//前言//
澳洲经济学家普遍预测，
这件大事将在明年2月发生！
澳洲的房市也开始蠢蠢欲动了。
一旦官方宣布降息，
多个地区房价将迅速上涨，
其中还包括不少华人区！
#01：
明年2月大事发生?!
影响大选重要因素
澳洲究竟何时降息？这已经成为了全澳最令人关注的话题之一。
如今，经济学家普遍预测，澳大利亚储备银行（RBA）将于2024年2月开始降息。
这可能为澳大利亚工党在即将到来的联邦大选中提供重要的经济优势。若这一预期成真，备受高昂贷款利率困扰的借款人也终于要迎来喘息之机。
图片来源：AFR
目前的情况是，与澳大利亚相比，美国和新西兰的货币宽松周期已经领先一步。
美联储上月将基准利率下调至4.75%至5%，新西兰储备银行也预计本周将第二次降息，从当前的5.25%下调。
相比之下，澳大利亚的降息周期滞后于其他发达经济体，主要是因为国内通胀压力的消退速度较慢，迫使澳央行采取更加谨慎的政策态度。
根据AFR季度调查，预测中值显示，RBA将在2025年2月的首次会议上将现金利率从当前的4.35%降至4.1%，并在政策进一步宽松的背景下，到2026年将降至3.35%。
一些乐观的经济学家，如AMP的Diana Mousina和Challenger的Jonathan Kearns，预测到2026年利率可能降至2.5%。
澳大利亚的四大银行中，有三家——澳新银行（ANZ）、西太平洋银行（Westpac）和联邦银行（CBA）都预测RBA将在明年2月开始降息。
而其中CBA最为乐观，预计降息可能会在圣诞节前发生。
图片来源：SBS
如果RBA在2024年初开始降息，这将对澳大利亚的房地产和租赁市场产生重要影响。
许多房东近年来由于高利率被迫提高房租，随着利率下降，一些经济学家认为这可能有助于稳定租金市场，房东无需再大幅提价。
然而，降息也可能进一步加剧首次置业者的房产负担问题。利率下降通常会增加购房者的借贷能力，从而推动房价上涨，这可能让首次置业者更加难以进入市场，尤其是在需求旺盛的地区。
#02：
澳洲房市蠢蠢欲动
悉尼房价月涨$4万
随着澳洲距离降息预期越来越近，悉尼的房地产市场也开始活跃起来。
根据最新模型预测，一旦降息政策正式出台，悉尼多个郊区的房价将在首月内增加超过3万澳元，最高甚至能超过4万澳元。
图片来源：Real Estate
据《星期六电讯报》独家分析，悉尼相比其他城市，对利率下调的反应更为敏感。
历史数据显示，央行过去宣布降息后，悉尼房价在首月平均增长1.3%至1.5%。而目前悉尼房价已处于历史高位，若降息导致类似的涨幅，将使大悉尼地区的房产中位价在首月内上涨约1.5万澳元。
其中也包括一些华人区。
图片来源：Real Estate
经济学家预计，澳储行可能在明年2月宣布降息，幅度大约为0.25%。
Ray White的经济数据显示，这一举措对悉尼西北、北海滩及中环区的房价影响尤为显著，Castle Hill、Kellyville、Ryde和Dee Why等受欢迎地区的房价或将在降息后首月内飙升3万至4万澳元。
目前，悉尼大部分地区被认为处于买方市场，特别是内西区、内南区及CBD区域，过去三个月内房价持续下跌。然而，SQM研究公司的路易斯·克里斯托弗表示，降息一旦生效，当前的买方市场将迅速消失，悉尼或再次成为极端的卖方市场。
Ray White的首席经济学家Nerida Conisbee指出，尽管高生活成本使得市场有所调整，但降息将彻底扭转这一局面。
她认为，悉尼的高房价及高负债水平使其对利率波动的反应较其他城市更为敏感。她还补充道，如果市场预计未来会有更多次降息，这将进一步增强房价的上升趋势。
图片来源：Real Estate
Ms. Conisbee表示，那些家庭住宅较多的地区将在降息中获益更多。此外，降息还有望稳定租赁市场。由于许多房东为了应对投资房的高利率而上调租金，一旦降息，这些房东可能不会再有动力继续涨租。
然而，首次购房者可能成为降息中的最大输家。尽管他们的贷款能力有所提升，但房价的快速上涨将使得首付金额增加，使得首次购房变得更加困难。
#03：
墨尔本房市迎春天
降息后将迅速上涨
不仅仅是悉尼，维多利亚州的房价也将在降息后迅速上涨。
Ray White的分析显示，维州东部地区，如Toorak、Doncaster East、Glen Waverley等家庭友好型邮编地区将在降息后表现尤为突出，房价在一个月内上涨约1万至3.6万澳元。
都是在华人买家中非常受欢迎的地区，也包括不少华人区。
图片来源：Real Estate
尽管如此，维州的高房产税可能会抑制部分涨幅，这也是墨尔本未能像悉尼一样经历大幅房价上涨的主要原因之一。
根据Mortgage Choice经纪人David Thurmond的观察，许多家庭因借贷能力下降，已推迟购房计划。随着降息预期的增强，市场需求积压已久，购房者信心有所恢复。然而，Thurmond提醒，尽管降息预期强烈，但市场仍存在不确定性，许多潜在买家尚未采取行动。
Thurmond预测，降息将大幅提升购房者的借贷能力。例如，年收入10万澳元的人将能够多贷5万澳元，而年收入20万澳元的家庭则能多贷近10万澳元。
一些已经在房市中占得先机的购房者，如Doncaster的Damian和Adele Corney夫妇，表示在目前相对低迷的市场中买房是明智之举。他们认为，如果再等待，可能就无法在他们心仪的区域买到房子了。
图片来源：Real Estate
对于那些有预算的购房者，专家建议不要等待降息，特别是在热门郊区，竞争激烈的市场中等待往往意味着错失良机。
Ray White的经济学家指出，降息后购房者的借贷能力增加，这将在降息后推动60%以上的房价上涨。
最后
降息预期不仅将推动悉尼和墨尔本等大城市的房价上涨，甚至可能彻底改变当前的买方市场格局。
对于那些希望在家庭友好型区域购房的买家来说，降息可能是最后的机会；而对于首次购房者来说，房价上涨和更高的首付要求将成为他们面临的主要挑战。
然而，降息的确切时机仍然受多方因素影响，包括劳动力市场的表现、通胀的走向以及财政政策的支持力度。
