房财经网一切毫无征兆。

1月17日，北京市朝阳区永安里0401-01地块，调规了。

它只改了一个数字：将“住宅建筑面积约9万平米”，改成“住宅建筑面积约10.9万平米”，增加了1.9万平米，增幅21.11%。

但用地面积、地上建筑面积、建筑高度、容积率，统统未变，甚至连备注里的非住宅部分内容都没有变。

不管三七二十一，先看一下容积率的计算公式：容积率=地上建筑面积÷用地面积。

这是个典型的恒等式。

住宅建面增加，为何容积率没有变？

我们都念过小学，加减乘除是过关了的。规划部门更不会搞错，里面的建筑规划师们，可是精英里的精英。

这块地的基本参数是：容积率为4.63，地上建筑面积16.1万平米，用地面积3.47公顷，建筑高度100平米。

除此之外，还在备注里列了一堆的信息，包括住宅和非住宅部门的组成细节。

拆开非住宅部分来看，它包括：

1、社区卫生服务中心1处，建筑面积原则上不大于5900平方米 ( 其中有A级急救工作站1处，建筑面积200平方米)；

2、文化展示空间1处，建筑面积1500平方米；

3、社区商业设施1处，建筑面积300平方米；

4、密闭式垃圾清洁站1处，建筑面积170平方米；

5、特勤消防站1处，建筑面积不大于5000平方米 ( 建筑规模单独核算)；

6、另安排其他公共配套用房1处，建筑面积2000平方米。

花姐将这6项地上公建面积加起来，发现只有14870平米。而按照调规前的指标，整个公建的面积为5.2万平米（16.1万平米减去9万平米住宅）。

这就很好理解了。

永安里地块新增的1.9万平米住宅建面，一定出自公建。面积从5.2万平方米，减至了3.3万平方米。

如此一来，容积率自然不变。

不仅如此，规划师们还刻意藏了一个小包袱，没有把全部的非住宅内容说清楚——有18130平米公建没写入备注里。

原本，它就是一块住宅混合公建用地，西至双子座大厦东侧道路、国泰饭店、朝阳区教委用地东边界，东至规划永安里东街，北至建国门外大街，南至规划永安南里一街。

地铁1号线永安里就在地块的东北角，18130平米公建面积，打造购物中心的可能性很大。

花姐认为，0401-01地块这次调规，至少释放了两个信号：

1、住宅增加了1.9万平米，减少了1.9万平米持有型公建，是为买地者减负，寸土寸金的CBD、长安街区域，别小看这1.9万平米住宅，货值可能突破40亿元！

2、它的上架时间至少在一个月后——2月27日，据此推断，竞拍时间要在3月底。这块地，曾出现在2024年第二、第五批次供地清单上，但始终没有上架。

如今看来，它没有上架的原因，是有关部门在调规，千方百计降低房企们的拿地门槛。

一年来，调规减负，是北京土拍市场潜藏的一条暗线。

花姐总结出四大类调规减负的手法：

一、减少公建面积

1、朝阳十八里店中海新城项目

它原规划需配建4500平方米机构养老施设施、1500平方米的社区居家养老设施，调规后为配建不少于1000 平方米社区养老服务驿站。

不仅减少了5000平米持有型物业，地块容积率从2.8降为2.695。

另外，十八里店1301-L01、1301-L02地块的商业，原来说不得分割出售，后来改成”经朝阳区政府批准后可整体转让”。

2、朝阳区三间房D区1205-0007和南区1202-0006、0007组合地块

它原本有四个地块、分两宗地出让，在2024年12月31日被打包组成一宗地上架。

但1205-0020多功能地块消失了，用地面积12426.58平 方米，容积率3.5，规划地上建筑面积4.34万平米。

它将于2月10日竞拍。

3、朝阳永安里0401-01地块

它在容积率、规划建面不变的情况下，住宅增加了1.9万平米，减少了1.9万平米持有型公建面积，预计最早于3月底竞拍。

4、大兴亦庄X24地块

它是亦庄好房子地块，在2024年经历了四次供地、两度调规，最后一次调规中，砍掉了教育用地，增加了G1公园绿地。

这块地很有可能被招商蛇口拿下——早在一个多月前，它就开始为这块地的招标竞标了。

二、指标调宽松

1、朝阳区中海酒仙桥项目

从原来的建筑高度60米，变成了80米占比80%、60米占比20%——按建筑基底面积计算，对隔壁的北京宸园形成背刺。

2、朝阳十八里店中海新城项目

从原来的保留原建筑高度60米，变成局部变成80米——按建筑基底面积30%计，对隔壁的北京隅东序形成背刺。

三、优化缺点

1、朝阳北京宸园

按照拿地时的规划，0005地块幼儿园处于0007地块的东北角。但总平图公示时，0005地块幼儿园调整到0007地块南部。

目的是为了让住宅区域的规划更加合理。

2、顺义懋源后沙峪项目

为了别墅区大门，不仅将0107地块内的街坊路移动了位置，还将其L型变成S型。

有公众对此提出意见，但最终还是顺利通过，懋源地产领取了规划证。

3、海淀功德寺和樾望雲

和樾望雲的总平面图显示，把原来土地出让文件的车库进出口位置，从南面的树村北一街移到北面的街坊路。

4、丰台中海万寿寺项目

地块中央原有一个明代家族墓地祭祀台——长约40米，狭长，东南30度走向，须妥善保护。

2024年10月25日，有关部门“原则同意将现状祭台遗址迁，移至规划柳村路平面立交绿地内”——即迁出地块。

2024年12月12日，中海地产北京公司底价110.54亿元拿下该地块。

四、直接降低门槛

1、丰台建发金茂观宸

它是一块回炉地块，NY-030（南区）地块的缩小版，土地面积只有3.04万㎡、缩水了44%，容积率也从2.4降为2.0，总价自然也降下来了。

把供地面积缩小出让，这是去年北京土拍市场的第一个案例。

2、丰台北京隅西颂

2024年10月31日，金隅嘉业底价27亿元拿下丰科园60地块，成交楼面价49982元/平方米。

这个价格，只是中建云境的八折，而且更靠近四环，地段好于中建云境，形成背刺。

花姐点评：

北京卖地的策略，应向朝阳区多学习。

首先，它的推地政策十分灵活。去年成功推出两个组合地块包，先后被中建智地联合体、中海新城拿下，分别是112亿元和153亿元，最新的组合包是三间房地块；

其次，它善于抓住客户的痛点。进行调规，力度很大，减少持有物业面积、增加建筑高度，增加住宅面积，等等。

当然，其实区域也有一些松绑的方法，降地价、拉大缝差，在一些小规划上做些调整，但整体的力度，远不如朝阳区。

花姐预计，2025年朝阳区会继续领跑土拍交易榜。去年，它的地价成交总额329.1亿元、位列北京第一名，有着清晰的打法。