楼市不断调整，有一种预感越来越强烈！大多数人都误判了！

最近的楼市走势中，一个越来越强烈的“预感”让许多人的判断出现了偏差。

有人注意到了吗？

众所周知，自2021年底楼市开始走下坡路，至今仍处于不景气的状态。在此期间，有关部门实施了多项振兴楼市的政策，给人的印象是政策频出，若真意在复苏市场，为何不直接针对根源发力呢？实际上，这并非不愿，而是必须按部就班。

这背后的原因不难理解。

从2021年1月1日起，国家实施“三道红线”政策，旨在降低房地产企业的杠杆率，解决债务过高的风险，目标绝非打压房地产。但出乎意料的是，疫情结束并未带来经济的快速恢复，这无疑加剧了去杠杆的影响。从恒大危机开始，接连多家大型房企面临资金链断裂。

这一影响显而易见，由于债务违约，房企信誉受损，消费者自然不敢购买这些问题企业的房产。数据表明，不到一年的时间里，前50的大型房企约有30家出现债务问题，涵盖了民营和混合所有制企业，占比达到60%，这已经不是个别问题，而是整个房地产行业的信誉危机。房企房产销售不畅直接影响了土地市场，流拍和底价成交成为了常态。

这一点也不奇怪，如果土地都无人问津，房子又怎会受欢迎呢？简单地说，土地成本通常占房价的60-70%，地价低迷、市场不热，周边房主自然信心不足，原本每平方米2万的二手房，若旁边的地块地价只有6000一平，新开发商以1.2万的价格销售仍有利可图。要出手你的2万房子，只能跟着降价，考虑折旧和税费，价格肯定不能高于1.2万。这是此轮房价调整的主要逻辑之一。

国家当局怎会看不到这些问题呢？要想楼市复苏，必须让土地重拾价值。大家都知道“物以稀为贵”的道理，相关部委已经在筹划。

去年底，自然资源部发布指令，要求地方政府取消土地拍卖的价格限制，这一指向明确的举措，在当前的楼市形势下，显然不是让你突破底价（实际上各城市都设有最低起拍价），而是主要取消顶价限制。

毫无疑问，地方政府的配合非常默契（如果没有上级的批准，这是不可能的）。在2024年之初，“楼市四小龙”之一的合肥和苏州纷纷拍出了高价土地。例如，合肥的土地拍出了2.5万元/平方米的高价，而苏州则标出了起拍价5.5万元/平方米的高价地块。这样的高价土地，显然已经与房企有过预先的商议，成交几乎没有悬念，这也将成为江苏省住宅土地单价的新高。随着土地拍卖的传统旺季的到来，预计许多城市将效仿此做法：

不再拿出地理位置不佳、性价比低的地块，因为当前行业信心不足，资金不充裕，而会选择像合肥和苏州这样拿出城市中最优质的地块进行拍卖，展示给其他房企和购房者看，激发土地市场的活力，促使大家行动起来。

仅靠高价土地还不足以保险，这毕竟是局部现象，住建部最近进一步加强了措施，要求精心策划2024年至2025年的住房发展规划，核心要求是“以人定房、以房定地”，即告知需要严格控制供地节奏，尽快激活市场。举个例子来说：

如果一个城市未来两年的住房需求是20万套，当前库存为15万套，那么，未来两年的供地原则上不应再满足20万套房子的建设，可能只供应10万套，以保留一定的库存。如果库存过多，则这两年基本上不应再有新供地。

简单来说，通过减少或完全不供地，可以改变楼市的供需关系。这种方法肯定有效，2015年到2018年的楼市就是这样启动的，即使现在，一些县城也出现了类似的情况，由于供地少，楼盘少，尽管新增人口不多，但基本需求仍然存在，使得房价相对稳定，比许多大城市更能抗跌。

此外，还有一个关键的楼市逻辑，可能大家还没有注意到？这可能是恢复楼市的最后一招。

仅靠市场本身的刚需和改善需求，真的能稳定并复苏市场吗？现在终于有答案了。众所周知，关于国家推动楼市复苏，一直存在着“房住不炒”和“允许投资者入市”之争。从当前的举措来看，经过多次尝试激活楼市但成效不明显后，决策层显然意识到了投资者在市场恢复中的不可替代作用。

果不其然，继放宽购买第二套房的政策之后，最近又有多个地方放宽了购买第三套房的条件。虽然官方没有直接鼓励炒房（一般使用“投资”这个词），但显然，第三套房的购买已经与投资行为密切相关了。

如苏州和南京的政策，如果前两套房没有贷款，购买第三套房可享受首套房利率。南京和徐州甚至不考虑购房者在其他城市的房产贷款情况，仅考虑当地房产，这意味着，即使你在全国拥有多套房产，在单一城市内还是可以按新的住房套数计算。历史总是会重演，最终不得不采取的措施最终还是会被执行。

至此，我们应该明白，尽管许多人认为，随着人口下降和老龄化，市场购买力将逐渐下降，楼市似乎不可能恢复，但还有一个让人购买多套房的策略。这样一来，市场购买力将迅速提升。根据数据，老百姓在四年内积攒了58万亿元，虽然这些钱不全用于购房，但放宽购房资格并降低利率无疑为那些缺乏投资渠道的人提供了新的机会。

毫无疑问，我们对楼市复苏的预感越来越强烈！

无论是通过热点城市的核心地块拍卖带动市场热度，还是住建部要求在2024年和2025年控制土地供应，甚至重新开放投资者进入市场，这一切的目的只有一个，即稳定并激活当前的楼市。我们有充分的理由相信，只要楼市恢复“供应端（控制土地供应）”和“需求端（支持投资者入市）”，再加上一线城市的政策继续放宽以带动其他城市的活跃度、土拍市场的地王引爆地方热度作为“导火线”，中国房地产市场将迎来新一轮的反弹，这是非常有可能的。

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