大华锦绣华城的精髓集中在北艾路以南，锦尊路以西的地段，这里的若干街区由大华集团统筹开发，多为公寓和别墅混合产品，都做到了人车分流，大多运用了石材外立面，该有的地铁、商业、学校、医院、公园配齐，再结合紧凑的户型设计，就能以全市最低的成本，在上海内中环享受高质量生活。

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板块笔记：汗流浃背，上海乡下正在碾压内环 #B065

大华斐勒公园（五街区）

大华斐勒公园2019-2023年分两期建成，楼盘为6/9层电梯洋房、16-17层小高层和叠加别墅，容积率1.4，绿化率36%，杭州滨江物业， 费用8元/平·月，步行至13号线华鹏路站约150米。

小高层底部为石材，上部为真石漆，洋房和叠加别墅都是干挂石材立面，且每年有2次外墙清洗，尽可能延缓外立面老化。小区安保非常严格，站岗都是年轻安保，对外来人员进出审查仔细。小高层挑高门厅，采光充足，进深有点窄，菱形金属点缀背景墙，两侧巨幅挂画下设置信报箱，水晶吊灯也十足气派。洋房1-3层一部，4层以上一部电梯，分别独立门厅，所有住宅都是刷卡入户。

小区共有二期，一期1-21号正门朝北；二期1-52号正门朝东。地址也各自分开。

楼栋格局采用南低北高，错落式的排列，保证了每户采光和通风效果。滨江物业带资进小区，对原始景观做了全面的优化提升，五个组团的法式园林，中央6000方的草坪花园，300米慢跑步道环绕，社区里大量喷泉、跌水、静水池，随处可见樱花、红枫、海棠、三色堇等高品质的美妙花卉，更单独设立了花海区域，种植不同颜色的鲜花，排列成四叶草图案，显得很高级。就连儿童乐园都为四个不同年龄段，分别设置了活动设施，每天放学下班时分，是小区最热闹的时候，散步、锻炼、遛娃、遛狗的人群熙熙攘攘。小区引入了威尔士会所，含盖泳池健身，沿街开门，对外开放。

公寓和别墅区全人车分流，车位比1:1.4，停车充足，产权车位40-45万。

项目共68个单元，高层两梯四户，洋房一梯两户，得房率较高。

高层两房93平全南户型，三房104-106平南北通，一南两北，都是一卫。

洋房主力面积176-199平四房，1-3楼带地下室，独立电梯，有入户花园，一楼南花园约100平，地下室面积45-108平，部分挑高5.4米，可以做两层。4楼以上和顶复同一部电梯，户型都差不多，四开间朝南，主卧可做大套房也可以做两个房间，独立入户门厅。顶复为动静分离户型，楼上为主卧大套间，露台做了玻璃天顶来遮风挡雨。

叠加别墅主力面积约150-183平，户型类似，3房3卫，动静分离户型，楼下可做老人房，楼上两个房间，主卧套房设计，户型方正，开间不大。下叠送约80平地下室，花园面积约50平；上叠送约20-40平阁楼、20平露台和15-40平地下室。

大华斐勒公园在过去几年因为经常打“官司“，话题热度很高。第一件2022年上海发生首例开发商起诉业主委员会和全体业主，原因是业主认为开发商旗下的浦华物业，中低端的物业水平难以匹配斐勒10元/平的物管品质，要求更换物业引发纠纷，最终以开发商二审皆败诉的战绩，大华垄断物业失败。第二件2023年，叠加别墅的下叠业主抱团侵占公共绿化，”圈地“扩建私家庭院，由于物业的”无可奈何“和城管部门的不作为，从小规模扩展为54户，均被查处，部分被立案，新闻综合频道和新闻坊都做有深度报导。

大华斐勒公园的业主多为市区上班的中产家庭，浦东南部本地土著和留学海归，别墅业主很多是外省家庭，不常住。因为户型高低配，业主之间层次差异较大，不过这不影响斐勒公园是板块内品质最好的楼盘，稀缺的低密度，在全市内中环间也可圈可点。

