上海楼市，现在买房的和卖房的都知道市场下行，前几天经济日报刊文建议一线城市优化限购政策，着实让自媒体嗨了一波，但是，现在全国出台的救市政策，大都是针对一手新房的。

讲真，上海的新房市场整体来说，没有以前的高光，但总体还是不错的，整个5月，32个项目开盘有15个开盘“日光”，去化率超8成的有6个，两者合计21盘，占总数的67%。

此外，在上海5月启动认购的29个楼盘中，有13个项目触发了积分摇号选房。

虽然，新房出现了明显的两级分化，但哪些去化率低的项目基本清一色是远郊，而且没有地铁以及过硬的配套和亮眼的规划。

通过上述的数据简单概况，新房还说的过去，但相对二手房市场来说，新房市场有多傲娇，二手房市场就有多落寞。

1.

6月第一周上海二手房网签成交数据仅3025套，日均432套，如果按现在的日均成交量推算的话，整个6月也就在1.3万左右，这还是往好的方面想，但事实成交量一直在下滑。

3月、2.36万套

4月、1.73万套

5月、1.5万套

6月、1.3→1.2→1.1万套？

二手房成交量的持续下滑和挂牌量的居高不下，二手房东们心态真的快崩了，市场的天象，真的已经变了。瞬息万变。

前几天，我还在说，房东们，不卖了！

傲娇的房东们不肯降价、气急败坏去撤了牌。

短短两周，就有一大波房东们扛不住了。

他们好像一夜之间，心态完全崩了。

为了卖出自己的房子，那真的是使出了浑身解数。

曾经有多高傲，现在就有多卑微。

中介，正在逼你降价

二手房承压越来越明显，房东降价已经成了基本操作。

面对一部分宁死不肯一降再降的房东，中介们想尽了办法：在朋友圈发一篇讲市场行情的小作文、或者在媒体平台上发布一些唱空的小视频，或者干脆冷处理，晾一晾房东。两周不带看，打压房东心理。

目的只有一个：让你认清形势，乖乖降价，你不继续降价，就是站在他的对立面，毕竟房子没有成交，他就赚不到佣金。

而事实是：无论房东降多少、降几次，在如今的买方市场下，都会被大刀。

2.

为了卖房，房东们成了“营销专家”

房东们本来以为，降价就是“杀手锏”。

但当市场上大批量的房子都开始降价，着急出手的房东们只能另辟蹊径：自己写文案、拉群发红包、还设置了奖励机制，现在不是天气热嘛，周末带看还有188的高温补贴。带看就奖励中介现金100块，如果成交，除了中介费以外，还另送iPhone。、豪装翻新……只为了给自己的房子多加点“砝码”。

也有的房东挖空心思，主动打起了精细化服务。比如，在入户处放置各种小零食、可乐、矿泉水，随意自取。看房体验堪比五星级酒店。

当然，对于房子有独特卖点的，房东也是要放大的。

这个高端豪宅，不忘贴心地在客厅沙发上写上一张文案：

然而，所有这些妙招，效果甚微。

在动辄上千万的房子面前，尤其是在市场趋冷的今天，这些看似专业的“营销手段”，买房人并不买账。

这些煞费苦心的房东们，要么是真真实实的缺钱，要么就是生意急需资金周转，或者是置换已经定好了房子。

哪一种，都不容易。

3.

不是小区最低价，全都是炮灰

最近的二手成交都有一个明显的特征：一定是这个小区最便宜的一套！

上周六，朋友圈的中介上午都在疯狂发这套房子，到了下午，就成交了。单价仅7万出头。比上一套同户型同楼层的，便宜了133万！

而小区的挂牌价，普遍在9万以上。我圈出来的这套，挂8.4万，现在是链家上闵行热门房源的第一名。

在这套8.4万的房子没卖掉之前，可能其他房源都是白挂的；带看是有的，中介用来衬托价格低的，有对比才有伤害嘛。

换句话说，报价高的房源，都是炮灰，他们存在的意义，是为最便宜的那套房子打掩护的。

换句话说，买房人拿着两米长的大刀砍过来，谁打骨折，谁才有成交的希望。

这不，昨天在朋友圈，又看到一套高兴花园的房子。

单价4.78万，便宜到没有朋友。事实上，这两年的高兴花园一直在跌。但跌破5，还是让人非常惊讶；这个价格，已经回落到2018，而小区上个月成交的两房，在5.4万。

豪宅也不例外，世茂滨江花园目前挂牌一共128套。绷不住的业主，挂牌价已经降到10万以内了！

这样的例子比比皆是。

买房人按兵不动，就等着看，哪个房东降价最狠！

看房的人挺多，但没一个出价的，但这其实还不是最惨的，现在的市场，愿意狠狠砍你一刀的，至少是有诚意的买家，更多的什么情况，看房的人很多，但出价的没有。

朋友房子在万源城，景观高区、户型不错、装标也好，中介带看很频繁，看房的人多数也都表示喜欢这个房子，想买这个小区的，这套基本都能看的上，朋友的挂牌价在小区平均水平，但就楞是没有一个出价的，买家们就是看看，来了解了解行情，然后关注这套房源，然后，就没有然后了，因为买家也不知道，要刀多少合适，万一下个月跌的更多呢？那我不是买亏了。一报价就输了。

有中介告诉我们，买家交完10万定金，两周后发现小区同户型降了50万，所以你懂吧，对于楼市未来的预期，到底会怎么走，买家也很迷茫，这时候，买家是没有心理价位的。

这次，楼市可能走到了很多年里都没遇到的一个重要路口，整个市场的情绪非常焦虑，普遍对后市不太乐观，在短期内，都无法得到改善，因为情绪也好，对楼市的信仰也罢，一旦形成就会充满粘性。

曾经我们用了5年的时间，楼市持续暴涨，才让人有足够的信仰说出“房价永远不会下跌”这句话，现在，3年的楼市负面，让大众认为楼市已经完蛋，要转变这种认知，绝不容易。

在这样的动荡的楼市里面生存，一定要让自己掌握足够多的主动权。比如，买房量力而行、卖房在正常收益之中即可、掌握楼市信息差，保持冷静，要能透过表象，探寻本象，探寻博弈的内核所在。