如何通过房产来实现财富增值？其一，低价买入，高价卖出，赚取高额差价；其二，将手中的闲置房产进行出租，来获取源源不断的租金收益或以租养贷，在合适的时机也可进行变现，实现财富增值；其三，利用房产进行抵押，获取现金流，从事资本运作等等。

但是，想要通过房产来实现财富增值，还需要满足一个前提：房价需源源不断地呈上涨趋势且涨幅要超过房屋的持有成本+折旧成本+通货膨胀等。

房产

在过去二十多年间，我国楼市在政策、城市化、人口基数等多种红利下，实现了快速增长。根据相关数据显示：1998年，全国的平均房价不足2000元/平，而截止到2020年，全国的平均房价已达到了9860元/平，距离突破万元大关仅有一步之遥，也就是说，在过去20年间，全国平均房价的涨幅达到了5倍左右，看清楚，这是全国平均房价涨幅！如果要把一二线城市的房价涨幅单独列出来，涨幅更是达到了8-10倍，像是北京、深圳、上海等一线发达城市，涨幅更是达到了惊人的20-30倍。

商品房

在这样的楼市涨幅背景下，早期的多套房持有者吃尽了楼市的发展红利，实现了财富的大幅增长。这样一来，也衍生了一个新的楼市群体：炒房客。这个群体甚至把买房当作一种职业，常年奔波于各城市间的售楼中心，通过买卖房产来获取收入，像我们熟知的“温州炒房团”“北京炒房团”等等，就是这个炒房群体的典型代表。

炒房群体的入局，打破了住房原有的供需关系，释放了大量的购房需求，在政策宽松、金融捆绑的楼市背景下，房价一发不可收拾。

任泽平

经济学家任泽平曾说过：最黑暗的时候往往孕育着黎明，最光明的时候往往孕育着黑暗。物极必反，否极泰来，这就是事物的发展周期。在我看来，这句话用在我国楼市的发展趋势上，也是非常恰当的。

2016年，国家为了防止高房价有可能带来的房地产金融风险，遏制高房价的发展，确立了“房住不炒”的政策方针，经过了长达4年多的楼市调控，现如今，我国的楼市发展已经趋于稳定。

楼市调控

前不久，社科院发布了《中国住房报告2021》，在报告中，社科院对于2021年的房价做了预测：涨幅5.1%左右。根据上文中我们提到的“要想通过房产来实现财富增值的前提”是：涨幅只有超过房屋的持有成本+折旧成本+通货膨胀等才能实现财富增值。那么，涨幅5.1%超过这三者之和了吗？根据经济学家梁中华的说法：按照现在的楼市来看，一套房子的持有成本大约在6%-8%左右。也就是说，现在买房已经不赚钱了。

我们再来看一个消息。在2021年1月1日，云南省税务局发布公告，即日起开始对房屋出租所获得租金按照一定比例收取“房东税”，最高按照租金的20%进行征收。在此之前，河北省、湖南省、浙江省等多个省份都已经开始试点房东税，房东税的出台，对于凭借房屋出租来获取收益的房屋持有者来说无疑是增加了房屋的持有成本，当然，除了房东税以外，房产税我认为也马上呼之欲出。如果这两项税收政策落实以后，那么，房屋的持有成本就会大大增加。这样一来，想要通过房产来实现财富增值的难度也就更大了。

如此来看，对于多套房持有者的影响将会是巨大的，也可以理解为炒房客的生存空间将越来越小。总结一句话来说：2021年起，持有多套房或将“入不敷出”。

买房

当然，在上面提到的社科院预测报告中，还有一句话：一线个别城市的房价涨幅或超出预期，但是，三四线很多城市的房价或步入下跌空间。根据国家统计局发布的《2020年12月份70个大中城市新建商品住宅销售价格的指数变化》我们可以看出来，在新房方面，有42个城市新建商品房销售均价环比上涨，6个城市房价与上个月持平，22个城市新建商品房销售均价环比下跌；而二手房方面，38个城市二手房销售均价环比上涨，1个城市房价与上个月持平，31个城市二手房销售均价环比下跌。从各城市的房价涨跌变化来看，既有房价上涨的城市，也有房价下跌的城市，但是，仔细观察，你会发现一个规律：经济越发达，房价越是上涨，而经济越衰退，房价越下跌。这说明什么？说明城市间的楼市分化越来越明显。

2020年12月70城房价变化

楼市的分化也代表了买房进入专业投资时代，房地产的发展红利期已经过去了，想要凭借着房产来实现财富增值，难度越来越大，风险越来越大。写到这里，让我想起了房产大佬王健林曾说过的一句话：任何国家的房地产行业都不可能一直持续兴盛下去。这样看来，王健林的这个预言或许已经成真了。

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