2024年7月2日，又一只消费类REIT华安百联消费REIT（508002.SH）启动发售，发售价格2.332元/份，计划发售10亿份，预计募集资金总总额为23.32亿元。
消费类REITS在中国REITS市场上属于比较新的品类，目前A股市场上的消费类REITS已经有华夏华润商业、中金印力消费、嘉实物美消费、华夏金茂商业四只，华安百联消费是第五只消费类REITs。那么，华安百联这只REIT有什么特色，它的投资价值如何？
一、华安百联消费REIT（508002.SH）基本信息成立日期：2024/07/11
上市日期：2024/08/16
交易所：上海证券交易所
存续期限：21年
募集份额：10亿份
招募价：2.332元
募集金额：23.32亿元
原始权益人：上海百联集团股份有限公司
基金管理人：华安基金管理有限公司
二、底层资产基本情况1．底层资产
REIT项目底层资产为项目公司持有的坐落于上海市杨浦区淞沪路8号的上海又一城购物中心，包括房屋所有权及其占用范围内的国有建设用地使用权。项目位于上海市杨浦区传统的商业中心，地段优越、商业氛围浓厚。
2.项目公司
运营此项目的项目公司为上海又一城购物中心有限公司。上海又一城位于杨浦区五角场商圈的核心位置、经营历史悠久，属于成熟商业，具有较强的品牌知名度和号召力。
3.项目权属时间
上海又一城项目的土地性质为商业用地，土地的使用年限为40年，至2044年初到期，属于经营权类REIT项目。以上市时间点计算，剩余使用年限还有约20年，剩余权属时间中等。
三、投资价值1.资产价值
上海又一城项目的评估值为23.32亿元人民币，与REIT的募资金额一致，但相对于账面净资产来讲大幅度增值。主要原因在于上海又一城项目运营时间较长，账面资产的市场价值相对于账面成本来讲已经有了大幅度的增值。
2.我们再来看一下底层资产的盈利能力如何：
根据利润表披露的信息，2021~2023年间，百联消费REIT底层项目营收为2.94~2.53亿元人民币，项目净利润9286万~8656万元人民币。作为成熟商业，百联消费的利润和现金流都比较稳定。2022年的波动主要是受到疫情的影响，2023年疫情管控措施放开后立刻有了较大的反弹。
3. 未来盈利能力
根据百联消费及第三方机构的预测，预计2024年及2025年项目净利润为1950万和3143万元人民币，净利润将出现一定程度的波动。
4.可供分配金额
由于利润分配机制的原因，可供分配金额在REITS估值中占据着十分重要的地位。
根据相关文件披露，2024、2025两年可供分配金额分别为1.327亿元及1.450亿元人民币，现金分派率达5.65%和6.22%。
根据披露信息，百联消费的估价测算采用6.5%的折现率，与其它四只消费类REITs的均值7.06%相比更低。
综合考虑出租率、通货膨胀率等指标后，根据我们的估值模型计算出，华安百联消费REIT全生命周期的IRR约为4%。对于一个剩余期限20年的经营权类REIT来讲，算是一个中规中矩的收益率水平，但并没有明显优势。
四、风险因素进入2024年以后，REITS的投资价值逐渐被发掘及认可。在最近大盘总体低迷的背景下，REITS板块整体表现优秀。华安百联消费在8月16日上市首日收于2.41元，上涨3.34%。
上海又一城位于上海市副中心的核心商业地带，周边人口密集、商业氛围浓厚。基于传统的投资视角，这就是一只会下金蛋的鸡，但为什么当下的市场对于这只REIT并不十分追捧呢？
这和当前商业地产所处的大环境是分不开的！
首先，受线上商业的挤压，线下商业的黄金时代已经一去不复返；其次，商业地产也属于地产链上的企业。在目前房地产整体低迷的大环境下，投资者对商业地产项目同样缺乏信心；而且，目前国内内需不振，消费增速下降，投资人普遍担心未来的消费走势。
在众多因素的综合影响下，即使是百联这样优质的商业项目在当前的市场环境中也难以受到大力追捧。
