才全面放开限购的成都楼市，这两天因为降价被投诉一事，被推向了舆论漩涡。

根据澎湃新闻爆料：

今年4月以来，成都部分网友通过“问政四川”投诉开发商“恶意降价销售”、损害老业主利益，所涉楼盘集中在双流区。

其中一个投诉内容如下：

其于2023年买下了双流区越秀曦悦府的高层项目售价2.4万每平方米，本周开发商不顾政府价格监管，以工抵房的说辞恶意降价销售曦悦府11栋的房子，直接从2.4万降到1.7万进行销售，恶意的降价严重损害了我们老购房主的利益，一套房仅半年降价70万，直接导致整个区域价格全部扰乱，希望有关部门能够严查该开发商，帮助我们老百姓补偿差价或者进行退房。

去年买2.4万元，现在买1.7万元，每平米足足降了7000元，一套房半年降价70万，直接跌走了三分之一，跌没了首付。

客观来说，这事放在谁身上都不爽，都有可能和这些业主一样，采取相似的动作。

同情归同情，但按照市场逻辑，并没有什么理由可讲。

我在之前的文章中早就说过，当下买房不是不可以，只要不给自己无端加杠杆，只要自己的收入能够覆盖房贷，只要做好心理准备就可以。

去年那样的市场，买房显然就应该做好承受下跌的心理准备，这是认知。去年的市场，如果你还想着买了就能上涨，那是自己的认知出了错误，首付跌没了，就是为自己的认知错误买单。

