花朵财经观察出品

编辑丨铎子

1995年，小记者出身的吴亚军成功拿下人生首个地产项目——龙湖花园南苑。

一无开发经验、二无品牌优势的她，只能向前辈王石请教。听训完后，吴亚军留下一句：

“5年内，我一定超越万科。”

王石哈哈大笑，并未将这个年轻人的豪言壮语放在心上，只当她是年轻气壮。

没成想，几年后，万科总经理林少洲亲临龙湖，目睹其卓越发展，不禁惊叹：

“龙湖，这家企业非同小可！”

2004年的一个深夜，浙江房企第一品牌绿城从项目高层到基层员工100多号人收到同一指令：

“明日下午3点，到重庆集结。”

众人星夜兼程赶赴重庆，只有一个目的：参观学习龙湖。

“精致、完美”是绿城的核心价值观，彼时绿城领袖宋卫平却直言龙湖在造房品质上已成为绿城的唯一劲敌：

“如今，我们已不再以万科为标杆，唯有龙湖，才是我们真正的竞争对手。”

在此之前，龙湖开发了首个住宅项目重庆龙湖花园南苑，被评为“国家小康住宅示范小区”。

自90年代辞掉《中国市容报》记者工作，决定从事房地产行业，吴亚军就下定决心要建出质量最好的房子，并带领龙湖以细致入微的设计及卓越品质频频出圈。

最为典型的是，为让小区呈现大自然气息，吴亚军竟细致到研究到底种植什么植物才能吸引来更多的鸟雀，让鸟语花香真正走进小区。

2000年10月，继龙湖花园南苑后，吴亚军乘胜推出龙湖花园西苑，并创新了板式围合、样板景观，有阁楼户型和空中花园洋房，1683套房又迅速售罄。

眼瞅着重庆市民熬夜排队抢号，人们不禁感叹“卖房比卖菜还快”。

龙湖以高品质响彻重庆地区，许多中央领导前来视察，当地政府还会特意带去龙湖参观。

多年以后，龙湖依旧是行业标杆，而这一次，主要体现在了“稳”字上。

2024年上半年，据克尔瑞地产数据显示，龙湖集团以521.7亿元销售操盘金额，排行第八，前七名均为央国企或具有国资背景，龙湖成为民营房企新“一哥”。

相比于2021年以来，恒大、融创、碧桂园等民营房企，纷纷跌落神坛，消失在前十榜单中，龙湖依然坚挺，也活成了业界羡慕的模样。

地产销售未暖，融资依旧艰难，与黄金一代同辈相比，昔日的千亿房企龙湖依旧稳居行业榜单前列，吴亚军被媒体称为“中国最稳地产女王”。

债务方面，据龙湖管理层透露，到2026年底前，龙湖已无境外到期公开债券，供应链ABS、商票等也均已清零。

龙湖管理层还透露，截至2024年5月末，龙湖年内剩余到期公开债仅剩45亿元。

相比那些背负成千上百，乃至万亿负债的地产老大哥，吴亚军显然是幸运的。

据胡润百富榜显示，2023年吴亚军身价达665亿元，相当于1.4个王健林，3.3个许家印，5.5个孙宏斌，她同时还是中国内地女企业家首富。

龙湖的今天，离不开吴亚军昨日的稳健。港企恒隆地产董事长陈启宗，曾在批评内地地产企业头脑发热时，不忘赞美：

“吴亚军头脑清醒”。

2000年，龙湖在重庆名声大噪后，就已有不少地方领导主动抛出“橄榄枝”。

大连市政府曾喊话，只要龙湖愿意来，就在最大的城市广场划出一片最好的地块给龙湖。

但吴亚军却不为所动，始终认为龙湖内功修为还不够，不能急于盲目扩张。

直到2005年，吴亚军带领龙湖以21.2亿元销售额，击败一众房企，拿下重庆第一，领军重庆地产，吴亚军才毅然带着一批高管，挥师北上。

2005年，龙湖正式开启全国化布局，一口气在北京顺义拿下两块地，开发了龙湖滟澜山、龙湖北京香醍漫步两大名盘。

这一次，龙湖跑到相当快，仅两年时间，龙湖集团销售额就突破了100亿元，跻身全国一线房企行列，并于2009年11月底在香港成功上市。

吴亚军的财富，随着急速膨胀。2009年，吴亚军以273亿元身价超过碧桂园杨惠妍，成为中国女首富。

只是如此之快的发展，让吴亚军很快警惕了起来。

2008年，美国次贷危机席卷全球，一系列踩踏事件，被吴亚军看在眼里。

此后，吴亚军时常思考：有没有我们看不到的“危机”，万一撞上了怎么办？

2011年，楼市调控全面收紧，住宅开发黄金十年一度终结。同年11月，一则“绿城已破产”的消息广为流传。

资金链几近崩断的宋卫平，不得不将绿城卖身，他曾找到吴亚军一番促膝长谈，希望吴亚军能够接盘。

但吴亚军却十分警惕回绝：“我的胃口没有这么大，恐怕吃不下。”

