第一省会，这回真的拼了。

01

广州楼市，彻底解绑

世纪罕见的大暴雨，都没浇灭广州要解绑楼市的热情。

最近这次的楼市大松绑，广州的行动很快，是一线城市中首个官宣“认房不认贷”的城市，超出了市场预期。

8月30日，广州官宣优化个人住房贷款中住房套数认定标准，确定居民家庭成员申请贷款购买商品住房时执行“认房不认贷”。

居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，

家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

意思就是：只要你名下无房，统统可以首付三成。

举个例子，某户已有了一套房的广州家庭，打算再买一套面积更大的房子，总价1000万，那么按照此前政策则需要700万的首付款才能入手，如今情况不同了，仅凑足300万就能购房。

同时，房贷利率也从之前的4.8%下调至4.5%，若按照贷款500万、20年期限计算的话，累计利息减少20多万，差不多省出了装修费用！

广州向来沉稳务实，在此轮调控周期中，广州站出来了，在一线城市中打头阵，让人期待后续可能的新动作。

结果，这次的松绑力度之大，动作之大胆还是超乎所有人预料。

8月30日宣布“认房不认贷”，仅仅几天后来了一个更大的招数——

取消限价！

根据财新网披露：

多名业内人士日前向财新透露，广州已于近期悄然取消楼盘限价。“项目开盘前，开发商仍然要向有关部门进行价格备案，但官方不再提供指导价。”一名熟悉政策的人士称，“现在开发商可以自行决定价格，可涨可跌。”

可涨可跌是个“掩人耳目”的说法，如今的楼市要涨，甚至维持房价不跌都很难。

在2021年之前的限价，更多的是侧重限制上涨。

然而，在去年楼市一片肃杀的背景下，数十个城市为了阻止房价下跌，阻止卖地收入下降，纷纷出台了限跌令，同样是限价，从这时开始，限价令侧重的是限跌。简单来说就是防止房价“在一夜之间崩盘”。

而如今取消楼盘限价，这个是面向新房的，目的很明显——要开启“以价换量”的时代。

广州楼市，限购、限贷、限价，三条红线，全部解绑！

02

力度之大，十年罕见

早在7月份的时候，中国最为重要会议上就重点提出了这个说法：

要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

不过当时北京、上海陆续先表态发声要“抓紧研究”“认真学习”，没有丝毫立即落地执行的态势，感觉更多是在等待与观望。

这个期间，广州没闲着，先是政府带头各种考察，然后就要求各家金融机构去开会，讨论方案。

其后不久，广州就连发几招来“挽救”楼市。

先是相关部门的一周之内连续两次喊话：

第一次是7月30日，广州市住建局发布公告：将结合广州实际尽快推出有关政策措施，大力支持、更好满足刚性和改善性住房需求，促进广州房地产市场平稳健康发展。

第二次是8月7日，广州市住建局回复，相关政策正在研究中。

其后，立马就是“核爆级”楼市政策——“棚改房票”出台。

广州将计划实行房票安置，即把安置房货币量化后，出具房票给村民，村民可以凭房票购买商品房、公寓、商铺、车位等。

房票？啥意思呢？

房票是产权调换方式中的操作方法，是征收人与特定被征收人及安置房源企业之间的结算凭证。

简单地说就是将安置房按补偿协议量化为货币金额后，折合成相应面值的凭证发给村民。村民可以凭借着这张凭证去买商品房。

在此之前，比较普遍的拆迁安置方式主要有现金安置和回迁房安置。

房票在广州还是第一回出现。

第一省会如此着急，也是有原因的。

如今的广州房价有两个特点：

1.从今年中下旬开始，广州房价进入下降通道，且连续下跌数月。

2.相比二手房，一手房跌得更慢，跌幅也更小。

总而言之就是一路下跌。

要知道，这几年广州的发展已经快脱离了一线城市的序列了。尤其是传统优势房地产方面，陆续爆雷严重拖累了广州的发展步伐，不果断决绝则差距会越来越大。

这也就是为什么，广州没等到北上深动起来，就率先行动，实在等不及了。

03

抄底广州，准备上车？

用如此大力度救市，而且都是真金白银的让利，那是不是可以抄底广州楼市了？

不，还早得很。

从趋势看，目前政策底确实已经形成了。

上次中国楼市拿出如此大的力度救市，还是在2015年。

“330”新政+棚改货币化两枚核弹扔下去，楼市彻底引爆，全国房价鸡犬升天。

别说北上广深这几个一线城市，哪怕18线小县城在那两年都翻了一番。

当时情况是什么样呢？

2015年3月30日，央行、住建部、银监会联合发文，将二套房首付比例下限下调至四成，公积金贷款购买首套房首付最低降至二成。同日，财政部发文调整个人住房转让营业税政策，将普通住房营业税免征期由五年改为二年。

“330新政策”开启了全国楼市复苏之路。全国房价开始回升，一线城市在4月份率先全面回暖，继而带动全国房价整体上涨。进入二季度，商品房成交量也逐月走高、回暖趋势不断加强。

在此基础上，8月27日，住建部、商务部、发改委、人民银行、工商总局、外汇局等六部门联合再发文松绑实施了近十年的“限外令”；9月30日，央行和银监会又联合发通知，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%；10月8日，公积金异地贷款业务正式全面推行。这意味着，在一线城市工作缴纳公积金的购房者可以在三四线城市买房。

放宽限购、降低买房门槛、调整首付比例，增加资金对买房者的支持力度......如今的松绑政策是近乎一模一样。

现在各大城市开始的城中村改造、旧改、房票和当年的棚改货币化，近乎如出一辙。

换而言之，广州已经拿出了权限以内所有的政策工具来“救市”，政策底差不多到了。

但政策底归政策底，市场底往往会落后于政策底，只有触及到市场底，楼市才有可能触底反弹。

从数据看，广州现在仍是有“购房”的潜力。

2022年，广州住房拥有比率大概是70%左右，看上去很高，实则不然。目前中国的家庭住房自有率为90%以上。以此为基准，广州还有很大的空间。

而和房价同样很高的新加坡相比，他们的人均住房超30㎡，住房自有率高达90.9％。

所以，绝对不是没需求，而是有需求的人买不起房。还是那句话，广州500w一套的房，只会让人觉得此生无望；150w一套，买房人能把售楼部门槛踩烂。

广州这回取消了限价，是个十分明显的信号，就是要以价换量，让房价降到市场可以接受的预期。

政策是为市场服务的，政策一个月内出了如此多的利好，说明市场已经萧条到相当的程度了。但政策底可以人为干预，市场底只能在市场调节的动态平衡中找到。

而这个市场底除了房价降到位以外，还有个决定性因素，就是大环境的回暖。

楼市是结果，不是原因。大家有钱了才会去买房，不是买了房就会有钱。经济好了，房地产就好，不是靠救房地产便能救经济。

稳定的就业，有增长预期的收入，才是楼市最大的支撑，千万别搞反了。