时代财经APP记者 屈慧

三年前的7月18日下午，深圳刚刚下过一场大雨，郭德英挥动铁锹为深圳高新区北区整体改造项目培土奠基。

那时的郭德英还是酷派的董事长和实际控制人，酷派总部也是高新区北区改造的重点项目。

郭德英设想，在旧改完成之后，这个总体量20万方的旧改项目将成为酷派全球的研发总部，未来将聚焦前沿性技术和产品创新，比如5G技术，推动酷派走向全球化和规模化。

那时候，郭德英和酷派还有着“国产4G第一”、“2016年销售五百亿”的宏大目标。

然而，事情的进展并未完全按照郭德英的设想。在经历了联姻360、郭德英退出、易主乐视、CEO刘江峰出走等一系列变故后，酷派的业绩开始连续下滑，甚至陷入巨额亏损境地。

2016年底，大股东乐视资金危机爆发，酷派被彻底拉入泥潭。在蒙受乐视资金链危机的牵连后，深陷泥潭的酷派在10月17日给出了一份自救方案。

郭德英昔日挥动铁锹的这片土地，成为了这个老牌手机商的救命稻草。该日，酷派集团有限公司（02369.HK）发布公告，宣布将与深圳地产商合作开发酷派信息港城市更新项目。

此举也坐实了两个月前“酷派卖地求生”的传言。与8月份传京基地产、碧桂园全面接盘有所不同，此次拿下这一旧改项目的是深圳本土开发商星河地产，双方目前合作的也并非酷派旗下所有地产项目，而仅仅是深圳南山科技园的总部旧改项目。

百亿旧改求援

酷派信息港位于深圳高新产业聚集地南山科技园内，为酷派总部所在地。2012年，酷派信息港旧改项目被列入《2012年深圳市城市更新单元计划第二批计划》，两年后的7月18日，项目正式奠基。

郭德英在奠基仪式上做了种种设想，在他看来，酷派信息港要满足未来研发总部对软件、硬件的高要求、高标准，“能够与国际一流品牌谷歌、微软、苹果等媲美。”

图：酷派创始人郭德英

时代财经了解到，酷派信息港项目总拆除用地面积为3.29万平方米，规划容积率7.2，总建筑面积合计20.14万平方米。其中，产业研发用房面积17.5万平方米，占总体量的87%；另含产业配套用房建筑面积2.23万平方米、配套设施4500平方米。

项目分为三期进行。其中，一期建设用地1.26万平方米，将建设三栋20层的办公楼，总建筑面积12万平方米，预计可容纳上万员工。目前，项目一期工程已建设至地上十层，处于停工状态；二期为城市更新项目，尚未拆除；而三期为空地。

星河地产“空降”后，双方将进行分工合作，酷派负责提供获得土地使用权前的费用，星河地产则负责项目的整体开发建设。

具体而言，酷派将负责办理城市更新申报立项、规划审批、实施主体确认、缴纳土地使用权地价款项及税费等，土地平整后将移交星河地产；而星河地产将全权负责工程的勘察、设计、办理相关报批报建手续，以及工程实施阶段全部工作等；另外，星河地产需要负责该项目全部专案建设费用，并且在取得施工许可证後三年内完成建设，并交付使用。

项目建成后，星河地产将与酷派将按照项目全部新建成物业6：4的比例进行权益分配。据此，星河地产和酷派未来可分别分到12万平方米、8万平方米的物业面积。

若以当前科技园片区写字楼6万元/平方米左右的价格测算，酷派信息港的总货值可达120亿，酷派对应的货值为48亿左右。

中国综合开发研究院旅游与地产研究主任宋丁认为，产业方和地产商的合作是一个趋势，可以结合双方优势各自发挥，“酷派信息港是产业用地，而星河地产有较多的旧改和产业地产开发经验，可以更好地打造这个项目。而且地产商资金比较宽裕，全权交给他们开发也能降低酷派的资金压力。”

乐视系卖地自救

除了上深圳南山总部项目外，酷派在东莞松山湖、西安高新区、广东河源等地还有不少的地产项目，这些土地资源加起来价值近百亿。

对于处在资金泥潭的酷派而言，土地价值的释放关乎到了酷派的下一步。自去年底乐视危机以来，酷派的资金链开始受到牵连。于今年，酷派爆发了银行索债、大规模裁员等危机，高层频频变动也让这家公司动荡不堪，其手机销量一路下滑。

3月31日，酷派无法正常刊出年报，开始进入长达7个月的停牌期。截至10月20日，酷派的股价仍停留在0.72港元/股，总市值仅36.24亿港元，其市值较乐视危机爆发之前跌去一半。

酷派的财务状况更令人堪忧。根据5月31日刊发的2016年财务资料，酷派于2016年间录得营业收入79.94亿港元，同比下滑45%；净利润则录得42.29亿港元的亏损，而2015年同期则为盈利22.77亿港元。这也是酷派有史以来最大的一次亏损。

在资金难以为继的情况下，酷派采用了和控股股东乐视一样的办法，通过地产项目的放售来缓解燃眉之急。此前，乐视曾卖掉在建总部大楼，并意图出售世茂工三等项目来缓解资金问题。

今年7月左右，在时任CEO刘江峰的运作下，酷派开始酝酿卖地套现。刘江峰曾对外表示，酷派有价值将近100亿的土地资源，不少地产商很感兴趣。

碧桂园、恒大、融创都曾意图接盘酷派名下土地。而今年8月，更是有消息称，深圳地产商京基要入股酷派，甚至传言酷派国内业务将转型为房地产。

一位酷派的前员工向时代财经透露，“之前公司和京基确实有过洽谈，都走到了交定金的一步，但后来不知道为什么搁浅了。”时代财经就此向京基地产求证，但对方未予置评。

有说法称，刘江峰卖地一事难以推动乃受到了内部阻力。刘江峰已于8月左右离职，酷派“老臣”蒋超全权接任。酷派副总裁杜金彪介绍，这位长期掌管酷派财务的“老臣”回归后，酷派资金紧张的局面有所缓解。

而从目前来看，酷派并没有放弃卖地求生这一方案，引入星河地产也许只是筹集资金的第一步。但是，酷派的资金缺口究竟有多大？ 卖地钱是否只是杯水车薪？