在高楼平地起的城市里，老房子、老小区的最终归宿是什么？

花都区的一栋居民楼给出了一个“特别”的答案。

01 危房迎新机

3月20日，广州市花都区新华街丰盛社区集群街2号居民楼正式开拆，这是广州首例多业主自主筹资更新、政府给予激励的拆危建新试点项目。

集群街2号居民楼建于上世纪70年代，占地面积342.4平方米，建筑面积1726.64平方米，建筑首层有16间商铺同属1户业主，二至五层有24户住宅，9户属私人产权，15户属区属国有企业资产。这栋有着50年楼龄的居民楼，如今已成为D级危房，墙体开裂、漏水情况严重等问题层出不穷，大部分住户也都搬离居民楼，留下居住的寥寥无几。

不少人认为这栋居民楼的结局会由于年久失修，被时代抛弃。但近年来，为推进老旧小区提档升级，广州积极谋划成片连片改造老旧小区，由单个小区改造向成片连片纵深推进，由小区物理空间改造向街区社会治理转变。去年9月，广州北站东侧老旧小区改造项目正式启动。由此，集群街2号居民楼也迎来了它的机遇。

02 “自掏腰包”换新房

对于集群街2号居民楼此类危房，加固等方法已经不再有意义，拆除重建这条路才能走得通。但随之最大的问题就出现了，资金如何解决？

对此，花都区住房和城乡建设局开启产权人自主更新的新探索，秉承“谁受益、谁出资”，产权人自己的房子自己建，按照“原拆原建、增加公服”的规划思路进行。

随后，花都区出台了《广州北站东侧老旧小区成片连片微改造项目危旧房屋拆除重建试点方案》，并决定以集群街2号楼为突破口，由多产权业主共同承担改造成本，鼓励权属人自行委托区属国企作为实施主体开展拆除重建具体工作。

根据估算，集群街2号危破房拆建投资约800万元，业主共同承担改造成本，按照4600元/平方米的标准开展预缴资金筹集，另外政府给予适当激励，目前已基本完成资金筹集工作。

对于一些对于资金比较紧张的家庭，政府方面联系银行进行低息贷款，提供资金支持。同时，政府进行适当资金激励：

一是街道会同区住建局制定了《广州北站东侧片区危房拆除重建试点方案》，对设计、监理、测量等二类费用补贴50%（初步估算50余万元）；

二是对经认定的低保家庭，特困职工家庭等予以补助（每平方米补助1000元）。

据了解，项目推进过程非常顺利，预计在今年12月底就可以完成主体和立面结构，明年春节前居民就可以搬进新家。

03  探索城市更新改造新模式

近年来，老旧小区改造成为备受关注的热点问题。事实上，城市老旧小区改造难题一直都存在，靠政府单方力量很难快速有效推动，老旧小区的改造需要社会、居民的深度参与。

住户“自掏腰包”拆危建新虽然在广州是首例，具有里程碑意义，但在其他城市已有“先行者”。

此前，“杭州548户居民自掏5亿重建小区”就在当地引发热议。据了解，浙工新村位于杭州市中心，始建于1983年，房龄已有40多岁，在2014年前，浙工新村已有4幢房屋被房管部门鉴定为C级危房。根据公示，浙工新村的房屋业主被认定为此次更新主体，重建资金主要由居民自掏腰包解决，业主承担的改造费用为1350元/平方米，保证重建后原地置换的房屋套内面积与原房屋基本相等。这是浙江省首个自主更新的重建模式，为城市老旧小区的更新探索一条新路径。

像这样的小区，在全国各地数量还有很多，以往都是采用连片旧城改造的方式进行城市有机更新。但有业内专业人士认为：房地产业转型发展的当下，危旧小区的更新改造不能走“政府征收-地产开发”的老路，也不能简单地“涂脂抹粉”，要找到资金能平衡、社会效应优、推进可持续的新路。因此，一些更新可采用“居民委托、政府服务”模式，即居民达成一致、完成筹资，委托政府统筹方案设计、政策供给、申报审批、工程安排、全程监管等，使城市更新可持续。

也有业内人士认为，直到目前，老旧小区、老旧居民楼里居民自主发起的重建案例寥寥无几，花都集群街2号居民楼、浙工新村等开启了好的先河，既有成功的经验也有需要面对的问题。但在实行过程中，政府部门建筑规范、过程监管等职责不能缺席，希望有关部门能尽快出台相关规定进一步明确，为今后大规模自主更新提供法理依据。