前央行副行长吴晓灵在2018年就公开警示：

“股、债、汇、房”这4个市场是国家金融命脉，其中房地产是最薄弱和影响最深的，在泡沫中狂欢的日子不多了，要做好潮水退去后的准备。

大家都不信，因为彼时正是房地产巅峰，房价勇攀新高，大家都认为我们房地产没有泡沫，还能再战10年。

这不是蜜汁自信，而是有大数据为证。

从经济角度看，一个房地产拉动上百个产业链，创造几百万个就业岗位，2023年房地产占GDP比重5.8%，算上产业链群，广义房地产GDP比重超过13.6%，房地产贷款业务占银行信贷40%，房子占了居民资产70%，拍卖地收入占地方财政60%。

从投资发展前景来看，我国目前城镇化率只有66.1%，城市常住人口只有2.4亿人，还有接近3亿农民工没进城买房，无论是投资还是发展潜力都很大。

爱真的需要勇气，来面对流言蜚语！这是梁静茹给你的《勇气》吗？

大数据可以用来参考，但现实中存在很多“被平均”的现象。你眼中房地产未来投资发展无限，现实中可能是严重过剩，数据统计，目前国内商品房过剩超3000万套，城镇常住人口仅有9亿多，另外在农村还有许多小产权房，数量甚至是商品房2倍有多。

3亿农民工完全可以住在村里，为什么还要在城市买高价商品房？相反，在城里打工的年轻人却买不起房，2023年我国有将近2.5亿人租房住，其中大多数人是因为高房价买不起房。

央行发布《2023年第四季度储户问卷调查》，倾向于“更多储蓄”的居民高达61%，而倾向于“投资意愿”的居民比上季度减少0.3%，只有15.6%。其中有20.2%居民对下个季度房价是看跌，打算在未来3个月买房人群仅有14.3%，这是什么概念？也就是说100个人，有86人都不想买房。

大家的身体都很诚实，把身上的钱都存进银行。

去年全国老百姓就往银行存了140多万亿，住户定期存款占比从68.1%提升至71.5%。今年仅一季度，居民存款增加8.6万亿，如果按照全国14亿人来算，相当于每人都存了6200元进银行。

买房，不存在；花钱消费，更不存在；存钱上瘾，更朴实无华。

克而瑞数据，一季度全国房地产成交同比下降52%。百强房企1-3月时间销售操盘金融7792亿，同比下降47.5%，是6年来的新低。

没有最低，只有更低。

2月份全国平均房价从1.24万/㎡降到了9600元/㎡，降幅高达23%。

有这么多房子卖不出、房价又降到新低，那些喊着房地产潜力无限、投资价值大的人，都跑哪去了？为什么不买房投资了？

居民存款大幅回流，根源就是大家赚的钱更少了，这几年宏观经济的下滑让老百姓投资意愿发生很大改变，不敢炒股、不信理财、不愿买房、只想存钱，说穿了就是不想花钱消费，只想躺平摆烂的那种。而房地产问题，低收入和高房价差距越拉越大，没有得到根本解决。

所以增加居民收入才是硬道理，赚钱的预期高了，老百姓的腰包鼓了了，自然会买房买车、旅游消费。

资本市场从来都不是单边游戏，而是资金蓄水池。房地产靠的是大家对未来房价上涨预期，不断接力掏钱买房，来保持高房价不跌下来；股市的大牛靠的也是吸纳更多散户进来，靠着还会上涨的意愿不断投资。

无论股市还是楼市，都需要资金不断流动，如果失去了新老韭菜的进入，市场就会停滞不前，就像现在的楼市，陷入买不起也卖不掉的困局。

今年1月份全国百城新房库存去化周期上升到22.9个月，三四线城市则超过30个月。2月份重点监测30城平均去化周期攀升到27.8个月，其中有26个城市去化周期超过18个月的警戒线，长春高达47.7个月，东莞和珠海紧随其后，达到了43.5和45个月。

这意味着什么？

即便是全民买房，人均购买2套以上住房，想要完全消化现有库存至少也要5年，而房地产滞销的后果就是大家的日子都不好过了。

“应该救救房地产了”这不是一句废话，而是正常逻辑推断。影响楼市三要素，买房人、供求关系、房贷额度里，三方面都由正转负，短期内肯定不会有人大量买房，房贷额度增长慢下来，市场会有越来越多房子滞销，房价也会继续下跌，由此带来的问题就是贬值潮。

而“固定资产”在居民家庭财富占比达到80%以上，房价持续贬值趋势收不住，带来后果会很严重。国家出手托底，去库存救楼市就变得很重要了，“国家队”亲自下场收房，以旧换新来激活市场，大通大家置换需求。

重庆、郑州、深圳、扬州、青岛、济南都开始“以房换房、以旧换新”的活动。

先是郑州国资委入场，指标是今年内要完成1万套房的收购，按照郑州房管局最新发布《工作方案》，鼓励群众卖掉旧房买新房，自行交易；然后就是由国资企业郑州城市发展集团，下场全资收购二手房再推向市场。

国资企业在收购市场二手房源后，基本都会更改为保障房或廉租房，郑州国资委这样做目的是考虑降低二手房数量优先，帮助开发商减轻库存压力。

安徽宣城城建集团也联合宣城市国控集团也发布了商品房“以旧换新”的政策，大致内容和郑州差不多，也是由国资委控股企业大量收购市场二手房，然后推向市场。

国家背后更长远规划是希望以国资企业牵头收购市场房源，来刺激大家置换改善住房消费，进而盘活市场。这两年各地城投拿了不少地，后续卖不出去积压在国资委手中，不利于地方财政健康循环，从长远来看，由“国家队”亲自下场收购房子，然后盘活市场也就等于是盘活了国资资产，为各地土地财政托底。

问题是买房的钱从那里来呢？

答案就是央妈支持，央行在去年成了了“1000亿租赁住房贷款计划”，向重庆、郑州、济南、成都、长春、青岛、福州、天津8个试点城市发放租赁住房购房贷款，允许各地从个人手里或开发商处回购房子，然后推向市场作为保障性租赁住房，国资企业可以享受低息优惠。

理论上，这些钱对现在房地产市场影响不大，即便是1000亿全部投入楼市，相对于每年几千亿起步成交体量，作用有限，但对降低市场库存房，改善老百姓置换改善，有利于他们长远的发展。

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