2012年后，房地产市场以规模论英雄，一些房企开始采用合作开发、收购等方式加速扩张，吴亚军也没有选择盲目跟从，而是始终稳扎稳打。

它坚持不拿地王，也不热衷于大举收并购。也因此，从百亿到千亿的跨越，万科和保利用了 5 年，而龙湖不紧不慢的花了10 年。

虽然慢，但却稳。

在经营上，吴亚军主张“做公司就像骑自行车，骑得慢而不倒比骑得快更难，因为那需要更多风险平衡。”

这也是她向香港、日本等大公司取经时，老板们送给她的秘诀：只要持续活着，公司就会做大。

2020年，央行和住建部为地产企业上了三道红线：剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不小于1倍。

众多大规模借贷房企，顿感压力倍增。而在2021年之前的连续六年，龙湖都处在“绿档”区。

与其他盲目扩张、快建快卖、高杠杆的房企显然不同，吴亚军从来不是一个赌徒。

在地产丛林中，吴亚军凭着过硬“品质”，带领龙湖从重庆走向全国，并跻身一线房企，也一度风光无两。

然而，作为一家超过千亿的房企，即便一路稳扎稳打，龙湖依旧躲不过行业冲击。

2022年，随着股债双杀、债务危机、即将破产等，笼罩着整个房地产行业，市场谣言四起。

“龙湖将于8月底破产。”

当年8月，一张关于龙湖的谣言对话截图在各个地产群里流传，网络传言龙湖商票存在逾期。

8月10日，龙湖集团股价大跌，跌幅一度逼近20%，最后当天收跌16.40%，一天内市值蒸发超200亿港元。

但这次，相信谣言都撞到了钢板，毕竟时至今日，龙湖依然还活着，而且还活得好好的，比任何民企都要好。

不过，回顾目前的房地产市场，行业风险仍未停止蔓延。据克而瑞地产数据，2024年上半年，百强房企实现销售操盘金额18518.3亿元，同比下降39.5%。

企业层面，龙湖销售数据大幅锐减。2024年上半年，龙湖集团销售操盘金额为521.7亿元，同比下降41.11%。

再往前一年，2023年，龙湖营业收入为1807亿元，同比下降27.87%；归母净利润128.5亿元，同比下降47.25%。

而自2022年起，龙湖在土地投资上相对谨慎，2023年龙湖新增土地31块，新增土储总建筑面积为368万平方米，同比下降18%。

按照龙湖集团管理层说法：“土储方面，未来会以销定支，主动把握好投资的节奏，同时，会严守投资刻度，优中选优。”

这让人们再次看到了龙湖强调“稳”。

在龙湖上升期，为了让龙湖保持开放精神，确保龙湖的稳健发展，吴亚军还曾一直践行管理上的“去家族化”，拒绝家族化经营。

比较鲜明的表现是，解聘前夫蔡奎的妹妹，蔡奎也辞去副董事长职位，吴亚军的女儿和一对年幼的双胞胎儿子，也皆不在龙湖任职。

就连吴亚军也在后来的2022年10月辞任了龙湖集团董事会主席，将公司交给职业经理人团队打理，而不是交给家族接班人。

“这不是一个创始人的离开，不是一个损失，不是一件糟糕的事情，而是一段光明又美好的开始。”吴亚军说。

她还谈起了2019年带队参观美的的往事，特别提到，被美的创始人何享健和董事长方洪波的关系所倾倒：

“在何享健60岁把企业交给方洪波的时候，其实他的儿子何剑锋已经成年，但他并没有交给孩子，而是交给了毕业后就到了美的的方洪波。”

她说，“方洪波接手后，让美的走上了一个更强、更大的国际化道路，这是一个非常完美的交接例子。”

如今，吴亚军功成身退，依旧能够稳居中国内地女企业家首富，相对于一个个倒下的老大哥，她也活成了人们羡慕的模样。

（文章来源：花朵财经观察）

*本文基于公开资料撰写，仅作信息交流之用，不构成任何投资建议