号称不怎么差钱——在上一波行情中吃撑了,能熬过漫长低迷期的大壮名城,最近二期开始悄咪咪地降价了。
调整前后的销售价格如下:
调整前:
88平三房,4.6-5.1万/㎡,405-450万;
105平四房,5.2-5.9万/㎡,546-620万;
122平四房,5.8-6.2万/㎡,708-756万;
143平五房,6-6.5万/㎡,858-930万。
调整后:
88方三房,378-407万,单价4.3-4.6万/㎡;
105方四房,519-528万,单价4.9-5.0万/㎡;
122方四房:650-674万,单价5.3-5.5万/㎡;
143方五房:802-847万,单价5.6-5.9万/㎡。
相比8月首开价格,整体降了3000元/㎡左右。
另外,还额外赠送11万车位抵用券,以及78888-158888的加装大礼包。
当然,以上只是公开的销售价格。
告诉大家一个小诀窍,但凡开发商公开的价格,基本还不是最终底价。
实际现场还可以谈价以及多争取一点折扣。自己的渠道越硬,优惠的空间自然相对更多一些。
当然,这个议格空间也不是很大,普通买家而言,能在上面价格基础上再争取降500-1000元/平,算是顶破天了。
最关键的问题是,经过最新一轮调整后的价格,性价比如何?
我看最近满屏讲大壮降价的各路地产号以及中介,都没认真解答这个问题。
这个问题我先不给答案。
最重要的是方法论,远比直接给答案更重要。
那句烂大街的名言:授人以鱼不如授人以渔,就是这个意思。
判断一个楼盘某个户型的性价比高低,大概先要回答三个非常关键的问题。
第一个问题:找出它跟竞品盘(一二手)的成交价格差。
大壮二期调整后的价格,跟大壮一期的二手次新房价格(以成交价为准),以及周边同属第一梯队的二手盘比较,比如新福港鼎峰、科城山庄,还有老黄埔的城市之光,价格差多少?
查看贝壳成交数据,以上几个盘的成交价如下:
大壮名城一期贝壳目前仅成交一套,价格为4.35万/平,跟大壮二期同面积户型相差大概6000元/平。
大壮二期跟城市之光、新福港鼎峰、科城山庄的二手成交价,考虑到最新成交数据尚未上网的滞后性,小户型相差大概6000-10000元/平。
大户型价格相差大概1.5万/平。
整体来讲,这几个二手竞品盘和大壮二期的价差表现为:小户型价差相对小一些,户型越大,价差相应越大。
接下来是第二个问题:判断价差是否合理。
不同户型价差从6000元-1.5万元/平不等,你认为是否合理?理由是什么?
判断价差是否合理,不能凭感觉,其实也是可以量化的。
我的建议是,根据不同楼盘定位的核心价值优先度,去做加减分计算。
比如地段、书包、交通、环境、产品交标等几个最关键的要素,算出各自不同的价值。
比方说大家一般倾向于接受的价值:
引入牌子的九年一贯制学校,值5000元/平;
地铁盘(600米内)值3000元/平,环境值2000-3000元/平,以此类推。
第三个问题:
如果你认为价差合理,也就是当前的价格性价比高,那应该会卖得很好才对。
你可以观察、等待它的网签数据。
或者观察同一小区二手次新房的成交价和成交量。
比如,大壮二期调整前,105平户型价格5.2-5.9万/㎡,跟一期104平二手成交价4.35万/平,相差约1.3万/平左右。
如果你认为这个价差是合理的,理论上应该一二期都卖得好。
但现实是,二期新房网签三个月才2套,一期二手次新仅成交1套。那说明什么?
如果你认为1.3万的价差不值,那一期的二手次新性价比应该很高,二手成交量应该会大幅增加。但现实也仅卖出1套。这又说明什么?
综上,从这三个问题(维度)去判断,大体能判断某个楼盘的一二手价格,到底值不值。
大家赶紧拿出小本本,记下来吧。
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