文｜老墨

2024年中国楼市确实很有意思，现在又出现了一个新词。

这段时间，关于“房屋养老金”这个话题，网上真的是吵翻了天，老百姓到底还要不要交钱，这件事一直充满争议，直到最近才基本确定，不再需要老百姓额外交钱，这才渐渐平息。不过，外媒又报道了一件事，中国有可能即将允许转按揭。这是什么意思？

其实按揭就是贷款，而房贷就是其中之一。在2022年之前，当时想卖掉有贷款的商品房，就必须要先还清贷款，方法有两种：一是直接用买方的首付来还清，二是卖方自己出钱还清。说句实话，这两种方法都有很大的弊端。

从卖方角度来说，99%的人手上根本没这么多钱，要不然早就还清了，所以在真正的交易中，基本上都是拿首付款来还清，因此，就时常出现首付款被骗的情况。

过去大家都知道房子能升值，首付、贷款根本就不是问题，可是一旦难卖，这些就都是问题了。

2022年全国住宅仅卖掉了11.5亿平，相比2021年足足少了4.1亿平，这在过去十年从未有过，大概就从那两年开始，广州、深圳、宁波、昆明、南京等多地开始“带押过户”，就是说不用还掉贷款，就能过户。

然而，它只是省掉了交易步骤，而且还只是在个别大城市试点，根本就不可能影响房价。

不过，这次的转按揭到底真有可能影响房价。

转按揭和带押过户，最大的不同就是转按揭允许业主自己选择银行，比如你手上的贷款利率是4%，另一家只有3%，算算还要偿还100万贷款，三十年就能省掉20万利息，当然心动了。

其实从利率来看，转按揭确实是个好东西，尤其是在大城市，但是有两个问题却一直想不通：第一、银行非得这么折腾，为什么不能直接降利率？第二、为什么银行愿意自己吃亏，让利于老百姓？

其实这才是我写这篇文章的最根本原因。

仔细看这个情况，五年前你贷款140万，购买了一套总价200万的商品房，这段时间你只还了约5万的本金，可是谁能想到，房价一落千丈，短短五年就跌到了120万，如果此时你转按揭，新的银行还会给你贷款140万吗？

住宅价值已经低于贷款金额，银行当然不会放贷，所以你就只有两条路：

一、还是按照之前的利率还贷，二、新的银行还是按照六成比例房贷，也就是120万的70%，即84万，所以你想转按揭，就还得再交51万现金。

就算你未卜先知，当初选择了等额本金，五年后也只还了9万多的本金，最后转按揭也还要再交57万现金。

说到底，是好是坏的关键就是房价跌没跌。既然如此，为什么银行还这么卖力呢？

排除其他原因，说到底，还是因为近些年还贷压力太大了。咱们买房贷款常用的五年期LPR已经降到了3.85%，和公积金的2.85%没什么空间了。

如果再降，就会引发一个新的问题：越来越多的人不再交公积金。

其实现在国家也是两头难，既不能让银行坏账继续增加，又不能影响大局，倒不如把选择权交给老百姓，要是这么来看，出现转按揭也就很正常了，自然也不是必须要选择了。

直接上答案：从你买房算起，房价没怎么掉的人群。

上文说的很清楚，你选择转按揭，就等于银行重新评估一次房子的价值，只要这几年房价跌了，那你肯定亏本。你不要想多了，大多数银行的房贷利率差不了多少，比如工商、农行、建行、中行都是4%，小银行可能低一些，但是就算再低，也只有3.5%左右。

这个账就好算了，假设你房贷是100万，三十年也就相差10万利息。

可要是这几年房价跌了十万，一旦你选择转按揭，就有可能要再交几万现金。

一前一后，你会怎么选择？说句实话，我还真没这么心动，毕竟整整三十年时间，把这省出来的10万利息细分到每个月，顶多就是300不到，好像也没那么多。

所以我建议，一定要先了解自己小区的房价，再对比自己买房时的价格，然后再决定转还是不转。

对此，你怎么看呢？

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