进入5月以来，房地产利好消息频传，包括政策面与市场面。

但一个鬼魅般的阴影游动，很多人却没有留意。

这就是统计局公布的4月份70城房价数据。

新房价格与二手房价格相似，跌幅皆扩大。

本文就聊下二手房价吧。

4月环比3月，70城二手房价总体大跌0.9%，创本轮下跌以来最大跌幅。

放在过去20年历史长河中，这一跌幅仅次于2014年9月的1%。

而2014年10月开始，房价跌幅开始持续收窄，最终翻红，进入那一轮哄哄烈烈的大牛市。

结合近期的第三轮大救市，大家猜想一下，本轮房价最大跌幅是否已于今年4月确立？

接下去，会否走出2014年10月之后路线图？

之前老杨曾多次提及，统计局70城房价数据质量不太高。

其实，老杨监测的50城房价指数，今年3月就出现跌幅扩大了，而70城房价3月跌幅却收窄。

今天咱们深入聊一个难点：房价运行的区域差异。

2016年初，老杨提出了房地产板块轮动理论，较好地指导了很多房企和粉丝在其后几年的拿地与买房。

那么，在楼市由热转冷之后，在下行过程中，是否同样存在板块轮跌？

答案是确定的！

我们看两个差别很大板块，一线城市与中西部三线城市。

下图为70城房价指数中两个板块的房价环比走势。

2015－2016年，一线城市房价暴涨，中西部三线城市房价先止跌、后小涨。

2017－2019年，一线城市房价降温，基本持平，主要是京沪下跌，广深小涨；中西部三线房价明显上涨。

2020－2021年9月，一线城市房价中度上涨；中西部三线城止涨、小跌。

2021年10月－2022年4月，一线城市房价小涨；中西部三线城市明显下跌。

2022年5月以来，两类城市继续下跌，但一线城市跌幅大于中西部三线。

老铁们请注意：过去一年，一线城市房价跌幅大于三线城市，这在历史上是头一次！

多年前，微博大V财上海曾持续宣扬一个观点：“京沪永远涨”。

在本轮房价下跌过程中，神话破灭，连京沪也扛不住了，这也可以理解。

但一线城市房价跌幅居然持续领跌全国，这一现象还是大家感到困惑！

接下来，老杨试图“庖丁解牛”，欢迎老铁围观，敬请大咖指教。

造成上述“奇观”的主要内因是：房价去泡沫的进程出现罕见的偏差！

2021年下半年开始，楼市降温，房价也陆续进入下跌通道。

尤其是中西部三线城市，早在2019年开始，房价就基本止涨了，所以他们的房价挤泡沫启动时间较早。

根据我们#全国房地产市场机会与风险监测系统#中的房价泡沫指数：

截至2023年5月，廊坊、洛阳、蚌埠等中部三线城市的房价泡沫指数比虽为正值，但接近0了，也即房价泡沫即将挤完；

而岳阳的房价泡沫指数已率先进入负值区间，泡沫挤完，房价进入低估状态；

此时，作为东部三线的常州（特意加入图中做比对），房价泡沫指数为70，明显高于其他四个中部三线城市 ，房价下跌动能较强。

东部一二线城市，比如下图中的七个城市，2023年5月时，房价泡沫皆为正值，且数值不算小；也即房价存在明显泡沫，房价仍有下跌的内部动能。

众所周知，影响房价运行的因素有很多，影响机制也很复杂。

但从房价本身的内在运行逻辑看，涨多了容易跌，跌多了容易涨，这是一条适合所有资产价格的基本逻辑。

用这个逻辑，可以较好地解释：2023年5月以来，为什么一线房价跌幅大于三线？！

历经过去12个月的领跌之后，东部一二线城市的房价泡沫指数，发生了大幅变化！

截至今年4月，七城当中，五城房价泡沫指数由正转负，也即泡沫挤完了；只有上海和杭州，还差一点点，没挤完。

截至今年4月，廊坊、洛阳、蚌埠、岳阳等中部三线城市的房价泡沫指数已经为负值，且负值明显大于上述七个一二线城市；

也即房价泡沫挤完了，房价进入低估状态，且低估程度明显大于上述七城。

此时，作为东部三线的常州，房价泡沫刚刚挤完，离房价反弹还远着呢。

50城，每个城市都有自己的房价泡沫指数，从2011年1月以来，每月更新，借此洞察房价运行的潜在升降动能与节奏。

这里，选取一线中的代表上海，中部三线中的代表岳阳，从2015年楼市低谷期拉数据，各位请慢品二者走势。

上海房价泡沫高点，出现在2016年。

岳阳房价泡沫高点，出现在2019年。

这也是那几年全国房地产板块轮动的侧证图。

2022年上半年，岳阳房价泡沫指数进入负值区间，房价泡沫挤完了。

而上海，截至今年4月，仍处于正值区间，也即房价泡沫还未挤光光。

所以，过去一年，上海房价补跌，且跌幅大于岳阳，也就容易理解了。

将此图放出来，上海同行们看了，别怪罪老杨噢……

早一刀，晚一刀，总归要挨刀。

一刀还不够，砍刀何时休？

放平心态，体悟舍与得。

悟出的人，获得解脱。

悟不出的人，继续苦闷……

老杨悟出了，不困惑了，但还得混口饭；所以么，如有企业或个人，需要50城房价泡沫数据，且愿付费，可私信。

50城名单：北京、上海、广州、 深圳、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、郑州、武汉、长沙、福州、厦门、南昌 、重庆、成都、贵阳、南宁、海口、昆明、天津、太原、济南、青岛、西安、兰州、西宁、呼和浩特、长春、沈阳、大连、哈尔滨、东莞、佛山、珠海、惠州、泉州、嘉兴、温州、金华、无锡、常州、扬州、南通、徐州、芜湖、蚌埠、洛阳、廊坊