大华锦宸府（六街区）

大华锦辰府目前还在开发，预计2025年6月交房，楼盘为8层洋房、16-17层电梯小高层，容积率1.45-1.5，绿化率35%，大华物业，费用8元/平·月。步行至13号线华鹏路站约300米。

楼盘外立面为涂料加金属铝板，还在施工阶段，就被业主投诉，线条铝板凹凸不平，与效果图不符，多次要求整改。小区规划在华春路上做一个环岛式的入户大堂，由人行入口、非机动车入口和地下车库入口组成。

小区定位低密社区，内部划分三条轴线，一条礼仪轴衔接主路口贯穿整个小区，搭配礼仪树阵、艺术水景等元素；两条景观轴，拉近社区与东侧河滨公园的联系。小区中心花园南北尺度近百米，约3000平共享空间。不过对比经滨江物业改善后的斐勒公园，景观水准还是差了一截。至于大华物业后续的套路，未来情况还真不好说。

人车分流，车位比1:1.6，停车配比是最宽裕的一个小区，不过定位改善楼盘，业主有两台车也是常事。

项目共37个单元，两梯两户，得房率较高，清一色四房格局。167平南北通，双主卧套房，四开间朝南；191平户型类似，增加了主卧步入式衣帽间和主卫的空间面积，南向客厅达到了6.7米的阔绰尺度，没有保姆间。少量137平户型只有一个套间，且少了衣帽间，有些拥挤。洋房一楼送60-80平花园，价格也最贵。

装修上大华不忘再赚一笔，给出的A套餐装修包，167平128万，191平168万，B套餐品牌进一步提升，利润空间更大。

锦宸府效果图

大华锦宸府位于锦绣华城C位，东临河道和10万方体育公园。项目是北蔡大华的收官之作，集内中环、低容积率、车位比高、纯大户型改善社区，没有保障房、地铁商业公园环伺等众多优势，原本应当是板块内绝对的标杆项目。不过建造于新房限价期，外加大华物业的“标准化“操作，想要压过斐勒公园存在一定难度。就看锦宸府的中产白领，能否再次团结一致斗倒地主。

凯利海华府（十三街区）

凯利海华府由上海国企申能集团开发建设，是大华锦绣街区内的特例。地块前身为该地区的地标大煤气罐，项目2019-2021年建成，楼盘为23-30层电梯高层，容积率2.5，绿化率35%，开发商自持物业，费用5元/平·月。步行至13号线华鹏路站约600米 。

外立面主要采用浅黄色干挂石材，局部穿插深色铝板，采用三段式的布局，看上去既经典又时尚，不显得古板。小区北进门是酒店式的管家大堂，南门正对川杨河，安保尽职。楼栋门厅比较气派，前置式的石材廊柱搭配深咖色铝板雨棚，富有立体感，大堂挑高配水晶吊灯，没额外装饰，干净顺眼。

小区定位摩洛哥风情社区，沿中轴线穿行园林组团。中间1500平下沉庭院，6米高差，在其中散步休憩的人很少，多活动于地面。绿植丰富且高档，樱花、玉兰、大金桂、八棱海棠、全冠移植数十年的香樟，还有银杏、乌桕铺就的绿荫长廊，搭配雕塑叠水曲径、古典纹饰花台、欧式景观水池，一步一景。栋距开阔，周边没有遮挡。小区自带约4700平会所，涵盖室内泳池。

人车分流，车位比1:1.2，地下两层车库，车位充足，标准产权车位约35-40万元，子母车位约45-50万元。

项目共22个单元，分为两梯两户、两梯三户、两梯四户和两梯六户。开发商精装交付。

一房45-50平，都是直通间；两房84-96平全南或南北通户型，是小区换手流通最多的户型；三房112-169平，动静分离，两南一北、一南两北或一南一北一西户型，119平及以上都是双卫；四房145-198平南北通，三南一北或动静分离两南两北；五房247平南北通，南向双套房，主卧套书房，次卧暗卫，另外两卧朝北朝东，没有保姆房，格局有些尴尬。