然而，对于买房的当事人来说，大多数人都会被愤怒冲昏头脑，做出过激举动。

今年这样的事情，在深圳、广州、武汉都发生过。尤其是武汉的业主，更加激动。

4月份，武汉电建地产·泷悦长安降价促销，项目此前销售价格1.7万-1.8万元/平方米，活动价则在1.45万-1.5万元/平方米，同时还赠送车位。

此举引来了老业主不满，有一位业主不满开发商的操作，怒砸售楼，当时开发商就报警，警方带走了该业主。

从心理上来说：

儒家说人性本善，法家说人性本恶。我更接受第三种观点，人性本私。

很多时候，大多数人反感一件事情，或者因为某件事情义愤填膺的时候，不是因为真的反对，而是因为自己不是受益的一方。

以买房来说。已经上车的业主，很多人恨不得价格一天一涨，让自己的资产水涨船高。而没买房的业主，则期盼着房价拦腰斩断，最好是能降到自己轻松上车才好。

这些想法都无可厚非，毕竟人性本私。

从道理上来说：

你买贵了，就不允许别人买便宜？要是当初买的房现在涨价了，是不是要把差价补上呢？

无论是业主还是监管机构，无论心里头有多不愿意，都应该尊重市场，尊重市场合法合规的正常自行涨跌。

所以，这一次成都双流区住建局给出了铿锵有力的回答：属于市场调节价。

尊重涨跌，也是尊重自己。

客观来说，买房就是为自己的认知买单。你买房的时候，就应该做好涨跌的一切心理准备。

更何况，投诉开发商无济于事。开发商其实最不想降价，他们们巴不得一天涨一次价格，能让他们降价卖房，说明市场太冷了，不得不降价促销。

成都算是比较能扛的城市。

从2021年年中开始，全国楼市进入了调整周期当中。此后中心城市次第陷入泥淖。

但成都依旧如火如荼。

2022年，成都二手房成交量在当年创下了历史新高。新房和二手房价格更是持续上涨。

在这种背景下，2022年年中，成都的商品房成交量就取代武汉，登上了楼市第一城宝座。

2023年年末，成都新房成交量14.75万套，位居全国第一。二手房成交量21.99万套，位居全国第一，是当之无愧的楼市第一城。

直到去年，成都才开始转向。

成都市统计局数据，2023年成都商品房销售面积2204.2万平方米，同比下降3.9%。

房价方面，国家统计局数据显示，成都新房从去年11月份开始转向下跌，二手房则从去年7月份开始下跌。

进入2024年，在全国大势影响下，成都跌势在加快。

成都市统计局数据显示：

2024年一季度成都商品房销售面积下降30.7%。房地产投资数据也未走出下行通道，一季度成都房地产开发投资下降12.9%，商品房新开工面积下降29.1%。

2024年1-4月份，房地产开发投资下降7.6%。商品房新开工面积下降8.5%，商品房销售面积下降33.6%。

二手房同样如此，克而瑞四川数据显示，一季度成都二手房成交了37376套，同比下跌了34%。而且套均成交周期都在大半年。

房价方面，国家统计局数据显示，4月份新房环比下跌0.3%，同比上涨1.4%。同比显示上涨是因为成都新房价格去年11月份才开始转跌。

二手房，成都3月份环比下跌0.8%，同比下跌5.7%。

国家统计局的数据数据与市场真实的体感，其实存在很大差别。从机构披露的数据来看，成都的房价跌幅，显然没有这么温柔。

诸葛找房披露，当下成都的挂牌二手房调价房源中，90%在降价出让。

克而瑞四川数据显示，3月成都中心城区二手房成交均价约为1.45万元/㎡，跌回2019年1月水平。

从各板块来看，跌幅最大的是科学城板块。数据显示，科学城目前二手房均价17477元/平方米，相较于2020年的30258元/平方米，下跌了42%。直接从“3”字头跌入了“1”字头。

相比于2020年，二环内的东客站均价跌破了2万，柳林、郫都老城、龙泉驿老城、新都老城、温江老城、红光、西河跌破了1万。

量价齐跌的市场，开发商如何坚守价格？所以，降价是再正常不过的操作，这如果都要投诉，政府根本应付不过来。

周期力量已经形成，在大趋势面前，个体力量想要扭转，是螳臂当车。

看看国家统计局最新公布的商品房成交数据，就能明白当下的市场是个什么情况。

国家统计局披露：

1至4月份，新建商品房销售面积29252万平方米，同比下降20.2%，其中住宅销售面积下降23.8%。新建商品房销售额28067亿元，下降28.3%，其中住宅销售额下降31.1%。

来源：国家统计局

进入2024年，我们的商品房销售面积与销售额，在连续两年调整的情况下，再次迎来了大跳水。

从上面的走势图可以看到。去年全年商品房销售面积下跌了8.5%，销售额下跌了6.5%。

而今年前两个月跌幅直接达到了两位数，一季度销售面积跌幅19.4%，销售额跌幅27.6%。

前4个月，销售面积下跌了20.2%，销售额下跌了28.3%。跌幅比一季度扩大了。

更重要的是，今年前四个月的销售面积相较于去年前四个月跌去了超五分之一，销售额跌去了超四分之一。

按照这种形势，今年商品房成交量“双9”都很难维持住。

开发商现在降价，是顺势而为而已。

所谓的放开限购，降低首付，降低利率，都是想着多卖房，实现软着陆而已，也就是让房价跌得慢一些，无法扭转下跌趋势。

所以，我们看到，在放开限购后，成都的新房在五一期间步调一致开启降价促销揽客模式，84%的新盘推出了特价房，60%的新盘推出了优惠。

不降价，只能砸在自己手中。

所以，本号再次强调一下，当下买房卖房的观点，适用于所有城市：

第一，高位站岗的炒房客，能现在卖掉，不要拖，越拖亏损越大。已经赚到甜头的炒房客，应该见好就收，否则当初凭运气赚到的钱，未来会凭本事全都吐出来。

第二，至于只有一套房的中产家庭，未来要做的，是尽一切可能降低刚性债务，收缩家庭的债务表。

第三，买房方面，没有硬需求，没有急需求，尤其是买房需要加杠杆的人群，可以推迟。

第四，对于有自住、小孩上学、结婚需求的硬刚需来说，挑到好的房子，如果收入能够负担得起，又特别想买，可以买，但需要做好承受房价下跌的心理准备，这是认知。