作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市

2月9日大年三十，领展宣布收购上海七宝万科广场剩下的50%权益，全资持有该项目。

当日，接盘方领展房产基金率先公告披露是项交易。其将以23.84亿元收购由万科持有的上海七宝万科广场的50%权益，收购完成后，领展将成为上海七宝万科广场的唯一拥有者，而万科则完全退出。

其中，波哥看楼市注意到，2021年，领展以27.72亿元从GIC手中收购上海七宝万科广场50%股权时，上海七宝万科广场的整体估值为65.8亿元，交易协议价为64亿元。

而在2月9日的这次交易中，上海七宝万科广场的整体估值已提升至70.6亿元，但交易协议价则仅为52亿元，折让幅度达到26.3%。

据了解，上海七宝万科广场于万科而言亦有一定的里程碑意义。作为万科对于商业综合体的试水项目，上海七宝万科广场的存在也常被视为万科商业序幕开启的开端。如今，该里程碑项目却被选择出让，虽难言万科将从此退出商业领域，但结合此前退出悦榕庄等的种种动作，至少可以肯定的是，万科正在坚定地远离与“重资产”相关的非主营业务。

简析：

据波哥分析，上述公告之所以备受瞩目的原因之一是，上海七宝万科广场不仅是上海的一个大体量明星项目，也是万科目前的商业旗舰。

在万科体系内，七宝万科广场的经营表现长期霸榜一哥，即使是受疫情影响最严重的2022年，项目的营业收入也远高于第二名深圳印力中心。

据业内同行反映，彼时，七宝万科广场开业后叫好又叫座，根据非官方口径，项目开业次年2017年销售额即突破20亿，2021年超30亿。

疫情后项目客流迅速恢复，2023年全年客流量2150万，相较于2021年和2022年分别增长11%和45%。

......

如上，在农历大年三十，都没有闲着，万科和领展也要尽快正式完成这笔交易，可见万科是多么的“焦虑”，似乎这样才能过一个好年吧。

前述的交易相当于打了7.37折，也相当于万科给领展送了一个很大的过年红包。

可以看出，万科急于甩卖上海七宝万科广场剩下的50%权益的急迫心态。

而且，这个项目曾经是万科要加码商业地产的里程碑项目，也是万科原有商业体系内最赚钱的项目、其相关数据都很好看，如今却要打折来处理掉。

这是什么意思？

对此，有不少业内朋友分析，普遍认为，这是万科资金流动性缺口加大的表现，当然，这点肯定有，也不仅仅是万科一家的问题。

但是，此处有一个问题是：

为何万科要急于在大年三十，要把这只会下金蛋的母鸡杀掉？而且还要打折来讨好领展？

这又是为啥？

不值得思考一下吗？

其他的角度，就不多讲了，今天，波哥仅从万科商业不断摇摆这个视角来观察一下，以供大家参考。

据波哥看楼市独家观察：

纵观万科近40年来的发展历程，一直以来，万科是最不喜欢和看好商业的，一个典型的论据是——按原来万科在业内的品牌和咖位，万科如果想做商业地产，哪还有什么万达、新城控股等后来居上的事。

再者，万科进入商业地产的时间并不晚，据公开资料显示：

在上海七宝万科广场正式推出后，万科曾在2014年对外宣布，商业将成为万科旗下的一大业务板块，且要再造一个千亿商业万科。此后，万科在商业市场上更是动作频频。

2016年，万科联合体完成对印力的收购，至此，印力作为专业商业管理公司，协助万科进行存量项目的运营管理，上海七宝万科广场亦是其中之一。

而后于2018年，万科联合印力完成对凯德20家购物中心的收购，涉总建面达约95万平方米，至此万科亦进一步完善其商业项目的全国化布局。2019年，印力更发起设立两笔资产支持专项计划，以推动商业业务的发展。

此外，春节前又快速调整了集团的架构，推出了一个“商业事业部”，大有要重新铺排商业地产及其资产的态势，不久后就把上海七宝商业广场剩余的股权折价卖给领展，当时惊掉了许多业内朋友的下巴。

说好的要把商业搞起来，如今又甩卖体系内第一个“母鸡”，很多朋友没看懂。

不少朋友都拿现金流来说事，真的是这样吗？

当前局势下，大家资金流都有问题，这是客观，没有什么好说的；但是从万科过往历程来看，在一众百强房企中，以前市场好时，很多商业物业都卖掉了，万科等同行并没有什么压力，后面一直到2018年左右实际上变化也不太大。其间大体量的商业综合体，需要自持和运维，才造成了各家公司的差异模式等。