凯利海华府西面靠近杨高南路主干道，有明显噪音影响。楼盘两期交房都有维权，一期业主维权开发商在销售过程中没有提及100多套的自持公寓，交付标准与样板房不一致。二期业主维权楼盘涨价，而交付标准却比一期还不如。总体来看，海华府在北蔡大华的次新房中，品质很靠前，只是面积跨度差距极大，业主层次不统一，难以突破价格天花板。业主多为本地土著居民和市区上班的中产家庭。

悦豪斯&伊斐墅（十四街区）

十四街区的一期是17层小高层悦豪斯，二期是7层洋房和14层小高层组成的悦府，三期是联排和类独栋组成的伊斐墅，绿化率40%，大华物业，公寓2011-2014年建成，容积率1.4，费用2.6元/平·月；别墅2017年建成，容积率0.8，物业费用3.6元/平·月。步行至13号线华鹏路站约150米。

外立面全干挂石材，别墅屋顶采用了深蓝色的法式陶瓦，突显其庄严大气的感观。小区刷卡进出，门禁盘查不严格。二期的门厅更宽敞方正，巨幅挂画、水晶吊灯，沙发坐椅，还辟有格外的景观休憩区。

小区整体呈现新古典主义风格，园林景观典型的法式风格，一条景观主轴，串联一系列的组团花园、体闲广场，中间是北蔡大华唯一的露天泳池，马赛克海豚拼花底部，显得趣味生动，虽然大多时候都只充当摆设，但每年夏天还是能吸引孩童和家长在这里嬉水。别墅区的间距较窄，没有活动区域，只能蹭一二期公寓的公区。

​​半人车分流，一期进门道路两侧，还是有车辆停靠在边上，车位比1:0.8，比较紧张，产权车位约45-50万。

公寓共40个单元，得房率较高，由于外墙厚而窗墙比较低，以致整体采光不佳。

​​一期两梯四户，67平全南一房。80-90平2+1房，南北通或两卧朝南厅朝西或东，所有的两房都有4-5平左右的赠送空间，得房率达到83％。还有少量140-186平复式房。

​二期一梯两户或两梯两户，主力面积125-155平飞机三房；165-205平南北通四房，三南一北，以及少量267-289平复式产品，送约80平的景观大露台。

​三期别墅共26个单元，类独栋主力面积300-441平，地上二层或三层，地下一层。联排主力面积206-277平，地上两层或三层。地下室70-180平，部分地下室层高接近5米，阁楼12-70平，花园面积约40-160平。联排的中间套没有阳台，也没有露台，采光差，面积都用在地下室和阁楼，有点鸡肋。别墅区的98/150号为2栋8套185平大平层。

十四街区是板块第一个干挂石材和精装交付的小区，主打实用小户型，堪称刚改置业的乌托邦，对于重品质和地段的年轻家庭适配度很高，这个预算在内中环真买不到类似的产品。二期纯改善产品，每年的出房量极低。三期别墅和一二期相连，没什么私密性。小区的底子不错，可惜物业拖了后腿，业主多为生活圈在浦东的城市中产。

​珐朵公馆&珞斐墅（十五街区）

十五街区由18层小高层珐朵公馆，以及联排混合院的珞斐墅组成。公寓2013-2015年建成交付，容积率1.39，别墅2020年建成，容积率0.7，绿化率35-44%，碧桂园物业，费用3.9元/平·月。步行至13号线华鹏路站约100米。

一期塔楼和别墅外立面都为天然石材，二期外立面为真石漆，artdeco建筑风格，板楼简约的立面不会阻碍采光。华鹏路上的西大门最气派，设置了水景喷泉，可惜已经不出水，两边还有车辆停靠。小区带宽敞的入户大堂，进出安保盘问不严，阿姨也会在这边开功放跳广场舞。楼栋门厅挂画沙发标配，光线和质感都不错，还配有前台服务，只是管家经常不在岗。

