随着成都楼市进入到深水期，大家越来越追求地段和产品的升级、融合。

当然，在设定预算的前提下，大多数二手房只能满足其一。能兼顾到内在和面子的产品，当前少之又少。

但并不是没有。今天我们推出一套房源，保利锦江里，105平套三双卫，小区内部刚改结合，外部生态+商业+地段价值拉满。

关键是，预算可以控制在300万级别，十分适合南门工作生活的刚改群体。

小区：保利锦江里板块/地址：天府新区伏龙北巷256号/属于天新但实际使用天府五街配套面积：104.72m²楼层：5楼/总32层梯户比：2T6户（房源同侧只有2户）总价：315万（还可以谈价）单价：30081元/m²朝向：南/稍微偏东户型：3室2厅2卫1厨房龄：2018年交房装修：带娃自住精装、独立新风、全屋水过滤，2020年装修。中介费：0中介费税费：满二唯一，0增值税

保利锦江里属于天府新区华阳板块，除了教育不在高新区（但是可读天府新区A片区，和南湖、生态带、海昌路一致），其他的交通、商业、产业配套，可以说比很多高新楼盘还高新。很多人认为华阳又老又小，但实际上真正走进板块内，能发现好多是板块接壤的、次新林立的界面。以保利锦江里为例，一街之隔就是高大上的高新区天府五街，目前交通融会贯通，周边500米范围内，全是叫得上名号的产品，比如蜀郡、蜀郡又一城、美年广场、朗基天香等，城市界面较好，基本无缝衔接。

在教育上，小区内就有保利代建的公立幼儿园天府十二幼（见红框），硬件和环境周围很难找比它好的；小学公立天府新区都是摇号，摇到哪个是哪个；私立有成外美年（小学+初中）、美视国际学校（K12、出国导向）。在商业上，港汇天地，银泰城，红唐，远大，伏龙菜市场（见红圈），啥的都有，全部5分钟内步行可达。虽然属于天府新区但是享受的全是大源配套，小区入住不到5年，业主实际入住不到3年，相比边上高新区房龄超过10年的美年美岸，非常有性价比。

该楼盘由央企保利全资开发，小区绿化好，管理到位，挨着闹市却很安静，离路很远，没有汽车声音只有小区里面声音，小区南面挨河边有篮球乒乓球球场，还有沿河绿道，绿道直通软件园和桂溪生态公园，开阔舒适，打球、骑车、跑步、遛狗都很方便，且人不多，很舒适。边上美年美岸有室内恒温游泳池。

由于优越的地理位置，出租也是秒出，挨着成外美年+美视国际学校两所学校长租客很多（租金4000-4500）。

带娃住的话，课外活动也很丰富，除了运动配套充分，边上成外美年开的“童梦嘉年华”里面各种辅导班非常丰富，质量又高，还不担心跑路，也不受减负影响。业主小孩在里面上过英语，舞蹈，书法，游泳，都是学校自己开的。

美年美岸小区外面还有个室内体育馆，有恒温游泳池。前面有拍摄的沿江绿道视频，往软件园那边走，天府大道桥底下有路可以骑车直通软件园，运动场就在小区南边，河边上，是社区修的，可以打篮球和乒乓球。

除了一是属于华阳，二是高层除了顶跃最大面积110平不算豪（但还有好些叠拼楼栋），整个北侧的大源，也很难找这样闹中取静，配套完备的次新了。

保利锦江里（可以说是天府新区配套最成熟，离高新区最近的小区了）套三双卫，105平米，业主家老人退休了要同住，五个人实在不够住因此打算换房。

房子本身——

（1）带娃自住精装修，实木家具，18年交的房，装修放置后只住了2年，全屋独立新风和净水，南稍微偏东，客厅卧室厨房采光都很好，东户，采光好，下午又没有西晒。装修风格考虑到小孩住，环保第一，简洁温馨，手机拍不出效果，可以看大中介App里面的VR。

（2）小区为高层和别墅高低配，高层相比别墅有3米以上抬高。房源楼层合适，白天看出去是近百米绿化，晚上还能看到蓝润大楼夜景（夜景手机拍出来效果不好，实际很漂亮），又不太高走楼梯也没压力。

（3）房子没有贷款，无增值税，过户极快，亲自去房管局办能给买家省不少费用，想找第三方中介代办也可以。

（4）房东的这套房源，建面104.72平，是标准的套三双卫户型。位于5楼，高度适中，没有遮挡，视野很好，既能接地气有安全感，又能欣赏楼下的绿化视野。户型结构较好，朝向东南，同侧只有2户，采光良好，卧室尺度较大，带有双阳台双卫。

该房源目前报价315万，折合单价约为3万元，在同小区同户型的报价上，还是比较合理的。同户型除了一套瑕疵房源，其他都在310万以上。当然，房东也不是一口价，可以随缘和买家面谈酌情讨价还价。另外该房源是满二唯一状态，因此0增值税，另外也是实打实的可以0中介费的成交，因此一来二去，可能节省大概20万的杂费。考虑到房东本身就很用心的装修，加之诚心的置换需求，因此可以好好沟通。

（1）今年摇中成外美年小学的不要错过，八九年陪读还是走路上学最方便！

（2）在天府N街、软件园、大源上班的人，需要自己第一套房子，希望各方面都有一定品质的人，走路或者骑自行车上班，非常适合！

（3）喜欢城市闹市生活，商场、音乐厅（云端音乐厅500M+中演大剧院2公里）、电影院、咖啡馆环绕，又闹中取静，热爱自然+有固定健身习惯的人，周围步行范围内全部满足。

（4）预算300万左右，想寻求软件园就近上班，刚改产品，又需要兼顾到小区品质，闹中取静的需求。

耳听为虚眼见为实，接下来是实拍赏析——

申明一下：0中介费，是买卖双方自行沟通，免去中间环节，房段子不是中介，只是房产分析方案的博主，顺便搭建平台而已。