恒大被清算、许家印被重罚，只是房地产市场的开端。

“房企暴雷、破产清算”，很多人都认为市场再这么下去，就是损人不利己的发展。其实，房企破产清算对现阶段楼市是最好的释义。

前几天的两会上，住建部长倪虹就喊话房企和市场：

对于严重资不抵债、失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化原则，该破产破产、该重组重组。

谁能抓住机遇转型发展，谁能为群众建设好房子，提供好服务，谁就能有市场。

房地产作为中国经济主要拉动，每逢重大会议、重要时间点，国家都会对其发出重要发展指示，给到市场和老百姓判断和分析，而住建部长的这次喊话，更是对今年房地产市场重要指引，用白话翻译就是“现有房企，如果无法扛下市场毒打，就算倒闭破产也是咎由自取”。

随着房地产进入深度调整状态，房企面临前所未有的挑战。

中房网统计，2023年共有233家房地产企业发布了破产清算文书，江苏、广东、湖南、新疆、浙江五省破产房企占占总量50%，其中，广东有27家房企破产，占比11.59%；湖南28家，占比12%；浙江36家，占比15.5%。

综合过去3年数据，你会发现每年破产的房企数量都维持在300家左右，虽然只是地方小微房企，对行业影响效果有限，但不要忘记“春江水暖鸭先知”，大房企背靠银行贷款好乘凉，小微开发商体量有限无法获得大额贷款，只要销售跟不上资金链就可能面临断裂风险，当小开发商接连倒闭，大房企也离暴雷不远了。

民营房企“四巨头”恒大第一个暴雷，不完全统计，恒大目前烂尾楼约162万套，涉及600万购房者，融创、碧桂园也没钱了，还倒欠一屁股债。

万科也不太平，有谁能想到，现在打折最狠的不是电动车降价，而是万科的股票和债券，这半年内，万科多次出现股债双杀的局面，还要打折出售优质资产“断臂求生”。2月份上海七宝万科以23.84亿的就价格出售给方领展房产，该项目是万科最优资产之一，有地铁配套出租率超过93%，一度估值超过70亿。

优质项目就这么“贱卖”了？

只能说明现在的万科已经到了揭不开锅的情况，活下去都成问题了，肯定砸锅卖铁先自救上岸。

这些情况正好对应了住建部长倪虹的喊话，严重资不抵债、失去经营能力的房企，该破产破产、该重组重组。

你不得不承认，或许这预示着接下来的楼市将发生一些新的变化。

房地产市场出现的任何一个变化，都会迎来所有人的目光，楼市是时候来场自我革新的道路。

不要老指望着降房贷利率，打骨折降房价才是重点。

两年时间，LPR从4.6%降到了3.98%，降幅高达0.65BP，为了鼓励刚需买房，刺激经济回暖，央妈是不断突破底线，出手兜底，但市场依旧还是一坨shi。

最新发布《70个大众城市商品房价格》统计，2月份全国70个大中城市新房和二手房价格下跌分别是59个和68个，上涨的只有8个和2个。

家人们，你知道这意味着什么吗？

全国房价，无论是二手房还是新房都在“普跌”，说明房子根本就没多少人买，大家几乎都在观望。这点在作为“回乡置业潮”的春节统计数据就可以看出。

44个重点城市春节周（2月9日-15日）商品房成交量仅为23.38万平米，环比下降87%，同比下降40%，比2022年同期下跌82%。百强房企2月销售金额只有1856.6亿，环比下降超20%，创下近5年来单月业绩规模新低，很明显2024开年前2个月楼市预期支撑不住，购买力和需求都在低谷，不夸张的说，整个房地产市场都没什么人买房。

各城市去化周期数据佐证了我的观点。

先看总体数据，截止3月初，国内重点30城里，超80%以上商品房去化周期超过18个月，去化压力加大，其中东莞、长春、珠海商品房去化周期均超过40个月。

武汉的库存规模最高，超过1860万平米，库存房上涨最明显的是西安，同比涨幅超过85%。

从去年6月开始，重点30城去化周期就一直在上涨，从16.7个月平均去化周期涨到现在27.8个月，可能你对这个数值没有什么概念，这么跟你解释吧！即便是人手一套房，全民都买，各大城市现存商品房库存，也足够卖2年半而不缺货。

供大于求，市场处于有价无市的状态，即便是这样，房企也不愿降价甩卖，而是依旧保持高房价，难道经济学逻辑遇到国内楼市就失效了？

细分来看，30城里有26个城市去化周期超过18个月警戒线。长春最高，截止3月初达到了47.7个月，环比上涨61%，库存规模为1062万平米，紧跟其后的是东莞43.5个月，珠海44.9个月。

专家建议刚需买房人群，在今年可以出手了，再看回各大城市去化周期，这是让我们当纯爱战士，为楼市接盘的赶脚？

土地储备是房企的第二大命脉，手里没有土地，所有的项目都是在“画大饼”，后续建设全都搞不起来，所以各大房企积极参与拍地，不怕买的地多，就怕手上没地可开发。

但是现在能拿地的房企真的不多了。

2023年的拿地榜单前十名，都是招商、保利、华润、越秀、华发等国央企，唯一的民企龙湖集团以259亿，排在第11位，这有点在内涵民营房企“兜比脸还赶紧，没钱了就别跟我们玩”。

“土地很好，但我们不敢买”这是如今很多民企的心声。在过去，以恒大、碧桂园、万科、融创为首“民营房企四巨头”，一直都是拿地建房主力，管你什么央国企都得靠边站，风水轮流转，现在民企不拿地，是真的没钱了。

这里有个很明显的逻辑，不买地是因为资金流吃紧，受限于市场环境、经济状况，即便拿下地建房，后续销售遇冷，即便用时间换空间延长销售时间，但其间产生各种营销、人工成本更高；第二个，不拿地不会死人，一旦拿错地就会没命，龙湖集团去年在佛山花费6.3亿拿下一块地，又在西安花5.5亿拿下另一块地，但是忽略了消费者买房信心，也没注意到市场规模缩水和固定资产价值下跌问题，国央企可能还有高层兜底，暴雷烂尾不至于会发生，但民企的背后只有自己，倒下就倒下了，其他人只会补刀，怎么会出手捞一把呢？

一棵站满了鸟的大树，你开了一枪打下其中一只鸟，其它的鸟还会原地不飞走，乖乖等你来抓，这可能吗？

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