小区靠成山路北侧一排是塔楼，中部为板楼，南侧都是别墅。景观设计虽谈不上有多高端，但有种静雅之美，高大的棕榈树阵，灌木花坛、欧式凉亭，相得益彰，即便水景都已经不放水，也不影响视觉上的观赏性。楼栋间距开阔，草坪绿植或疏或密，石砖小径引领归家之路。中式合院别墅区以道路两边的组团绿化为主，低矮灌木修剪或圆或方，造型比住宅区更精致。总体园林设计比14街区高一个水准。

人车分流，住宅车位比1:0.7，1期塔楼基本都不需要停车，外围也有少量临停车位，整体倒也基本够用，比14街区情况好不少。产权车位约45-55万。别墅都是双车库，停车在地下，不占用庭院面积。

公寓共16个单元，一期塔楼两梯八户，二期板楼两梯三户和两梯四户。

一期一房64平，卧室厅朝南，两房73-77平，南北不通，一卧朝南，另一卧朝四个方向都有，部分户型的厨房还有斜边；三房82平手枪户型，次卧都很迷你，放床后走路都困难。塔楼户型都不正气。

二期也有赠送面积，与14街区的得房率接近。90平全南两房，100-105平南北通三房，一南两北。精装交付，只有二期带地暖。

别墅共186个单元，联排主力面积约287-315平，合院主力面积约448-550平，地上三层，带阁楼约20-100平，地下一层带大面积天窗增加采光，约80-280平，挑高5.3-6米可分隔两层，露台约60平，花园面积约100-300平。

十五街区与十四街区比邻而居，都是紧凑户型与别墅的高低配，层次差了数个级别，因此别墅难以高端。小区能换掉大华物业，可见业主的团结一致。塔楼小户型的租客相对多一些。

诺斐湾（十七街区）

十七街区由16层的电梯小高层，以及联排和类独栋的诺斐墅组成，2014年建成，容积率0.81，绿化率35%，大华自持物业，费用4元/平·月。步行至13号线华鹏路站约500米。

公寓和别墅外立面都为干挂石材，建筑风格有点类似十四街区，但窗墙比高一些。小区刷卡进入，安保还算尽职。楼栋门厅很宽敞，圆形造型吊顶配水晶灯，挂画坐椅标配，虽然布置简单，但色彩搭配很协调。

小区地块呈长条形，西面和南面沿河道，东临6万方锦尊湿地公园，就形成一个半岛式的生活住区。小区沿台阶而上，垫高了一个平台，两边矗立2栋小高层，中间打造了一方景观庭院，双色的灌木丛增加了不少观赏层次感。沿小区主路往南是别墅区，有两扇黑色大铁门常开。别墅区法式宫廷园林风，绿化景观显得有些“冷寂”，不如十五街区来得温馨精美。

人车分流，车位比1:1.5，住户少，车位分得也多，别墅地下超大车位，停车绰绰有余。产权车位约45-50万。

公寓共3个单元，两梯三户。

两房102平全南，三房143平和四房160平，都是动静分离，一南两北和两南两北。

别墅共62个单元，联排主力面积约280-380平，类独栋主力面积508-646平，地上两层或三层带阁楼，地下一层约100-150平，阁楼约50-150平，花园约150-500平。

十七街区是板块商品房中规模最小的一个，从主干道成山路还要往里走60米才到小区入口，三面又“与世隔绝“，环境十分清幽，闹中取静的位置私密性很好。小区品质可圈可点，只是户数太少，相比十四十五街区，少了很多生活气息。

宝华海尚郡领

宝华海尚郡领由宝华集团开发， 2014-2015年建成，小区由27层电梯高层和双拼、独栋别墅组成，容积率1.2，绿化率40%，开发商自持物业，高层费用2.88元/平·月，别墅费用4.4元/平·月，步行至13号线北蔡站约540米。

