种种迹象表明，长沙大平层正在集体“减肥”。

已经开卖的，有的临时调规，240㎡的户型，改为190㎡，190㎡的户型，改为140㎡。

还没有入市的，有的直接设计两个户型，143㎡+168㎡。

继精装改毛坯之后，长沙大平层开发商主动适应市场需求，开启了大户型改小面积、控总价的“瘦身”之路。

01、超大面积狂飙突进

长沙试水商业大平层，运达公寓是开创者。

2019年的3月，当时运达中央广场二期运达公寓公开发售，建面450平方米、900平方米、1320平方米，非毛坯均价39800元/平方米、46800元/平方米、53800元/平方米，创下了长沙楼市销售价格天花板。

10天里，运达公寓成交60套，劲销12个亿。一时成为市场热点。随后，达美、润和、印湘江也竞相推出大面积商业平层。

从2021年末开始，住宅市场开始大量涉水大面积平层。华润长沙悦府、旭辉铂悦湘江、万科瑧湾汇……开盘即摇号，将长沙大平层的热度推至新的高点。

一时间，长沙大平层项目遍地开花。核心地段的，如绿城凤起麓鸣、运达滨河广场、青熙中心、建发养云、建发缦云、招商江山境等。新城区的，如嘉臣道、运达会展湾等。

长沙大平层如雨后春笋般冒出，总价动辄500万以上。

不过，随着改善置业需求的陆续消化，以及大平层持续的高供应，长沙大平层市场越来越卷。

而且，从“卷展示区”的卖家秀进化到了“卷交付”的买家秀阶段。

02、大面积平层跌下神坛

但是现在，长沙大平层狂飙时代，已经过去。

据市场一线反馈，目前长沙市场130-144平方米左右的户型或单套总价在300万元以下的新房，较受购房者欢迎。单套总价是否超过400万元，成为购房者权衡决策的一道门槛。

湖南世联行市场知识中心数据显示，今年上半年长沙内五区建面高于180平方米的住宅大平层，供需双双下跌。

另外据克尔瑞数据，长沙改善面积也有所下探，2024年长沙200㎡以上的大平层成交占比回落，反而是130-200㎡的户型呈现出了更强的韧性。

在二手房市场，长沙大部分大户型的流通性也非常一般。

据湖南中原数据，7月-8月长沙二手房套均成交面积104㎡，仍以刚需为主导，160㎡以上改善产品成交仅占比8%左右。

如斯种种，可以窥见，长沙大面积平层正在走下神坛。

03网红楼盘由大改小

另一方面，长沙大平层市场，开始进入“瘦身”时代。

比如观沙岭板块的两大热盘，招商江山境和建发缦云，流速最快的面积段都是165㎡以下的产品。

招商江山境143㎡户型开盘即售罄，建发缦云推出片区少有的162㎡户型，也实现了100%的去化率。

面对日渐承压的大平层市场，越来越多项目调整规划，降低购房门槛。

省府红盘龙湖云河颂，北地块户型大改小，主力户型从190㎡调整为140㎡。

梅溪湖二期的保利梅溪天珺，A区调整规划，主推143㎡户型，减少185㎡户型。

河东南城的鑫远融泽府，二期调规降面积，同时改毛坯销售，单价直降至9字头。

一些新地块项目，也不再一味追求大平层，而是以中平层产品规划为主。

下半年将面市的建发观云，面积段为147㎡、150㎡、167㎡、178㎡，这一点与缦云区隔还是很明显的。

绿城玉海棠选择的户型段，就是纯143+168的组合。其中143户型有624户，168仅192户。

华润瑞府三期除了7#8#栋有55套220㎡的超大户型，其余均为140㎡和180㎡面积段的产品。

04、大平层到底怎么了？

2024，长沙大平层越来越多，以至于出现“去化困境”。客观上，长沙整体房产品质上了台阶，大平层档次明显提升，无论外立面、内景、会所还是内装，都达到了国内一流水准。

但现在问题在于，长沙大平层就是卖得不太好。很多人都会有这样的疑问：这到底是怎么了？

我们从几个方面来考虑：

1、长沙大平层豪宅供应量的问题

近两三年，长沙在售和即将面市的大平层楼盘有约50个。而且定位、面积段、装修等，基本同档。这就是一片红海。即便各方面条件都，高净值群体多，购买力充分，面对这个情况都会倒吸一口凉气，不急着下手。

2、豪宅购买力长沙的城市创富能力

供应量是一回事，但购买力、需求量是另一回事。一个城市只要创富机制出色，源源不断的生产大量企业家、高管、商业人才和中产，那自然会形成强大的购买力，去消化“房产供应量”。实际上，城市产业经济才是房地产的基本盘。一个综合性发展的城市，基本盘如果不太行，地产能行吗？消费能行吗？

3、对长沙房产保值性的质疑

以上两点讲的其实是整体上的供需关系。实际上，有一个因素非常重要，就是长沙房产的保值性。如果足够保值，就不缺购买力。如果跌得少，跌得相对少，那也不缺购买力。但实际上呢，我们讲究客观事实，从2021年到2024年，长沙房产跌幅是比较大的，跌了20%都算好的，有的跌了40%。

05、长沙大平层的溢价，到底溢的是什么？

如今，长沙大平层接踵而来，从故事性、到产品叙事，到亮点、优势，到呈现各色特质，其实，真正打动人心的是什么呢？

是江景，是公园，是地段，是繁华，是配套，是装标？是又都不是。

真正的豪宅内核，是引领生活方式，让整个城市看得见，让买得起的人期待与兴奋，让买不起的人也暗暗有奋斗目标。

如果1万单价买的140平方米的小区的其生活方式与花3万单价买的240平方米的小区一样，那么，后者根本谈不上什么“生活方式的引领”，也就失去价值和溢价。

在我们看来，具备这种能力的开发商团队是很少的，没几家。说自己有情怀的多，但兑现落地及践行的少。其实人都不傻，具备实力的真正精英一点都不傻，大家懂得如何欣赏和判定一个楼盘的调性。

一个大平层楼盘，如果是循规蹈矩、流程化、发挥空间又很小的职业经理人团队，要做豪宅大平层是很难的，掣肘太多。

于是，我们不难理解：为什么一些本土房企反倒可以做出不错的大平层产品，如运达、润和等。

特别是现在，受制于销售压力，很多大平层都准备上分销、渠道，交给长沙几万个中介来发挥，试图撑起销售数据。这就和刚需房的销售逻辑一样了。很可能很多买的人，根本不是合适的匹配业主。

未来，这种房子不可能是豪宅，因为缺乏共识，以后的维护、社区、公共部分的管理，都会是一个接一个的问题。

高品质大平层的价值溢价，根本不是什么山水、文化、配套或稀缺性、硬件，而是“真正匹配的业主”。

这些业主出于真正的喜欢、欣赏与认同而买下这个房子，全盘接受这个楼盘特定的品味与审美，以后他们不会轻易卖这个小区的。而且这么好的小区，业主普遍惜售，外面人又特别想买，自然就产生了“溢价”。运达中央广场就是例子。

通过上述，我们可以得出：坚持长期主义的信念，产品主义的执着，耐心，真诚与热情，相信一定会打动人心，撬动长沙高端购买力。

虽然难，但也是唯一正确路径。

来源：大C地产观、网易号等综合整理