前段时间，一位老家的亲戚问我：房子是贷款买的，一共贷了20年，房贷已经还了10年了，剩下的想要一次性还清，这样操作合适吗？

相信很多贷款买房的购房者都有这样的想法，等手里有一定钱以后，想着先把房贷还清，这样就可以省下高额的利息。尤其是对于理财观念，金融意识淡薄的购房者来说，这样的想法尤为强烈。

贷款买房

为此，笔者特意请教了一位“四大行”的银行经理，他告诉我：这样操作太亏了！这是为什么呢？接下来笔者就带大家一起详细算算。

首先，大家要明白提前还款的目的是什么？节省利息对吧。但是，我要告诉你的是，贷款买房，前几年还的大多数钱都是利息，而非本金，也就是说，你想提前还款节省利息，可不曾想，利息都已经快还完了，而省下的大多数钱都是本金。

贷款买房

其次，贷款买房有两种方式，一种是等额本息，一种是等额本金。

等额本息：等额本息是指贷款的还款方式，指在还款期内，每月偿还同等数额的贷款（包含本金和利息）

等额本金：等额本金是指一种贷款的还款方式，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额度固定，而利息越来越少，随着时间的推移，还款压力也会越来越小。

两者之间最大的区别在于：等额本息是每月还固定还款金额，而等额本金是起初还得多，后来逐渐减少。

如果在贷款买房的时候，贷款人没有额外说明，银行都会建议办理等额本息。等额本息的贷款方式也是当下买房最常用的。

等额本金比等额本息的利息要高，一般来说，经济条件较好的购房者建议用等额本金，这样利息会少一点，一般家庭建议用等额本息，这样压力会小一点。

贷款买房

接下来，我们以我的这位亲戚为例，详细算一下，为什么提前还款会“吃亏”！

我这位亲戚的房子总价90万，首付30%，也就是27万，贷款63万，贷款周期20年，按照基准利率4.9%来算（当时的利率与现在相差不多）。

先看等额本息。

得出结果：还款总金额为98.95万元，其中含利息35.95万元，月供4123元。

具体金额

10年后，剩余本金387990.55元（房贷计算器显示结果）。在这10年间一共还了多少钱？用月供4123元乘12（一年）乘10年，结果是：494760元。

也就是说，10年间，一共还了242009.45元本金（贷款金额-剩余本金），252750.55元的利息（总还款金额-总还款本金）。

最后，剩余106749.45元利息未还。

如果将剩余本金存入银行，10年后会有多少利息？一般来说，定期存款5年的利率在2.75%-3.53%之间，我们按照平均数3.1%来算，10年的利息为120277.07元。比未还利息还要多约13528元，实际情况要比13528元还要多。

贷款

再看等额本金。

得出结果：还款总金额为94万，含利息31万元，首月月供5197.50元

具体金额

10年后，剩余本金312375元（房贷计算器显示结果）。

如果将剩余本金存入银行，按照上文中提到的3.1%的利率来算，10年的利息为96836.25元，而剩余未还利息约为77000左右（房贷计算器累计），比未还利息要多19000多。当然了，实际还要高。

综合来看，无论是等额本息，还是等额本金，10年后一次性还清都不合适，要知道，文中的例子是按照银行定期存款来算的，而实际情况中，很多人会把资金进行一些收益更高一点的投资理财，这样一来，收益就会更高。

房产

最后，笔者想说，如果像我亲戚这样的情况，20年的房贷已经还款10年了，是不建议一次性将剩余贷款还清的，通过文中详细的计算方式，大家已经明白了，我们先前还的大多数钱都是利息，并不是本金。所以，提前一次性还清是不合适的，如果再算上通货膨胀带来的货币购买力下降，货币贬值，那就更不合适了。

所以，笔者建议大家，既然选择贷款买房，每月还款是最合适的，对于个人来说，也是最有利的。

提个醒，关于如何计算房贷，要用房贷计算器，很方便的！

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