近日，贵阳市整个物业圈都在密切关注经开区大兴星城小区的物业续聘/选聘业主大会活动，透过公众号“星城事记”官微，解读《关于组织召开物业选聘等议题由业主共同决定的业主大会会议的公告》、《酬金制物业服务合同模板》、《包干制物业服务合同模板》、《大兴星城物业选聘办法》及几个答疑文件，这个小区在当地还比较有特色，今天重点给大家解读一下：

一、小区规模较大

通过《公告》及《合同》等附件发现，这个小区位于贵阳市经开区，业主规模达到4137户，共72栋楼，收费面积达47.6万平方米，其中2/3的房屋没有电梯，物业费单价0.65元/平方/月，1/3是高层电梯房，物业资费在1.2元/平方/月，仅物业费年收入就有约480万。

二、公区收益还不少

小区楼栋多，非电梯房占比大，地下停车位1200个左右，同时拥有较大面积的地面停车位，据说也超过1200个，因此，包括临停车位和广告费在内的公区收益较高，目前年收入在300万左右，尚有一定挖掘潜力，营运能力强的中选物业，公区收益甚至可以上升到年收入达350-450万，按照酬金制和包干制物业合同约定，中选物业可获得30%的代办费收益，也是一笔不菲的增值收入。

三、会议流程包容性强

主要体现在以下几方面：

1、不发布标书、不设置资格门槛条件、不制定评分标准、不要求整改投入。

2、不限制物业服务模式，酬金制或包干制都可以，各有特色，由竞选企业自己选择后，提交业主大会由全体业主投票决定。

3、续聘和选聘议题在一次业主大会上同时表决，此做法业界虽有些争议，但法律界认为，此做法并不违反现行法律规定。

4、开放多种投票方式，包括传统书面纸质投票、创新的书面电子投票、电话录音征求意见和书面委托投票等。

四、会议流程较严谨

从《公告》发布到接待实地考察，再到开放报名，宣传宣讲路演答疑活动、业主大会投票，每个时间节点都做了明确，同时也设置了意外处理流程，例如：报名企业数量不足3家、业主投票未达2/3进度延期等，整个会议流程相对严谨，公告表述规范，可操作性强。

五、会议约束性强

续聘成功后选聘议题自动失效，报名以成功缴纳竞选保证金为准，酬金制10万、包干制20万；签订合同前，需缴纳合同履约保证金，包干制物业还需将整改资金投入到位才能签约；多家企业中选后放弃签订合同的约定；合同执行期间，制定了严格的奖惩及退出机制。

六、公开透明度高

报名不设置任何前置条件，采取线上线下开展宣传宣讲，业主大会投票期间，竞选物业服务企业按得票数动态排序。

七、不足点或不明确点

1、指导部门如何参与监管？特别是电子投票。

2、业主大会不知是否邀请公证处司法公证？

3、电子投票平台不知是否好用？为什么没有启用当地政府部门的电子投票平台？

4、如果续聘获得法定通过，签订合同前不知是否也需要缴纳合同履约保证金？

5、续聘和选聘放在一次业主大会同时表决，这在当地恐无先例，这样做是否合适？

6、业委会真的没有任何倾向？交放心地交给全体业主投票决定？

相信贵阳及周边城市的很多物业服务企业都在密切关注这个小区的进展动态，物业圈的很多朋友都表示，愿意积极报名，参与成本不算高，报名费和宣传费加起来才5000元，体验下这种物业续聘/选聘新“玩法”，同时也观察下业委会有多大的开放度，盘子大但品质不算高，头部企业估计不会参与，非常适合熟悉小区情况或有一定品牌知名度的物业服务企业胃口。