01

经营贷续贷抽额度

经营贷这几年的规模持续放大，已经成为市场上一个不可或缺的信贷模式。

特别是前几年房价高、利率高、首付高、放款慢的情况下，很多人把房贷转到经营贷当中，部分可以贷足8-9成。

以500万总价房价举例，按2021年时期正常购房来说，如果你之前贷过款就必须首付6成，首付就需要支付300万，贷款200万利率6%左右，贷足30年每月月供大概是1.2万左右。

但同期如果是以经营贷模式来进行，可以500万总价的房子，首付一般只要2-3成，我们保守一点按3成计算，首付也仅需150万是正常购房首付的一半，并且考虑到当时评估价相对较高其实2.5成大概率都能做。

当时经营贷利率也稍微偏高，但对比房贷还是很有优势的，当时主流的利率大概在4-4.8%左右而且是先息后本，先不用还本金，我们就按4.5%来算，贷款350万的背景下，每月也仅需1.3万左右。

贷款200万和贷款350万，每月月供就便宜了1千块，这差距。

让很多人这么置换，这么玩。

但经营贷一般1年、3年、5年是一个周期，哪怕能做到10年，一般在3年左右也需要续一次本，而在当时考虑利率和额度等问题，一般做1-3年的最多。

现在是2024年，高位大部分的经营贷已经进入了续期阶段，而现在的评估价和当时真的不可同日而语了。

正常到期续一般还会秉持能贷尽贷原则，一般降低也就在30-80万以内，一般不会差异很大。

但部分高负债或者资产超额了会预警，会需要提前续。

这种现在就有个套路，那边会先让你还进去，说是可以续，但实际上，进去之后出来的可能只有之前的6-7成金额。

让你进去300万，真正出来的额度仅有200万。

这个时候你就会出现100万的资金缺口，而且是短期缺口。

这部分也是目前市场上很多急抛的房源的由来。

大面的亏本抛，豪气抛，瞎抛，创历史新低价格很多就是抽贷降额造成的。

02

中介费房东出不打折

杭州市场从2008年开始，哪怕是次贷危机时期中介费也一直是买方承担，房东一直是净到手价格。

但是这个情况在2022年被打破了，率先打破杭州这个神话的是位于大杭州区域的临安市场，临安市场2022年开始房东和买方各自承担，中介费、税费。

2023年本来开年很好，走势也很强，但因为几次错失救市机会，最后哪怕10月份救了但也来不及了，11月下旬之后一路急跌，杭州也开启了房东出中介费的现象。

进入新年以来在今年的2024年杭州二手市场房东出中介费，并且全额出，还不给打折（部分可以打）基本成为了行规和定项。

部分项目房东还面临包税+中介费的双重打击啊。

净到手价格基本成为历史。

2024年杭州房东脊梁真的被打断了，不出中介费就不推你这套房。

有人说我性价比高，价格低，中介不推也可能卖掉。

但除非你是价格最低，不然没啥用，而你价格都最低了，在房价面前1%的中介费也无所谓了，现在就是抓住了这个心态。

买卖房产的都是数百万计，多卖个10万、20万中介费都不是个事，所以只能拧着鼻子认。

这波调整打破了杭州二手市场自2008年以来的净到手规定，以后想要再变回去有点难咯。

只能期待楼市大涨了，这样才能扭转。

03

房东出国急售

最近几年润这个词大火，得益于这个词，我们看到中介发性价比较高房源时看到最多的词就是房东出国，急售。

房东到底有没有出国不知道，但急抛、急售的确实越来越多。

之前网上一大堆说房价跌了我就买房，现在房价太高了买不起，等下来一点我就买房。

现在呢？杭州从2021年下旬开始一路跌，一直跌到了现在，这3年多以来，基本上距离高点跌了30-50%左右区间。

目前杭州二手房价大部分已经跌破或接近新房限价，并且价格也基本回到了2017年左右水平（除少数之外）

部分楼盘更是跌到了2016年下旬。

这个价格对比2021年很有性价比，而且现在首付也只要15%是之前的二分至一，四分之一，利率也到了3.25%对比最高6.6%直接对半砍。

可是之前说要买房的人呢，人都去哪里了？

购房者是越跌越少。

越跌，等等党、空军就越多。

这就是我们一直强调的“买涨不买跌”

只有楼市上涨才能有购买力不断进来，否则只会越来越少。

急售也一样，你看涨价时哪个房东出国急售了。

房东都惜售。