当下拆迁款、拆一代/拆二代、回迁房等是楼市热频词,毕竟城中村改造项目大范围动起来,对楼市影响颇深。
“房票安置”也是在城中村征收的背景下产生。
此前,南宁住建局发布《南宁市实施房票安置办法》征求意见稿。
但后续未见具体落实。
最近,良庆区发布房票安置第一批筹集房源活动公告,信息量极大。
良庆房票,最高59万元/人
6月17日,良庆区征地拆迁中心发布《关于邀请参加南宁市良庆区房票安置2024年第一期团体筹集房源活动的通知》。
标题有点长,但是我们抓关键字,房票。
▲良庆发布房票安置通知
该通知意在向房地产企业筹集房源,参与房票安置。
具体来看重点:
①被征拆房屋范围分五象新区南、北片区。
北片区为银海大道以东、邕江以南、那安快速路以西、庆玉快速路以北,不含良庆镇渌绕村;
南片区范围为银海大道以东、庆玉快速路以南、那安快速路以西、外环高速路以北,以及良庆镇渌绕村。
▲北片区(不含良庆镇渌绕村)(仅供参考)
▲南片区(仅供参考)
②房票价值曝光:北片区59.00万元/人、南片区52.00万元/人。
以庆玉快速路为界,南、北片区之间差了7万元/人。
③未来建立房票房源超市。
网传良庆区范围内拟准入楼盘多达100余个,但是具体哪些入选,等后续官宣。▲良庆区范围楼盘(网络)
④申请的楼盘房源需要满足几个条件:
楼盘建设地址位于良庆区,或者综合保税区范围内的良庆区安置项目;
楼盘建设经营活动正常;
房源已取得《商品房现售备案证明》;或者已取得《商品房预售许可证》且保证在12个月内通过竣工验收合格,满足交房条件;或交房期限需适当延长但合作条件更加优惠更具吸引力情况;
房票安置实施初期,房开企业需承担良庆区被安置群众10.8万元/人该项资金(即安置房购房款)。
值得一提的是,房票是给予被拆迁安置人员购买安置房的凭证,不得买卖、转让、抵押、不能直接套兑现金。
举个举例,张三一家四口居住在五象北片区,拆迁按人头分为236万元房票。
那么问题来了,如果张三买了一套房花了150万,剩下86万,不能兑换现金该怎么办?
据了解,剩下的资金还可以买车位、买商铺等。
如果买完车位、买商铺还剩钱呢?
按照《南宁市实施房票安置办法》(公开征求意见稿),被征拆人需将剩余房票价值兑换现金的,原则上不能超过本房票价值5%的金额。
也就是说,剩余20万,折算成现金就是不超过10000元。
这落差确实很大,还不如再买一套房。
▲剩余房票价值兑换现金
五象此前有过房票
其实,房票安置曾经在五象出现过。
为了再造一个新中心,2006年-2016年,五象新区核心区开发建设累计共征用良庆城区土地面积9.46万亩,房屋拆迁量401.57万平方米。
当时为了解决村民的安居问题,采用了“那黄模式”。
“那黄模式”的操作方式:由村集体经济组织主导,将住宅安置用地和产业安置用地合并综合开发,由村集体经济组织委托中介机构,面向社会公开招商或自主招商,通过合法程序确定合作开发单位;利用社会资金参与建设,由开发单位通过“招拍挂”方式取得项目用地后,按照核定的比例同步开发建设安置房和商品房。
也就是说,原住民不需要掏钱,可获得60平方米的安置住宅、25平方米产业用房及相应停车位。
比如那黄村,光明地产集团不仅全额支付了购房款,还配合政府部门对被征地拆迁农民提供职业技能培训、信贷支持及产业用房代管等服务,解决农民的后顾之忧。
对比之下,房票安置方法选择楼盘上更灵活。
比如可以选择品质楼盘,特别是现房、即将交付的楼盘,等待入住时间不会太久。
除此之外,“那黄模式”下,有的开发商打造楼盘时会“区别对待”,安置房品质良莠不齐。
如今良庆区试行房票安置模式,其实也是当下环境的选择。
一方面,良庆区新房库存量充足,能够满足需求。
另一方面,当下的市场环境,开发商拿地较为谨慎。若还是采用“那黄模式”拿地开发,周期拉太长,不确定因素多。
良庆区试行房票安置,那么其他区域呢?
邕宁区是最早实行房票安置。
2016年,邕宁区“房票”安置首批房源——银泉·一品龙湾,共41套。
▲邕宁区试行房票
至于其他城区,目前还未见试行房票安置。
西乡塘区城中村改造进度算比较快,白苍岭、地洞口一带、南铁等并不是按房票安置,户主可选货币补偿或回迁房。部分区域为原址回迁。
当然,其他城区也在陆续开展房票安置前期工作。毕竟城中村改造已经上轨,房票是一个高效安置方法。
▲西乡塘政府官网文件提及房票安置
去库存,房票是及时雨
2023年12月,《南宁市实施房票安置办法》征求意见稿发布。
2024年6月,良庆区邀约房企房源参与房票安置。
再加上今年以来,南宁城中村改造项目的加速推进,我想,这些都不是巧合。
因为,南宁去库存压力不小。
克而瑞数据显示,截至2024年4月,南宁商品住宅狭义库存684.88万㎡,去化周期28.1个月,且广义库存远不止于此。
▲近一年,南宁商品住宅狭义库存(克而瑞)
再来销售情况。
今年上半年,除了3月成交量超3000套,南宁商品住宅月成交量不足2000套。
对比前几年,差距不止一点。
▲2024年上半年,南宁商品住宅成交
如此局面,房票安置的执行,也许是及时雨。
以往征拆补偿,要么是房、要么是钱。房票执行,“二选一”变成了“唯一”,户主只能选房。
对于楼市而言,需求端变大,能有效去库存。
另一方面,发放房票,大部分户主急需住房,这就使得楼市短期内就能去库存。
对于政府而言,房票安置更直接高效,快速解决户主住房需求的同时,政府本身资金压力没有那么大,整体征拆推进也相对顺利。
总的来说,房票的执行,好处多多,就看具体什么时候全面执行。
思路打开,房票不妨用在烂尾盘上
房票一般用在征收原住民的土地、房屋。
思路打开,房票能否用在烂尾盘上?
烂尾盘项目,原开发商没有资金支持去建设,项目工程停滞,不能按时交房。这类项目后续盘活无非是三个方向,等房企缓过神、引进第三方、破产重整。
其实从长远来看,烂尾盘大概率可以拯救,但需要时间。
这个时间可能是2年,也可能5年、甚至10年。
人生有多少个10年?不少业主掏空家底购房,结果楼盘烂尾多年,业主还得租房过日子,承受月供压力。
显然,对他们并不公平。
这类烂尾盘同样是有价值,但需要后续完善、交付。
也许,可以把烂尾盘看作是征收范围,安排房票安置,给业主等价换新房。
政府出资的房票也不是白给,业主只是把时间成本嫁接到政府身上,后续等第三方、政府方盘活烂尾项目后也能获利。
当然,这只是一种解困思路,毕竟涉及到合同、产权、资金、法律等复杂问题。
房票安置将陆续开展,来谈谈你的想法。
作者|乔 妹编辑|李寻欢
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