降容的大趋势，越来越明显！
最近10天来，昆明已有近2000亩土地进行规划调整，主要是减少开发体量，降低住宅、商业地块容积率。
在优化增量住宅的大背景下，未来低层高品质住宅，将成为市场主流。
官渡呈贡大规模调规
住宅、商业用地全面降容
10月21日，官渡区发布调规公示，涉及滇池会展、巫家坝、经开区羊甫片区11宗，共约481.5亩用地（约32.1公顷）。
此次调规除了少部分用地性质的改变，主要是对地块容积率、限高作出整体调整。
一是，下调5宗住宅用地的容积率。
调整前，住宅用地容积率在3.2-4.54之间，建筑限高标准上限130米。
调整后，容积率降至2.5-3.72，建筑限高100米。
调规容积率变化｜图源：昆明自规局
二是，5宗商业/混合用地容积率也从3.5-6降至2.1-5，建筑限高上限由150米降至130米。
此外，中小学用地容积率也由0.8降至0.5。
从调整内容来看，调规后的地块开发体量将大幅减少。
官渡区调规说明｜图源：昆明自规局
除官渡区外，10月16日，呈贡区吴家营片区约1496亩用地，也进行了调整。
从调规图来看，这批土地原本大部分为商业商务用地、机关团体用地，现已调整为住宅用地。
并且，各类用地的容积率均有下调，调整后，纯宅地容积率为2-2.8。
商业商务用地降容更明显，原容积率最高达到17，下调后容积率直接降至4.0以下。
正因如此，此次调规后地块面积变化不大，但总体开发量减少约125.01万平。
这是什么概念，相当于1.6个中海寰宇天下。
吴家营片区调规说明｜图源：昆明自规局
昆明多次出新政降容、限高
低层住宅将是大趋势
这种大规模的降容积率、砍商业等操作，是接下来昆明城市开发的大趋势。
今年6月，昆明土储中心推介的140宗、面积约10046亩的土地，就有一个很明显的变化：宅地容积率普遍降至2-4左右。
当时，不少人已经嗅到一丝变革的味道。
果然，7月昆明市出台的24条救市新政中，就强调支持发展低层高品质住宅。
这是昆明首次在官方文件中表示，要降容积率。
紧接着，呈贡核心区约718亩土地在8月开始调规，可开发体量直接减少约30万平。
同时，宅地容积率降到2.1，限高30米。邦泰卖爆！隔壁718亩地大调规，呈贡又有好地来了（点击阅读原文）
上文提到的呈贡吴家营片区调规，更是直接明确，是根据该文件的指示作出的调整。
｜图源：昆明市官方网站
另外，8月发布的《昆明市详细规划技术准则》意见稿中，根据昆明各板块开发强度，制定了5个分区的容积率和建筑高度限制。（城改项目的容积率按照相关政策执行）
这5区的住宅容积率上限，依次为：1.5、2.0、2.5、2.8、3.1。
同时，建筑高度上限，依次为：27米、36米、54米、54米、80米。
也就是说，调整后，城镇住宅建筑高度不得大于80米。
｜昆明楼市一线制图
除住宅外，新规对商业商务用地的容积率和建筑高度，也做了要求。
文件明确，昆明5个区域中的商业地块，容积率上限依次为：1.8、2.0、2.5、3.0、4.0，限高150米。
从近期调整规划的地块来看，除部分回迁房用地外，大部分地块的容积率已降到规定范围内。
而且，接下来，会有更多的地块跟着降容降密。
｜昆明楼市一线制图
顺应需求、提升质量
促进楼市止跌回稳
降容、限高的主旋律，对昆明楼市而言，其实是顺应时代需求的做法。
其一，解决商业过剩的大难题。
目前昆明商业严重过剩，且商业地块本身开发难度大，去化慢。
对于当前开发商而言，砍掉或控制商业开发体量，是降低开发难度、符合市场需求的行为。
昆明城市航拍｜昆明楼市一线摄
其二，提升居住品质和环境。
过去15年，为满足市场所需，昆明建设了太多高容、高密的刚需性楼盘或回迁房。
互相遮挡，暗卫、暗厨、暗房一大堆，不仅影响室内通风采光，视野也受限。
随着市场进入改善时代，购房者更需要的是低容低密，舒适度高的住宅。
高层也不止一次强调，要优化增量住宅，建市场需要的好房子。
降容、降密后，未来昆明将开发更多低层产品，不仅能改善居住环境，城市整体面貌也能得到提升。
昆明城市航拍｜昆明楼市一线摄
其三，提升地块价值，稳楼市。
从更深层次的层面来说，降容限高不仅会左右购房者的选择，还会时刻影响昆明楼市的底层逻辑。
在优化增量住宅的大背景下，未来也只有更优质的地块，才能争取更多的开发机会。
调规后的土地，对于开发商而言，具备更高的开发价值。
并且，高品质住宅价格相对更高，能在一定程度上，对楼市起到止跌回稳的作用。
昆明城市航拍｜昆明楼市一线摄
除了在地块规划上做文章，今年来，昆明为了持续提升居住品质，还从户内空间优化着手。
比如，新规明确住宅层高不低于3米，调整阳台计算规则、提高赠送面积，取消跃层中空面积限制，给买家更多可操作空间等。
这些都意味着，昆明未来的产品设计，可能会迎来大变革。
｜昆明楼市一线制图
总之，昆明新建的商品住宅品质，会越来越高。
接下来，开发商将如何在重新规划的土地上大展拳脚，值得期待。
