回望7月，三中全会明确了下半年房地产市场的稳定基调；随后，LPR迎来历史新低，各城市房贷利率纷纷下调；同时，政治局会议表明坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，旨在有效去化库存。
在如此密集的政策利好之下，7月合肥市场表现到底如何，一起来看看。
NO.1 | 壹
7月合肥新房量涨价跌
先来看看新房市场，7月份合肥主城区的商品住宅成交面积达到年内最高，且同环比均实现正增长。
据数据统计，2024年7月合肥新房市场量涨价跌，新房大卖2539套（含人才公寓），其中合肥一大批人才公寓转商品房入市，极大的增加新房网签数量。
毓德雅苑为人才公寓转商品房公开销售的项目，单月成交面积占合肥当月成交规模的44.9%，并以成交金额和成交面积遥遥领先的绝对优势登顶1-7月合肥商品住宅项目成交榜首。
2024年7月合肥市区商品住宅成交金额33.18亿元，环比下跌42.03%；成交面积29.48万㎡，环比上涨16.02%；成交套数2539套，环比上涨29.93%；成交均价20006元/㎡，环比下跌11.5%。
其中，新站区成交套数1418套，成交面积15.05万㎡，成交金额6.25亿元，销售均价12857元/㎡。新站区贡献量最大的项目是毓德雅苑，该项目疑似人才公寓政府收购，1220套房源全部网签备案，并非商品房成交。
包河区成交套数345套，成交面积4.5万㎡，成交金额10.74亿元，销售均价23933元/㎡。包河区贡献量最大的项目是万科城改朗拾森屿以及7月首开的置地瑰丽公馆。
高新区成交套数221套，成交面积2.66万㎡，成交金额1.91亿元（擢秀园数据有缺失），销售均价20622元/㎡。高新区贡献量最大的项目是擢秀园，该项目是人才公寓转商品房销售，且现房销售，备受关注。
目前合肥新房市场成交量处历史最低水平，新房价格门槛持续攀升，短期内市场热度难回温。
合肥市场高热期主要集中于2020-2021年，成交量达顶峰，成交均价稳步上升，2022-2023年进入下行阶段，成交持续回落，但整体供求相对均衡，2023年合肥成交量达历史最低值;2024年1-6月新房供应109万㎡，成交110万㎡，成交均价22682元/㎡，月度成交有小幅上涨，但去化形势未见好转。
NO.2 | 贰
7月合肥二手房成交5980套
再来看看二手房的市场表现。
据说七七说数据显示，七月全市二手房住宅网签5980套（不含三县），环比下降了10.91%，同比上升4.25%。从成交量走势来看，成交量有所回升，整体水平高于去年同期。
从区域热度来看，瑶海区在7月份的表现尤为突出，荣登榜首，全月网签成交量达到1125套，与上月相比，这一数字环比下降了10.36%。值得关注的是，整个7月份，各区域的网签量均呈现下滑态势，环比下降最少的是新站区为0.92%。
7月合肥二手房库存房源环比有所下降为1.03%，瑶海区的库存房源量最高28403套，首次挂牌为884套，去化周期为32.13。政务区的最低为6384套，首次挂牌165套，去化周期为38.69。
总体来看，7月份合肥楼市新房二手房成交数据都不理想。合肥市区二手房成交量价整体呈现下滑趋势，近一年合肥市区成交562.65万㎡，成交均价17804元/㎡;二手房成交以110㎡内小户型低总价房源为主，刚需仍为手房市场成交主力。
一方面土地市场6月、7月拍出不少优质地块，这些地块位置更优，溢价率更低，且计容新规的施行，都将导致刚改、改善购房者不再害怕无房可买，反而因为之前的背刺，想要充分比较之后在做选择。
在这样的行情之下，在售新盘中刚需房源价格或将率先回调触底，刚改改善户型也会在新竞品压力之下慢慢回调，购房者的确不必着急，可以再看一看。
NO.3 | 叁
35个大中城市房价收入比均值下降
近年来我国房地产市场迎来周期性调整，住宅销售面积较峰值累计下滑近50%，多数城市房价也出现深度调整，总体回调幅度超过25%。随着房价的回落，以及居民可支配收入的逐年提高，居民购房压力正在得到有效缓解。
房价收入比是反映居民购房压力的重要指标。2019年年中，我们曾针对35个典型大中城市房价收入比做过统计分析。时隔5年，我们以相同的口径再次梳理这一指标，结果显示，35个大中城市房价收入比均值已从2019年的16.03下降到今年的11.87，整体降幅达26%。这一指标变化，也进一步印证了居民购房压力正在得到有效缓解的客观现实。
结语
目前新房市场大面积产品增多，未来改善产品将逐步成为市场主流。
高端改善项目主要集中于包河、滨湖区域及蜀山区、经开区部分板块的项目，可售存量约1.1万套，140-150㎡占比23%，100-110㎡占比15%，120-130㎡占比11%，180㎡以上产品占比29%;其中，高层产品存量占比38%，集中于100-120m(占比43%)，小高层产品存量占比45%，集中于140-150㎡(占比37%)洋房产品存量占比17%，集中于200-250㎡(占比33%)，180-190㎡(占比14%)。
对于房企来说，在保证品质和细节的基础上，更加注重创新性和差异化，第四代住宅即将面世。