高层外立面为真石漆，有些暗沉和局部色差。别墅外立面为干挂石材和真石漆组合，配上法式罗马柱、拱门、线条装饰，大气不失雅致。小区物业尽职，门禁盘查较严。楼栋门厅挑高，小方格背景墙，两侧落地采光窗，摒弃传统水晶灯，选用与室内设计风格相匹配，带金属质感的时尚灯饰，不奢华但有派头。

小区园林也是经久不衰的法式特色，强调轴线和对称，大量采用几何图形的草坪、灌木绿植，水池；结合拱门雕塑、休息廊亭、欧式喷泉等元素，打造充满层次和细节的组团空景观。不过小区的植被较为高大，部分路段遮荫蔽日，底层采光受到影响。成山路北门中间是小区会所，涵盖室内泳池。西侧公寓区，东侧别墅区，有独立岗亭进门，两者分开。别墅区没有集中绿化，强调独门独院，院墙高约3米，通道沿线都有高大乔木，很注重户主隐私。

公寓区人车分流，车位比1:1.2，停车相对较为宽裕，产权车位约40-45万。

公寓共63个单元 ，两梯两户。

两房100-103平，三房125-143平，都是飞机户型，原始只有140平以上是双卫；四房155-162平南北通，三南一北。格局都是同类面积里的佼佼者。

别墅共71个单元，双拼主力面积约420平，独栋主力面积为557-652平，地上两层带阁楼，地下一层约160-220平，花园约150-900平。户均占地0.5亩至两亩，户户都有30-80平露台。

宝华海尚领郡位于锦绣路以东，城市界面逐步萧条，没啥商业配套，沿街超市便利店都看不到几个。宝华出品，小区有品质保障，户型也好过大华的项目，且别墅独立成区，档次更高，业主圈层更为纯粹，独栋别墅在板块内也只此一家。可惜公寓外立面没有选用石材之类的耐旧材质，顶不住岁月冲刷。别墅业主不少为浦东体制内领导。

乾景雅园

​乾景雅园由北蔡房产公司开发，2015-2017年建成，小区由9-14层电梯小高层和叠加别墅组成，容积率1.3，绿化率36%，本地物业，费用3.5元/平·月。步行至7号线锦绣路站约700米。

高层和别墅外立面都为干挂石材。大门门禁刷卡进出，安保盘问不严格。楼门厅是全小区最差的地方，近几年新动迁房的水平，与石材外立面的气质不搭调。且不说没有装饰，本就不大的门厅里还停放非机车辆，光这一点就与本文其他的楼盘拉开了差距。吊顶的白色涂料还有些脱落，需要穿过狭小通道才到电梯厅，豪无档次感可言。

中心花园比上不足，比下有余，北面沿高科西路的是一排小高层，中间是南北纵横的景观轴，别墅沿轴东西对称分布。虽说植被组团和灌木丛簇的数量都不少，造型也各异，但草皮、绿植根部等细节部分，一眼就体现出品种选用和养护工艺上，与其他楼盘绿化间的差距。好在小区北侧隔马路就是占地约25公顷的锦绣文化公园，取代内部园林，成为业主散步遛娃的不二之选。

人车分流，车位比1:1.8，车位配比是大华锦绣板块及周边的最高配置，产权车位约40-50万。上下叠别墅都自带3个地下停车位，其中一个为产权车位，两个使用权车位。

公寓项目共9个单元，一梯两户，得房率高。

​两房99-106平南北通；三房119-145平飞机户型，和宝华一样，只有145大三房实现双卫。

​叠加主力面积约231-252平3+1户型，上叠送7平的入户花园以及80-100平的阁楼，下叠送65-120平的花园，约110平的地下室。

乾景雅园在大华锦绣板块以外，北面紧邻第一妇婴保健院，家门口缺乏商业配套。本地开发商建造，开盘之初，很多房子就已内定，别墅业主很多也是体制内外的领导。虽然小区和大华系列的高端项目一样，都是石材立面、人车分流、低密社区，满足了品质的硬指标，只是整体来说形似神不似，有一点“乡土气质“混杂其中。