在上海,老破小是一个永恒的话题。
最近,老破小的风又吹来了。
在二手市场,它是最不被看好的产品。
有些老破小却成了刚需者的春天。
“骑自行车15min上班,饭后在体育中心散步,附近两三个三甲医院”
“出门三条地铁 毗邻两大商圈,周围一堆三甲医院,离开黄浦江也不远”
“上海中环内的老破小,附近3公里内4家医院,2公里内4条地铁线”
老破小属于典型的“网上没赢过,现实中没输过”,
符合真香定律。
1
最近,我们看了很多房子,发现有些老破小已经跌到底了。
这是过去的成交数据,根据这些小区,我们去搜集了一些样本数据,
*以下这些小区样本,其中房屋的租金是综合网上整租的租金挂牌价(非自如),房屋总价参考链家挂牌均价(实际成交情况有一定差异)
(租售比 = 年租金收入 ÷ 房屋总价 × 100%)
发现没有,同等或相似面积的房子已经跌到底了,比如天山四村,田林四五六七村等等。
上海这些房龄超过20年的老破小租售比达到了2.5%以上,有些甚至达到了3%。
不要小看3%这个数字,这也意味着有些老破小已经跌到铁底了。
要知道,影响租售比因素就是两个数据,租金和房价。
房价作为分母,当房价持续下跌的时候,租售比则会越来越高,
如果租售比真的达到了5%甚至8%,那房东就不会卖房子了。
当租售比超出银行的存贷利率时,还怎么刺激经济?
谁还把钱存进银行,谁还贷款?
况且,租金也是有底的,有保障房和人才公寓做对比。
租售比只有在一个相对合理的区间,市场才能企稳回升。
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过去,老破小的租售比普遍在2%以下,
有些甚至1%,所以买房不如存银行。
你想想,如果租售比超过3%,谁还把钱存进银行?
前央行行长周小川在“2019创新经济论坛”上说过一句话,
“10年后,想买一款年化收益率3%的理财产品,可能要像汽车牌照摇号那样完全靠运气了。”
现在回过头再看这一句话,我们已经进入了低利率时代,
对理财产品而言,3%成了当下高不可攀的收益率。
租售比超过3%的房子,房东一般是不会着急卖出的,
可以以租养贷,也可以靠租金慢慢收回成本。
最近存款利率持续下降,工行5年定存利率只有2%了。
当前利率已至历史低位,3年期年利率跌破2%。
以10万元定期存款为例,按挂牌利率计算,存5年利息才1万元。
那上面这种老破小拿在手里,房东是一点都不用担心的。
除非房东着急置换,不然上哪找比3%更具性价比的产品。
2
现在的市场有两个极端,要么把调性和逼格做到极致,要么把性价比做到极致。
老破小的性价比,年轻人看在了眼里,价值也正在被重估。
以前瞧不上的,经过“美丽家园”之后,开始对老破小有了改观。
当然,也不是什么样的老破小都能入手,得挑着买。
老破小选房难,核心原因是在于老破小的社区量、房源体量大。
尽量选择占据稀缺资源的老破小,比如闭眼入的市中心老静安和黄浦老破小。
比如,贴着内环的徐汇田林,左手漕河泾,右手徐家汇,也是强势板块。
诚然,老破小身上也背着争议,脏乱差,不好卖,不受欢迎,不带学区没有价值。
这些统统不影响年轻人冲向老破小,通勤和烟火才是他们更想要的,加上上海的老破小正在“美丽家园化”。
年轻人开始挑选位置极好、总价不高、挂牌比例低(自住为主)的舒适自住小房。
比如,长宁中山公园、徐汇田林、普陀真光,长宁北新泾的老破小,租售比2.5%以上,
这类低总价的老破小,公积金还贷,就算再加点商贷,压力并不大。
当月供和月租不相上下,对于有自住需求的年轻人来说,
与其每个月把房租交给别人,不如慢慢积累一套属于自己的房子。
当然了,并不是让你用租售比去买房,
那些租售比低的次新房就没有买入的价值了吗?
当然不是了。
租金回报率高的,对未来的期望值更低,未来的涨幅也更低。
有些房子租售比即便是1%,但人们对未来的期望值在上升,看好未来的涨幅。
这类房子,就好比股票中的黑马股,价值被严重低估。
他们的市盈率低,股价大概率被低估,后市上涨获利的空间大。