到地铁口还有那么远。中海挨着AI中心也比较近，未来我可能跳槽到这里上班也方便，最后的优势就是中海的品牌背书了，毕竟是一流开发商，这一点还是很容易拿捏人性的。
看完中海，我们又去看了蜀道宽境（当时旁边的金泰和序还没出来），这个盘的优点是基本都是南北布局，也有少量东西朝向的，整体产品比较纯粹，户型和样板间也还不错，而且挨着万安地铁站也是个TOD项目，未来商业呈现预期比较高。
但我们看来缺点也很具体，主要槽点就是太过于接近天新，南侧一排红色的高层很扎眼是事实，一街之隔差价太多，我的心在流血啊。另外蜀道的口碑大家也是知道的，总担心后面会货不对板，维权心累，所以现在的基调就是pass蜀道，备选中海。
最最后我们来看招商新川臻境，当时还是一个马路边搭建的临时展厅，相当落魄，但周边的界面路网更加清晰明确，东侧临街是个问题，楼间距也不算宽，毕竟2.5的容积率，整体的户型设计得房率吹得天花乱坠，说实话，当时是比较动心的。
再考虑到旁边的两所学校，蒙新和教科院都不错，上限比较高，新川当前没啥学区溢价，但以后学区能往好的方向发展的话，那么就能带来“增量”。还有就是西侧北侧临河，虽然是一条臭水沟，但好歹是“玉带缠腰”，对于家里比较崇尚玄学的爷爷来说具有吸引力。
后面售楼部开放了，又带家人反复看过几次，我们目标是1栋的3、4单元，建面132平，最终四百三四十万，成败在此一举了。
招商冻资了，中海也是冻资了的，打算招商首批次没买到的话，就转投去定中海新川华府，能不能买到就看缘分了。
从四月份煎熬到五月下旬，招商终于开盘了，心情忐忑，虽然看的楼盘不少，但真正实际参与现场摇号选房的还没有几次。
激动的心，颤抖的手，丝毫不亚于靠科目二科目三，好运再次袭来，第7轮的时候，终于看到了我们的号数，我直接开跑，提前做好的选房攻略都顾不及看了，到了选房区，销售都已经按照我此前列的房源好准备好开撕了，我看了下4单元的剩余房源，直接按下了确定键。
后面一切就很顺利了，交定金，给首付，签合同，办贷款，水到渠成，恰逢利率下调，整体来说杠杆不大，首付了300，贷款130多万，后面攒钱了又提前还贷即可。
让我没想到的是，段老师居然自己也在偷偷上车，但是他的号比我更晚，选的是其他单元，但楼间距更宽一点。
最近招商已经脱掉外衣，我也时不时下班了去打卡，南侧采光的确很不错（但是对面商墅有违建，不过还好我楼层高），西侧还能看到河景（临路不是大问题），期待提前交房，后面加点软装，我们就能住进去了。
这套房是偏改善自住和保值性的买法，成本已经是3.2w+，不求网红盘的剪刀差，能保值就很满意了，加上我在天府三街上班，后续开车或者地铁公交，问题都不大。
初步计划青二的学区房就平时拿来自住、读书和通勤，到周末或者寒暑假了，就带着老婆孩子去爷爷奶奶所在的新川生活。
至此，从第一套卖出开始到第二套买入结束，满打满算不到3个月，是真正意义上的奋战80天，买卖4套房，这期间除了运气，还有长期的资产布局谋划。
通过这次置换，我家的资产基本优化完毕，我也总结了10点心得以供大家参考。
1、早期买房是无技巧的，全靠买得早，虽然最终结果是总价翻倍，但我并没有感受到快乐，这几十万的资产积累其实是跑输大盘的。
2、中期买房坑很多，我在关键的瑕疵房角度上一错再错，留下了血泪教训，导致第二套房基本上是赔本赚吆喝。
3、卖房看缘分，缘分到了水到渠成，缘分没到的话，从内到外都是不得劲。
4、中介需要鞭策和鼓励，不能当甩手掌柜挂牌了就啥都不管了，要刺激中介，也要懂得市场行情的起伏
5、学区房并没有消失，只是在分化，而且要设定好下限，从实际出发。比如我既能捡漏（卖家其实也很着急），又能接受下限（多年后适当亏损），那么我买这套老破小就是值得的。
6、新房可选的很多，但是东西南北转一圈之后会发现真正适合自己的很少很少，不要为了买而买，而应该针对自己的通勤自住需求，再辅以产品价格和地段定位，假设当前没有心动的，不妨耐心等一等。
7、家庭和睦是一切运势的开始，只有和睦而且拧成一股绳的家庭，才能带来实操的运气。
8、不要吝啬楼市咨询费，专业人做专业事，花小钱让别人专心致志地帮你解决大事，而你则可以腾出更多的精力来赚大钱。
9、房产不是生活的唯一，要学会享受生活，经此一役，“劳民伤财”。我可能接下来5-10年都不想买卖房子了，除非哪天一夜暴富再另说。
10、从经验和周期来看，不要期望房价大涨，更不要期待大跌，买房是阶段性的痛，落袋为安向前看。不过现在开始，绝大多数人是无法通过cf攫取大量财富的，让房产回归住宅属性，我们的底气应该在房产之外。
最后，借房段子老师的平台，祝大家在新的一年，依然有向上而生的勇气和运气。
