一个网传出了2024年中考状元的顶级双学区，房价会迎来怎样的波动？

按照常规思维，出了成绩的学区房，不说涨价也该是回暖，然而地理位置最好的汇文双学区房清河新寓，近期却传来网友爆料——房价从高峰期的9万+/㎡，跌到3万多/㎡，跌幅超过6成。

当南京不少二手房止跌回暖的今天，这里究竟发生了什么？

62㎡两房仅卖233万？

中介：顶楼，房源情况糟糕

上周，来自清河新寓一村的一张交易截图，开始流传于各个房产群，同时被挂出的，还有该小区同户型来自2021年高峰期的成交价格。

具体来看，7月9日贝壳成交了一套清河新寓一村62.7㎡的两室户型，总价233万，成交单价3.7万/㎡；而三年前成交的同户型，总价570万，成交单价从9.2万/㎡猛跌了近6万/㎡。

“三年亏了300多万，就算是大厂高级程序员也得攒十年啊。”此图一出，立刻有人如此感慨。

但事实真的是这样吗？当我们实探了这座始建于1996年的老牌学区房，就会发现真实行情并没有这么夸张，反而还存在些许“回弹”。

据当地中介人员的介绍，首先这套233万卖出的房子位于顶楼，并且是7楼，基本是老旧小区步梯房中爬楼最累的房型了；其次，该房源自身状况很差，是一套近乎毛坯的出租房，屋内简装家具都是租客自己弄的，并且租客希望房东的更替不影响租约，也就是说买这套房只能上学，无法自住。

最后，整个清河新寓的顶楼房源普遍存在严重的屋顶渗水，尤其是这套房。

因此，这套成交单价仅3.7万的学区房，几乎是叠满了负面因素，成交价便宜自然是情理之中。

那清河新寓正常房价该卖多少呢？就以数量较多的62㎡两房户型为例，近期成交了多套房源，其中来自一村的一套顶楼户型成交价为306万，二村的顶楼为258万，由于装修情况远胜于上面那套，因此价格基本在4-5万/㎡。

优质楼层方面，2-5楼房源的报价多在350-380万，个别“不太诚心”的业主则报价400万以上，真实的成交价在330-340万。“上周店里刚卖掉一套中间楼层，330万，后面应该很快能在系统查到。”

房价+房租双双“暗涨”

好房源可选空间并不多

当很多人在网上被上面的低价成交信息“误导”时，实际上鼓楼汇文双学区房在近一个月不论是买卖市场还是租房市场，都处于“暗涨”的行情中。

主要原因有两点，其一是利好政策叠加下南京二手房市场的整体回暖，其二就是网传今年南京中考最高分687分出现在了金陵汇文。

不论该消息真假与否，都不能否认当下的金陵汇文初中学区水平，与树人、29中一起形成了鼓楼公办初中三足鼎立的局面，亦是南京公办初中的最高水平。

因此，近两年房价跌幅最狠的学区房，往往出现在小学学区房中，顶级初中学区房遭到的冲击相对较小。

回到汇文双学区。自打“中考状元”的消息传出，学区房业主的心态发生了不小的变化，主要体现在以下三个方面：

第一，由于近期大量好楼层+好价格房源成交，相对性价比较高的学区房已经不太好买了。例如清河新寓一村+二村，两个小区近一个月成交量在10套以上，目前楼层较好（5楼以下）、价格合理（业主接受价350万以内）的房子，一个小区不超过两位数。

第二，由于业主议价空间变小，许多报价在350-400万的房东，很少愿意接受之前的低成交价，导致成交价越卖越高，这也是为何即使条件不太好的顶楼，不到一个月价格就能回到300万以上。

第三，由于初中学区质量“坚如磐石”，不少陪读家长纷至沓来，买一套学区房“门票”，再租一套状况良好的房子用于居住，一签就是三年。

“状元出来之后，很多两室租金报价从3600-3800元涨到了4300-4500元，楼层稍微好点就要接近4000元了，需求量挺大的。”中介坦言。

写在最后：通过这次实探，我们需要明白一个道理，即使你家出现超低成交案例，只要硬实力在手，也不代表房价会越卖越低，无需妄自菲薄。

而汇文双学区在内的南京顶级初中学区，依然是南京二手房市场极有竞争力的存在。