当雪球从山顶滑落，后面只会越滚越大。
517新政之后，官方媒体都在唱响楼市光明论，大概意思是说，措施效果显著。
比如证券日报连发了两篇报道，一篇报道的标题为““517楼市新政”满月：政策效果逐步显现，更多支持在路上”，另一篇报道标题为“楼市新政满月实地走访：二手房成交量上升明显，新盘售楼大厅坐满了人”。
然而，今天国家统计局公布的数据，让气氛显得有点尴尬，好像不像媒体报道的那么回事。
01 | 停不下来6月17日，国家统计局公布了5月份的房地产相关数据，无论是房地产投资、商品房销售面积、商品房销售额，还是房价，仍在持续调整当中。
而且，调整力度明显在加深。
第一，房地产投资开始两位数下跌。
国家统计局披露：
1-5月份，全国房地产开发投资40632亿元，同比下降10.1%；其中，住宅投资30824亿元，下降10.6%。
来源：国家统计局
房地产投资自2022年4月份转负以来，一直没有回过正，期间虽有跌幅收窄的时段，但也仅仅是收窄而已，没有改变投资下行的局面。
而5月份，房地产投资与住宅投资，跌幅双双登上了两位数，跌幅均超过10%。
这意味着，房地产市场的拿地、开工积极性持续下降了近两年时间。
此数据，与财政部公布的卖地收据，也能对得上。
全国卖地收入，自2021年见顶之后，已经两连跌，2023年只有57996亿元，相较于高点时期，下跌了33.38%。
制图：城市财经；数据：财政部
进入2024年，趋势并没有改变。财政部数据显示，国有土地使用权出让收入10536亿元，同比下降10.4%。
这一结果，谁都能想到，毕竟当下的房企，不是在暴雷，就是在暴雷的路上。
第二，商品房销量跌幅，仍在20%以上。
国家统计局披露：1-5月份，新建商品房销售面积36642万平方米，同比下降20.3%，其中住宅销售面积下降23.6%。新建商品房销售额35665亿元，下降27.9%，其中住宅销售额下降30.5%。
来源：国家统计局
从上图走势可以看到，房地产进入2024年，跌幅在去年下跌的基础上，进一步大幅放大。
如果说去年是小碎步下行，今年则是跨步下行。
今年前五个月的销售面积相较于去年前四个月跌去了超五分之一，销售额跌去了超四分之一。
以此来看，今年商品房销量连“双9”都很难维持。
02
“双9”难维持
中国楼市已经从2021年的“双18”调整至2022“双13”，即销售面积18亿平方米、销售额18万亿元分别调整至13亿平方米、13万亿元左右。去年又跌至“双11”，商品房销售面积跌至11.17亿平方米，销售额跌至11.66万亿元，跌至“双11”。
制图：城市财经；数据：国家统计局
制图：城市财经；数据：国家统计局
进入2024年，调整速度从小碎步变成了大跨步。
按照这种跌势，今年商品房销量“双9”都很难维持住，直接进入“双8”。
也即商品房销售面积很有可能跌破9亿平方米，销售额跌破9万亿元。
上面已经说到，前五个月的商品房销售面积和销售额跌幅均超过20%。按照全年20%的跌幅，则今年商品房销售面积预估为8.9亿平方米，销售额跌至8.8万亿元。
从大板块来看，调整速度也在加大。
来源：国家统计局
来源：国家统计局
以上是国家统计局公布的东部、中部、西部、东北四大板块前四个月与前五个月的房地产投资、商品房销量数据。
可以看到：
第一，东南西北中都在调整。
第二，前五个月，房地产投资跌幅最大的是东北，下跌了19.2%。其次是西部、中部、东部。
前五个月，商品房销售面积跌幅最大的是中部，下跌了22.8%，其次是西部、东部、东北。
前五个月，商品房销售额跌幅最大的是东部，下跌了29.2%，其次是中部、西部、东北。四个地区跌幅均在20%以上。
第三，调整力度在加大。
房地产增速投资方面，东部从前四个月的-8.4%扩大至-8.8%，中部从-9.8%扩大至-10.6%。西部、东北跌幅略有收窄。
商品房销售面积方面，东部从前四个月的-18.2%扩大至-18.9%，西部从-20.3%扩大至20.8%，中部、东北跌幅略有收窄。
商品房销量方面的下行速度，与央行公布的房贷数据，也能对应上。
2016年楼市火热大年，房贷从2015年的3.05万亿干拔直拉至5.68万亿元。之后三年都在5万亿左右。2020年，再创新高，到5.95万亿。2021年突破历史新高，6.08万亿。
2022年急转直下，膝盖斩，房贷增量只有2.75万亿元。2023年继续下降，只有2.55万亿元。
制图：城市财经；数据：央行
进入2024年，房贷增量调整速度也在加快。
前两天央行公布的最新金融数据显示：
2024年前5个月，住户部门中长期贷款（房贷）增加了8598亿元。
平均每个月房贷增量1719.6亿元。按照这种规模估算，2024年房贷增量可能会降至2万亿。
03 | 无一城不降两天前，我在本号文章《二连降！一不小心，见证历史了！》强调过，我们这一代人，在过去四年时间里，见证了很多人一辈子都见不到的场景。
比如2020年的美股十天里五次熔断，比如2020年原油期货价格跌成负数。比如，2022年中国人口历史性负增长。再比如我们的狭义货币M1过去两个月连续负增长。
而今天，我们又要见证一次历史：70个大中城市二手房价格，环比和同比，无一城不降。
制图：城市财经；数据：国家统计局
上图是国家统计局公布的5月份70个大中城市二手房价格变化数据，我根据数据梳理成了上面按照环比跌幅从小到大排名的表格。
可以看到，70个大中城市，环比和同比，都在调整。
云南大理环比跌幅第一，跌幅高达1.5%。
同比跌幅，也即相较于去年同期，徐州、厦门、广州、武汉、南京5座城市跌幅都超过10%，也即跌幅超过1成。
徐州二手房同比下跌12.4%，厦门同比下跌11.7%，广州同比下跌11.4%，武汉同比下跌11.3%，南京同比下跌10.7%。
在昨天写深圳楼市以及万亿GDP城市新秀常州、烟台楼市的的文章中，我强调过：
即便拥有不错的产业、经济和人口，也抵挡不住大趋势。因为尽管高房价城市中，有一批产业、经济、人口表现都不错的城市，但是，高房价严重透支了这些城市的支撑力。
正因为房价远超城市大多数的购买力，让大多数无房的人只能望房兴叹。再加上三年黑天鹅让很多人的收入缩水，让有实力投资的人也丢失了信心，才进入了不断调整的周期当中。
我提出过一个概念，叫“需求断档”。简单理解，就是高房价形成了一个天堑，让相当部分人空有需求没有实力。
总结下来就是：
第一，宏观经济周期、宏观大环境以及全球局势带来的不确定性，让有钱人没有信心和预期买房投资。而且，之前炒房投资收获的人，正在寻求离场，落袋为安。
第二，当下的收入和失业，让相当一部分买不起房的人，更加买不起房。
第三，中间一小撮有首付能力的人群，在调整的环境中，选择持续观望，既怕追高，又怕踏空。
一句话概括就是，富人不买，中产不敢买，普通人买不起。
所以……不能再说了，点到为止吧。
