当前，房地产库存再创新高。在此背景下，有效“去库存”，成为楼市的“头等大事”……
01 两大城市发力去库存
目前，中国多个城市逐步放宽限购政策，“去库存”成为热门话题，不少城市加入到“去库存”大军中，主动调整优化房地产政策。
近期，武汉和深圳两大城市就出台新政，发力去库存。
武汉：发布新版“汉十条”，最高可申领10万元购房消费券
5月6日，武汉市房管局等七部门又联合发布了新版“汉十条”——《关于进一步优化完善促进我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》。
《通知》围绕加大新城区支持力度、强化住房公积金贷款措施、调整家庭首套住房贷款套数认定标准、调整保障性租赁住房配建方式、推行“卖旧买新”交易新模式、盘活商办类用地和项目、优化房地产开发企业“白名单”管理、优化新建商品房项目审批服务、优化购房落户手续、提升房屋交易服务水平等10个方面提出了有关政策措施，进一步满足居民刚性和多样化改善性住房需求。
深圳：分区优化住房限购
5月6日，深圳市住房和建设局发布《关于进一步优化房地产政策的通知》（以下简称《通知》）。
根据《通知》，非本市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）限购1套住房，在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，个人所得税、社会保险的缴交年限要求由3年调整为1年；在其他范围内购买住房，个人所得税、社会保险的缴交年限要求仍为3年。
《通知》明确，有两个及以上未成年子女的本市户籍居民家庭，在执行现有住房限购政策的基础上，可在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内再购买1套住房。
事实上，武汉、深圳两大城市集中出台楼市放松政策，积极消化库存，与此前的中央定调有不可或缺的关系。
02 超41个城市或停供？
此前，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。
这代表“去库存”又一次被重点提及了。
此次会议中，提及房地产方面的有两点值得关注：
一、保交楼要压实各方责任
二、要“消化存量房产和优化增量住房”
紧跟着，自然资源部办公厅发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，重申要合理控制新增商品住宅用地供应。通知要求，严格落实对应去化周期的住宅用地供应机制，遏制部分城市住宅用地供应不合理增长。根据新规：商品住宅去化周期超36个月的城市，暂停新增用地出让。
这项政策的公布意味着各地未来新增住宅用地供应量，与当下商品住宅去化周期、盘活存量数据密切关联。
去化周期超36个月的城市有多少？
根据上海易居研究院数据统计，截至3月份，全国百城新建商品住宅库存去化周期即存销比为25.3个月。在百城样本城市中，有41个城市去化周期超过36个月，多为三四线城市。
对此，上海易居研究院研究总监严跃进认为，从去化指标来看，3月份百城去化周期创下历史新高，也说明去化压力非常大，亟须探寻新动力源。当然，此类动力源正在逐渐丰富，尤其是一季度的”以旧换新“等工作，对于后续各地探索去库存等都有积极启发。当前房地产市场正处于积极的调整和转型过程中，库存压力的化解需要一定的时间。由于房地产总体基本面持续转好，所以相关风险可控，压力也有进一步释放的空间。
也有业内专业人士认为，暂停新增商品住宅用地出让，可以避免进一步加剧市场供需失衡，同时促使开发商更加积极地消化现有库存，推动市场向更加健康、稳定的方向发展。
03 如何去库存？
值得注意的是，除了去化周期创下历史新高，房地产库存也再创新高，超过2015年的71853万平米。截止今年2月末，全国商品房（含住宅、写字楼、商铺等）库存量高达75969万平米，同比增长15.9%。3月末稍有下降，库存量为74833万㎡，同比增长15.6%，其中住宅库存39458亿平米，同比增长23.9%。
“去库存”，已成为目前房地产市场的迫切任务，但如何才能去库存？
广东房协专家咨询委员会委员、广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉认为，新房和二手房都需要“去库存”，二者还要联动起来。撇开二手房谈新房去库存，则无法避免二手房对新房的冲击，特别是二手房价格下跌对新房的全面冲击；撇开新房谈二手房去库存，则无法推进“卖旧买新”的消费升级，以及缓减新房无序下滑对地方财政、行业和产业链的冲击。现在，保上下游产业链、保行业，比保商品房更重要。
新房和二手房去库存联动，本质上就是“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。目前，新房和二手房在售量、库存压力都大的情况下，出现了相互竞争、甚至踩踏（竞相降价出货）的情况，首先要做的是斩断无效的新增供应，修复供求关系和市场信心。
中国社会科学院专家倪鹏飞认为，可以以二手房市场出清为先导原则，通过增加二手房市场的流通性，促进存量房产的逐步消化。此外，政府可以考虑发行特别国债等方式收购市场上的商品房，将其转为公租房或保障房，以缓解市场压力。需要注意的是，在此过程中需设立严格的机制，以防止道德风险的出现。另外，政府还可以通过税收优惠、降低存量房贷利率等激励措施，引导二手房消化，推动市场平稳发展。
