四代住宅很火。这也算是给低迷的楼市带来一股新风，虽然大露台造成一部分室内空间的采光急剧减弱，但好处太多了，高赠送带来的高得房率，大露台带来的室外生活等等，这些都是巨大诱惑，所以，这股风凶猛地刮起来了。如今，这股风终于刮到了郑州。虽然瀚海晴宇、美庐湾、未来天奕都有四代住宅的影子，但严格意义上说，楼八认为，阳台（露台）进深是四代住宅最重要指标，进深不到一定的尺度，只能算是大阳台，算不上现代概念上的四代住宅。虽然龙湖瑞玺苑、金茂10号院都有四代住宅的规划，但至今没有效果图面世，所以，严格意义上，目前已经亮相的高新区正弘序是郑州第一个“现代第四代住宅”项目。效果图如上。【1】

四代住宅

感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动郑州城市进步。我们接着看上图。

上图：正弘序我们截取局部的边套户型看看。首先，边侧山墙没有窗户，那么《楼八》就可以判断出这不是目前流行的“边厅户型”，那么就可以确定这个户型的“挑空露台”应该在主卧。从楼栋山墙的长度，再结合四代住宅特点，这个挑空的主卧露台（上图青色部分）进深应该是4.2米-4.5米。青色部分是主卧的挑空露台，绿色部分就是客厅和次卧的平层阳台。绿色部分是四代住宅带来的唯一弱点了：即平层阳台进深过大，客厅采光弱。当然，这个问题其实是可以解决的，就是将客厅前移2.5米，把阳台进深缩小至2米，这样就实现了正常客厅的采光，但是，这样做的同时，也失去了四代住宅的户外活动的意义。可能物业也会干涉。没错，这个边套就是正弘序179㎡户型。小区整体效果图如下。

上图：正弘序效果图这个图放大，基本可以看出露阳台结构。四代住宅的客厅，最怕没有露/阳台，但同时楼上又有挑空露台，这样的话，客厅采光彻底完蛋，楼八见过这类产品，这必须是四代住宅设计尽量避免的。【2】

正弘序

第一部分的内容专业性太强，估计不太好理解，不好理解的回家慢慢消化去吧。我们接着说项目。

上图：正弘序经济指标正弘序占地约79亩，总建面17万㎡，容积率2.49，绿地率35.1%，建筑密度18.88%，总计规划有10栋楼，规划总户数798户。注意看上图，此次正弘序的规划应该是采用了新的规范标准：变电房、社区卫生站用房、儿童之家、养老设施、通讯机房、屋顶水箱房、非机动车充电棚、架空层通通不计容或者一半计容。甚至是便利店都是一半计容。不得不说，新规真的是给开发商放了大福利，这个福利的大部分自然而然也会顺其自然传递到客户手里。关于户型，正弘序此次做了4个面积段，分别是：

136㎡的78套，

148㎡的286套（次主力）

179㎡的332套（主力）

210㎡的102套。详细分布如下：

上图：正弘序户型分布8号楼和9号楼全部是210㎡的大户型。2号楼、5号楼50%为179㎡户型，7号楼、10号楼和12号楼全部为179㎡户型，剩余的为148㎡户型和微量的136㎡户型。179㎡加户型过半，晋级大平层这应该是高新区第一个老城大平层项目。正弘序楼下就是已经开通的地铁8号线银屏路站，东隔壁是高新区目前人气最旺的正弘汇，北侧是高新区管委会，可以说是高新区绝对的三心合一：政治中心、商业中心、商务中心。正弘序的地段在高新区是绝对的绝版，这也可以说让其提前20年锁定“高新区首席大平层”的江湖地位，正弘序就是：高新·幸福里关于价格？我觉得这应该不是客户考虑的问题了，客户应该考虑能不能选到自己喜欢的户型和位置了，毕竟，这种产品，如果建标没得说的话，210㎡基本将在很短的时间内就会被内定完毕，179㎡的估计要看运气怎么样了，136㎡和148㎡的可能还有得选。说说户型吧。还说占比数量最多的179㎡户型。1、该户型南向4个开间，其中包含了约6米的横厅客厅。2、双层挑空露台在二侧2个套房卧室（一主一次，均带卫生间），二者进行了奇偶层错位。3、中间2个开间分别是客厅和非套房卧室，带有平层露台。4、北侧还有1个卧室、1个厨房以及一个露台。整体实现4卧+3卫+横厅+南北阳台，很不错了。不过，楼八看了高新华曦府的户型后，发现一点小小的遗憾，但相比高新华曦府大平层户型，正弘序的电梯厅目前没有实现自然采光。懂得脑补，不懂的慢慢消化，想看户型的加主播微信私聊，想买可联系宇文播15090100001咨询。【3】

落霞孤鹜齐飞

关于价格，我们再简单聊聊。这块地是正弘2024年10月9日以底价67658万元摘得，楼面价折合5176元/㎡，这是表象价格。地块正弘跟踪了很久，而且付出了巨额的非账面成本，加上地块的其他配套要求，实际楼面价应该在7000元/㎡左右。如果参考西堂目前的售价，再考虑然让一二手房倒挂，据说项目售价和西堂相差不大。但《楼八》不这么认为。第1，西堂大户型早没了，高新区都没了。供大需求时，价格看成本，供不应求时，价格看供需。第2，西堂位置很好，但正弘序位置是好上加好，即便同样产品，地块上贵一二千也合理。第3，正弘序是四代住宅，高得房率，如果提升15个百分点的得房率，房价多个2000元也都是在合理的范围之内。所以，《楼八》觉得，绝版地块+四代住宅，如果建标达到华曦府、兰溪府、润府等项目的标准，项目售价是可以轻松抵达2.5万/㎡。当然，这个价格对于高新区的有钱人来说，都是小case，市场可接受价格和楼面价之间的巨大的空间，让可以让正弘做出一个极其牛逼的产品出来的。再说，前几日，正弘集团董事长李向清高调宣称看好郑州，未来将积极参与土拍市场，这是正弘回归高端住宅市场的信号，而正弘序是最好的先行兵。不过，虽然正弘序来了，但高新的土豪可能要面临一个幸福的烦恼了，因为除了高新老城大平层，新区双湖科技城又来了一个高端洋房作品。如果正弘序是大平层天奕，那双湖科技城9号地就是金茂10号地。和正弘序被正弘摘取的同一时间，中建方程摘走了双湖科技城9号地，再来回顾一下9号地的经济指标。占地83亩，地块容积率1.7基本就是一个翻版的金茂10号地，如果地块也引进第四代住宅理念的话，那么这真的就是比金茂还要早的“第四代住宅”的洋房产品了，也是全郑州第一个。中建方程的地块东侧是高新城投和永威合作的和锦莲序，西侧是北京积水潭医院，南侧是龙湖天境、保亿御景晨园、保利和光屿湖等成熟小区，绝对是高新区的“低密北龙湖”。老城大平层or北龙湖洋房，高新区土豪的烦恼来了！结尾

楼八的话

正弘10号地，中建9号地，一个高层，一个多层，一个主城高端大平层，一个双湖低密洋房，一个老城，一个新区，一个央企，一个民企。2025，高新区的高端改善市场好看了。感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动郑州城市进步。