转自地产小王子

作者程立

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昨天又拍出两块高溢价地块。

从去年下半年开始，杭州各个板块地王频出，不断刷新着土地价格的新高。

不少板块已经出现“面粉贵过面包”的现象。

我们把创新高的板块地王项目统计如下（价格预测只针对高层）：

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为什么杭州会地王频出？

我给出的答案是：估值修复。

估值修复是指资产价格从被低估的状态逐渐回归到合理甚至高估的过程。股市中超跌的股票，往往会出现估值修复的行情。

杭州之前限价的一手房，本身价格远远低于其价值，其实就类似于超跌类的股票。

而今限价取消，那么一手房自然要回归合理的估值范围。

什么是合理的估值范围呢？

就是周边在售的二手房价格。

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我们可以明显的发现，几乎所有的地王，均出自核心位置。

原因正是因为这些核心位置的限价过于严格，在过去几年中的销售价格，远远低于本身应该有的价值。

明明周边二手房已经卖6万+了，但一手限价只有4.5万。之前所谓的倒挂差价，正是应该被修复的估值部分。

房价估值要修复，对应的地价对应的地价自然就涨起来了。

而郊区的的二手房价格比原本的一手限价还要低，说明原本的一手限价并没有被低估，有些甚至是高估的。

那么这些地方的房价不但不会涨，可能还要继续调整到合理为止。

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接下去房价会涨还是跌呢？

涨还是跌，是一种相对的感觉。对应之前的限价来看，接下去核心位置的绝大部分都是要大涨一番的。

但对于整体市场来讲，并不会如此。

核心位置周边二手房价格已经明码标价了，新房只是贴近了这个价格，实际市场价格不会有明显大的波动。

个别产品特别优秀的次新二手会有明显的溢价。

但大部分次新房大量交付是要集中出货，会有一个踩踏过程。目前一手房地价格上涨，其实对二手房的价格，反而起到一个稳定作用。

所以，核心位置绝大部分的二手房，在现有的基础上也不太会明显下行。

而郊区的市场就没有那么幸运了。

新拍的地对应的新房价格未必比之前限价高，那么大量交付的次新二手就更艰难了。供应量大，客户有限，搞不好，价格还要被往下拉。

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市场信心是最重要的。

新房的产品会明显优于次新二手，所以对于某些相对稀缺的核心位置，新的地王会来带较大溢价的新房产品。

未来，核心位置新房价格比周边次新二手价格贵肯定是个常态。

但这些超高溢价产品，只要有人买单，站稳价格，对周边其实不是同档次产品的二手房，会产生巨大的正向作用。

尤其是供应真正短缺，后期也没有增量的板块，这个正向作用会比较明显。

在一大片不涨的市场中，逆势上涨的板块，会如同黑夜中闪耀的星星一般引人注目，从而一点点外溢，带动周边市场。

短期影响的范围有限，但带给大家的信心会比较有效。

就像这频频出现的地王，是不是正在一点点让你觉得后市可期呢？

至于后期市场到底怎么走，主要还是看供应和需求的匹配。

市场其实是不缺钱的，就看哪里更稳妥，钱才会流过去。