我国《物权法》第一百七十九条第一款规定：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

本案中，耿某与被上诉人（一）系民间借贷关系的双方当事人，亡者田父系自愿加入耿某与被上诉人（一）的债务并以涉案房屋提供担保，被上诉人（二）、田世荣系亡者田父的遗产继承人，依法继承了房屋的遗产。因被上诉人（一）未按约定偿还原告借款，耿某以此为由诉至法院，并要求被上诉人（二）、被上诉人（三）以田父的遗产、在田父所负债务的范围内承担清偿债务本息的责任。一审判决结果为：一、被上诉人（一）于本判决生效之日起十日内向原告耿某偿还借款本金277万元及利息（以277万元为基数，自2022年1月1日起至实际偿还之日止，按照年利率14.6%计算）；二、驳回原告耿某的其他诉讼请求。现上诉人耿某因与被上诉人被上诉人（一）、被上诉人（二）、被上诉人（三）均不服一审判决，向北京市第二中级人民法院提起诉讼。在中恒信律师事务所丁磊、马莉律师的帮助下，二审改判，耿某胜诉，法院撤销一审判决第二项，原告耿某获房屋抵押优先受偿权。

法院判决结果

本院认为，本案的争议焦点为田父是否构成债务加入，以及田父抵押案涉房屋是否系为案涉《民间借款合同》提供担保。

关于田父是否构成债务加入的问题。第三人与债务人约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带债务。本案中，《不动产登记证明》上“义务人”处，确实有田父的签名，田父与耿某办理抵押登记时备案的《主债权及不动产抵押合同（不动产登记专用）》亦记载：“债务人”：田父。但考虑到在不动产登记部门所签署的抵押合同有其专属语境，即为不动产登记所用，在耿某未提供其他证据证明田父对案涉《民间借款合同》项下300万元借款作出明确债务加入意思表示的情况下，本院难以直接认定田父同意以抵押房产之外的其他自有财产与债务人被上诉人（一）承担连带债务，田父并不构成债务加入。

关于田父抵押案涉房屋是否系为案涉《民间借款合同》提供担保的问题。

根据查明的事实可知，被上诉人（一）系于2019年4月10日与耿某签订《民间借款合同》，约定：“一、乙方借给甲方人民币叁佰万元整。……四、担保条款：甲方自愿以田父涉案房产作抵押，并且同意以办理房产抵押登记作为借款的条件。同一天，田父与耿某在北京市朝阳区不动产登记事务中心办理了案涉房屋的抵押登记，《不动产登记证明》载明：被担保数额200万元。办理抵押登记时备案的《主债权及不动产抵押合同（不动产登记专用）》亦记载：“抵押人：田父，主债权金额及币种：人民币200万元，被担保主债权金额：200万元。

从前述抵押合同的内容和《民间借款合同》的实际履行情况来看，耿某于2018年1月17日至2019年4月1日，共计向被上诉人（一）出借款项215万元，2019年4月10日之后，耿某亦陆续向被上诉人（一）出借款项80万元，且前述共计295万元款项包括了耿某于2020年2月3日向田父转账的30万元，而耿某亦确认其与田父之间并不存在借款关系，综合案件的实际情况，应当认定田父抵押案涉房屋是为案涉《民间借款合同》提供担保，耿某对田父抵押的案涉房屋享有优先受偿权，耿某要求被上诉人（二）、被上诉人（三）在继承田父遗产范围内承担连带清偿责任的请求，在200万元的范围内，应当得到支持，对耿某超出200万元范围的上诉请求，本院不予支持。

法院判决结果

综上所述，耿某的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项之规定，判决如下：

一、维持一审判决第一项；

二、撤销一审判决第二项；

三、耿某对被上诉人（二）、被上诉人（三）在继承田父遗产范围内就抵押物案涉房屋折价、拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，限额200万元。