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楼市温州  LOUSHIWENZHOU

房屋老旧、管线老化、人车不分流、车位紧张、没电梯……越来越多的问题，正困扰着老旧小区的居民。不少业主，非常盼望拆迁。

然而，当城中村尚未改造完成，这些老旧小区的改造，往往被排在后面，基本暂无时间表。

倘若短期内拆迁无望，倘若能进行自主更新，老旧小区的业主们，愿意吗？

指导意见页面截图

日前，省建设厅等部门发布的《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》正式试行，这是全国首个推进城镇老旧小区自主更新指导意见。

《意见》指出，浙江省城镇老旧小区改造自主更新试点的对象为《浙江省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（浙政办发〔2020〕62 号）中明确的拆改结合型住宅小区，且未列入房屋征收计划。

根据《意见》，业主自主更新意愿集中的住宅小区，可以根据《民法典》有关规定，成立业主自主更新委员会或授权业主委员会作为住宅小区自主更新工作的组织实施主体。

自主更新实施主体应就自主更新内容及方式广泛征求业主意见，持有关书面材料向所在街道（乡镇）提交申请。经县（市、区）政府审核通过后，纳入当地城镇老旧小区改造自主更新计划。

为加强政策激励，提高居民开展自主更新的积极性，《意见》明确城镇老旧小区自主更新可“因地制宜”。按照地方政策规定，可适当增加居住建筑面积、增配公共服务设施；

增加的住宅面积、服务设施面积，可通过移交政府作为保障性住房、公共服务设施等方式用于冲抵建设成本；可以申请使用其名下的住房公积金，可减免城市基础设施配套费、经营服务性收费等相关费用。

简而言之，老旧小区自主更新与传统的拆迁不同，并非全部由政府兜底，而是由业主筹资，自拆、自建、自改。

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老旧小区自主更新，在杭州浙工新村已开始推行。

浙工新村原是由14幢多层楼房组成的“老破小”。548户居民自筹资金约4.7亿元，把“老破小”改成了7幢小高层。

与此前的“老破小”相比，7幢小高层增加了高度，拉大了楼间距，还有了地下车库、电梯，园林景观、公共设施大量增加，成功逆袭为现代化小区。

改造后，浙工新村业主的套内面积不变，但因楼层、电梯等原因，增加了建筑面积。

浙工新村整体改造费用约5.3亿元，除了居民自筹的约4.7亿元，其余资金按照相应政策申请补助。

也就是说，想要推进改造，每户居民仍需出资数十万元。

在温州，类似浙工新村这样的老旧小区还有很多，包括蒲鞋市新村、横河新村、桥儿头住宅区、双井头新村、上陡门住宅区、杨府山住宅区、洪殿新村、水心住宅区、花坦头新村、新桥头住宅区、翠微新村等。

这些老旧小区地段优越，但普遍已有约30年甚至近40年房龄，且很多都是预制板结构，近年暴露出越来越多的问题，甚至存在一些安全隐患。

在市网络问政平台上，曾有市民咨询双井头新村的拆迁，得到的答复是：双井头新村为自主有机更新的形式，目前正处于意愿率调查阶段。

除双井头新村外，暂未听说其他小区明确提出自主更新。

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老旧小区自主更新，当然是一件好事。最直接的好处，就是改善了业主居住条件，并同步提升城市形象。

同时，自主更新更强调业主的自主性，为业主提供了选择权。

自主更新后的住宅，其价值还能得以明显提升。

当前，这些老旧小区的二手房价，一般仅约13000元/㎡甚至更低，个别学区好的能达15000元/㎡以上。

对于这些老旧小区的业主来讲，卖掉这些“老破小”，更换同地段商品房可能需再投入两三百万，未必承受得起。

仅投入几十万，老旧小区业主基本只能置换周边的老安置房，购置近郊商品房都难。

想要在置换过程中基本不出钱，大概只能前往近郊购买安置房。

除了单价差，面积段的差异，也带来了总价的差异，令“老破小”置换难。

倘若能启动老旧小区自主更新，改造后的新小区，保留了原有地段，品质预计明显高于周边的老安置房、“老破大”，甚至与商品房无异。

从这个角度看，老旧小区自主更新后，二手房有可能达约20000元/㎡，学区好的还会更高。

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老旧小区自主更新看起来很美好，但真要实施恐怕困难重重。

这些老旧小区住着大量低收入群体、老年人，这些业主往往缺乏出资能力，或出资意愿低。

同时，由于温州房价水平与一线、强二线城市核心地段有较大的差距，改造后的溢价预计远比不上杭州浙工新村，或将影响业主的出资意愿。

近年楼市下行，再加上大量安置房建成后，在二手房市场上的低价表现，也会影响业主的积极性。

若仅有部分业主反对或无力出资，很可能意味着自主更新难以推进。或者，多数业主是否愿意为少数业主出资？

还有，自主更新之后的品质，要达到什么水平，是否找房企代建，恐怕众口难调，意见不一。

大量小区业委会都在上演“宫斗剧”，连相对简单的小区治理都问题不断，涉及更大工程、金额的自主更新，恐怕还会出现更多意想不到的场面。

那么，在老旧小区自主更新过程中，有关部门还需做更多指导、协调工作，制定相应的规范、标准、细则，并给予更多资金、政策支持，确保改造工作的规范性。

同时，在老旧小区自主更新过程中，若能适当增加一些可售物业、经营物业等，也有利于降低改造成本，提升业主积极性。