一夜之间，政策落地，老破小却出奇意外的成了众多房源中最吃香的一个，是回光返照？还是暴涨开始？

01.

什么样的房子算老破小？

“老破小”一般是指在主城区，面临40-60㎡，房龄一般超过25年，甚至达到30-50年的老房子，如房改房、职工房、安置房等。这类房子的特点是年代久远、没有电梯、没有物业管理，小区环境较差，设备陈旧，可能跟不上现代生活的需求。

而且，学区房虽然基本上都是老破小，但一般都约定俗成的把学区房和没有优质学区的老房要分开看。

所以基本上老破小指的都是那些没有好学区，但房子都是2000年以前的六层红砖房，少数也有90年代的高层大塔楼。

比如北京二手市场整体挂牌量差不多16万套，其中没有电梯的房子大概5万套，一万套学区房，一万套老塔楼小户型，这么算下来，二手市场差不多有5-6万套老破小在售，占比总在售二手房大概1/3。

再加上郊区的老破小等，这么算下来，20年以上的二手房源占比市场大概50%左右。

02.

最近老破小“火了”

最近，北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、成都等城市，老破小都有明显的成交加速的现象。

从近90天的成交数据看，上海二手房连续3个月接近20000套。要知道去年的均值才15000套！从6月1号到15号，短短半个月上海的二手房成交量就已经达到12000套。

再比如深圳，最近三个月的成交量都逼近5000套，去年的均值才2600套。将近翻了一倍！

而且，据易居研究院统计，全国19个重点城市中，有15个城市二手交易数据位于荣枯线以上。

其实近期老破小又活跃了，最重要的一个原因就是：

1：价格跌到位，租售比合适了。

这两年楼市调整，老破小的价格泡沫也挤的差不多了。比如易居研究院有个数据显示，一线城市的老破小价格泡沫从最高的58%，到现在被挤到5%，很多老破小的价格同比高峰已经处于腰斩的状态。部分房源价格甚至已经跌到了2016年水平。

不仅如此，如今在一线城市，售价不到400万的房子，租金能到6500左右。比如杭州，租售比达到2.5%~2.8%左右，甚至比这个还略高一点，这可不比存银行差，甚至在长期利率下行的趋势下，这个还更胜于储蓄收益。

这种情况下，再叠加低门槛，自然考虑的人越来越多了。

2.老破小的政策利好不断出现

多地关于“原拆原建”（即拆除老房子后重建新房，居民可搬回原址，而不是异地安置）提法增多，这已经成为老旧小区盘活的一种重要新模式。

比如今年4月，北京住房公积金管理中心发布《关于优化老旧小区改造后住房公积金贷款期限核定标准的通知》（以下简称“通知”），对借款人购买改造后的老旧小区住房在公积金贷款期限上予以政策支持。

根据通知，对于购买老旧小区住房且完成老旧小区综合整治中“节能综合改造”“抗震节能综合改造”“单项改造和环境整治”“危旧楼改建”改造项目的，借款人在申请贷款时予以支持。

对于完成老旧小区改造的住房，房屋可贷年限从低于房屋剩余使用年限减3年（砖混结构50年/钢混结构60年-房屋使用年限-3年），优化为低于剩余土地使用年限减3年。

老破小利好政策不断，叠加老破小也有其独特的优势，比如地段优势、交通便捷、无论是通往商业区还是通往其他生活区，都只需要短暂的车程，这些都是加剧销售大增的原因所在。

结语：

过去，年轻人买房更倾向于购买高层小区，比如新房或次新房，但是随着观念的变化，年轻人买房更看中老小区的优势，租售比更高，价格低，性价比更高等。

不过，老破小也不是什么房都可以买的，建议大家明白一点：如果是之前有明确产权单位的公房，这个问题也不大，如果是之前的公房单位已经倒闭破产，这种房子的物业肯定也非常差。

另外房龄太老的房子也不要碰，尤其是80年代以前建造、几乎已经接近危房的老房子，这种住宅改造的可能性不大，买入只会陷入居住品质的下降，最后只是后悔莫及。

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