买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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2024年的金九楼市，至今为止都在按照老王剧透的趋势发展。

楼市没有热点，购房者没有兴趣，未来似乎没有希望。

这种让人打不起精神的市场，可能因为今天一个项目的加推而改变。

所剩房源一次梭哈，热点集中于一栋楼。

毫不夸张地说，这栋楼开好了，不论是楼市还是土地市场，​未来四个月青岛还能吊住一口气；如果这个楼盘出现了国足战沙特式的意外，那么​四季度的青岛楼市，可能比国足出现更让人绝望。

有这么夸张吗？咱们分析一下看看。

没降价的盘拿出压箱底的货

经常看老王直播的人可能已经猜出来了，老王今天要说的这个盘是海信·悦澜山​。但这是不是一篇广告，我觉得你也不差这三五分钟，可以耐着性子看完它，买不买这个盘都会对你有益。

在中海、保利们近身肉搏，九著也以价换量的年份里，这个盘最牛的一个标签是​：从未降价。

悦澜山保持着海信地产一贯的佛系营销策略，竟然两栋小高层都卖“光”​了。

6号楼楼王最后一套房子，14楼的东户，昨天发了“喜报”，那么这栋楼真就实现了“幸福满员”；

2号楼目前只剩下没有独立电梯间的一楼，2楼都全卖了。

今天，推出的是最后一栋小高层1号楼和7号楼。

我们今天的主角，就是这栋1号楼。

​因为作为高层产品，7号楼内有自家1号楼和5号楼的竞争，外有“四方八子”对于​入门刚需的价格诱惑，稀缺度上稍微差点意思。

一梯一户的1号楼，价格当然比今年春天我苦劝刚需上车的2号楼高不少，但确是当下很稀缺的选择。

东李买小高层你能做单选题，能拿出五百万+张村河上车你也不愁，但是：

市北，预算300W-350W，一梯一户精装小高层，还有学校，未来零换乘到五四广场和金家岭​，真没得选。

再加上深度内卷的示范区，这个34套房子，目前在市区内没有“竞品”。

所以，海信地产的贵族基因再次觉醒了。

这栋楼的买入条件相对苛刻：开盘前你要来“落位”，开盘时只通知落位客户​。定金、首付、办理贷款要在限定时间内，这三个环节有任何问题都会“很遗憾”。

在老王看来，这是金九青岛唯一能发出“开盘即罄”红底海报的​产品。

如果这个一号楼开盘去化不足50%，如果海信都一次凑不足20+的改善客群，​那么四季度的楼市基本没什么指望，除非张村河的019​拿出更炸裂的价格。

用户思维或将成为楼市主流

即使不考虑和海信良好的关系，我都期盼这栋楼能“即开即罄”，因为只有这样的产品卖得好，开发商们才能看到希望，才能​真正从用户思维去建房子。

我们看现在市面上在售的产品，从豪宅区的银丰·玖玺城二期，到刚需区的青实·清荷茗郡、青樾湾​，都是一水的大高层。

从土地出让的主管部门，到开发商，脑子里都是“以我为主”的傲慢思维​：高端楼盘觉得只要我地段好，社区里配点会所，就能卖出去​；​低端只要我价格足够低，就能卖出去。

但实际上不论是刚需还是峯层改善，这个高层住宅都住“吐”了。

在洋房成为历史之后，一梯一户、装修精致、户型完美、配套一流的小高层，才是​消费降级时代，品质改善的主力方向。

青岛需要一个事实，让规划部门和​开发商认识到这一点：只要你产品对路，在这样的市场中，不降价也可以卖爆的。

相比在青岛已经打残的熟面孔，我们更希望建发们能看清这一点，不仅仅是把目光放在崂山前海一线，闫家山、老市北悦公馆前方地块，都是可以创造奇迹的地方。

除了产品类型外，在成本、利润、价格之间，做一个“恰好”的产品，悦澜山也​是当下一个相对成功的产品。

有绿建三星的品质没有花哨的立面、有免费的健身房篮球场没有维护成本昂贵的泳池，有实用的精装没有过高的成本加价，​这也会让更多在开发商，在做产品时更加注重实用性。

总之，青岛有太多失败的案例，需要偶尔出现一个成功的“例子”，​让大家在做产品时有所参照。

白云山难有“奇迹”

因为整体土地供应比较少，所以金九​新开加推的楼盘不多。那么，其它区域不能给金九楼市打个样吗?

​很难。

除了闫家山外，青特与北岸代建的两个项目，​观山赋和滨湖观澜都拿到了预售证，​有望在近期首开或者加推。

先说观山赋，小高层的产品，除了空间相对局促，没有什么问题，但是与滨湖观澜的左右互搏中，容易陷入张村河璞湾系产品的​困境。购房者普遍会有这么个心理：

虽然价格合适，但是看过了更高档次的产品，下手总觉得​有些不甘心。

滨湖观澜的会所和园林，确实是白云山在售改善产品里最好的。青特巧妙用台地结构做出了层次感，但是在这个面积段，城阳的老钱可能更倾向于云山墅这种划时代的作品​；在同样的总价之下，​汇豪兰庭​所在的城阳传统中心区似乎更香。

更何况，滨湖国际二期对这两个代建合作盘，一定会形成长时间的背刺……

而且，不论是北岸还是青特，都不能像海信那样，在漫长的销售期内，给购房者资产保值增值的信心。一方面营销中心会降价促销，另一方面工抵房的源源不断，也让大家无法确定这两个盘，甚至是​滨湖二期的价格底，究竟在何处。​

这样的板块，这样的状态，让人很难期待。

所以，我们只能希望，悦澜山的1号楼，能在今天或者这个周末，能给金九楼市带来一份喜报。