有想法和能坚持的公司，慢慢在大型商业综合体上，杀出了一条血路，而走在许多同行的前面了，获得了许多竞争优势。

比如，最有力的一个证据就是，从2020年疫情开始到现在，各大卖场虽有波动，但对核心城市核心区域的相关卖场来说，实际上早已拉平了，过去的一些坑基本已被填平。

譬如，万达近三年的营收数据，还在不断增长，新城、龙湖和中骏等重仓商业地产的开发商，也在不断提升，加上去年末前政府逐步试点和将要放开的消费REITs相关支持政策等，更加刺激了商管类资产和平台的进化。

人才济济的万科，不可能不知道这些趋势，并且，万科印力还首先享受到了这个REITs政策的红利，已经跑在万达等公司前面了，应该是更有底气的，可是七宝广场股权的再次转让，充分暴露了万科的“心虚”。

据悉，上海七宝广场项目的另一个股东就是新加坡的GIC，妥妥的一个大佬。

多年前，波哥在一些项目上，也接触了不少的新加坡的机构等，GIC名声不少，不然万科也不会找他们合作。

另外，有一个背景需要提一下，在亚太地区，除日本之外，新加坡是相对比较早放开和比较成熟可以发行信托和REITs等金融业务的地区，按理说，10年前，万科完全可以借助另一大股东GIC的资源去打开新加坡REITs业务的大门的，为何近10年来，万科还是无动于衷呢？

这么好的资源，又是对半开的股东和亲兄弟，在那么好的时代，都没有什么想法？

这又是为什么？

难道万科不想赚更多的钱吗？

好了，其他的事例就不多扯了。

事实上，按照万科以前的能量和咖位，万科完全可以凭借其相关的优质资源走出国门的，也可以赢得更多的荣光和点赞。

如今，为何万科商业业务过得这么惨？

不要以为万科还是前三甲，就觉得有多么的牛B。

在波哥看楼市独家看来，从王石开始到现在的郁亮，客观来讲，有一定的价值，也有很多的局限性。

皆为时势下的大咖而已，胸怀和眼界，都未能有效与时俱进。

譬如，十年前，万科为业内一哥，王石还带队去外国考察了一大圈，应该开阔了自己的视野，然而回国后，搞的还是普通的房地产和卖房子，王石以前还放话说要向美国的某某公司学习来着。

整体观之，就是一哥王石一个典型的嘴炮，以至于其关门弟子郁亮也得到了王石的真传——只会喊口号和盯着自己及其相关兄弟们的口袋，而迷失于缺乏历史性和全局性的思考之中。

过程中，其师傅都去泡小美女了，耳濡目染之下，郁亮又能走多远呢？

从2018年到现在，郁亮喊了好几年的“活下去”的口号，6年间，郁亮并未把万科带向一个新的高度，而沦为一个普通的守业者，对此，王石也很无语，都不太想和郁亮见面了吧，以免晚节不保。

从人性的角度来分析，郁亮能够从众多人竞争之中，获得王石的赏识和支持，也没有那么简单，一切都有因果。

王石，必定已经对郁亮考察了多年，才会这样安排。

可是，郁亮治下的万科，虽有不同时代的急剧变化，也充分反映出万科从起点到现如今，在其核心的战略体系中，多元化产业布局和商业地产，都是一个如同“鸡肋”般的业务，虽然曾经有过深度的战略性思考和设计，但过于依赖和坚守住宅业务的发展，在商业业务的战略上缺乏远见和定力，也是当下困境的一大主要原因。

以卖住宅为核心主打业务，这个核心战略数十年都没变过。

虽然，去年万科煞有介事地组建了一个所谓的“商业事业部”，在悦榕庄之后不久又把上海七宝广场全部剥离了，至少可以说明两点——一是，万科在其核心的地产类开发体系内，商业地产及其相关资产，都排在住宅等之后了，并未真正进入其核心中轴。二是，仍然在沿袭过去住宅大行其道的固有路径，想把每一分投入要快速变现为可流动或短期持有的优质资产，在商业方面的思考和磨练流于表面，这就是10余年来万科的商业板块做不起来和摇摆不定的主要原因。

春节前的商业事业部的说法，为何要进行自说自话式的整合，再也不提千亿商业了。

另外，从2014年的上海七宝广场开始，到2021年间，其中，即使在收购印力后，仍然无所起色，万科的商业还是稀里哗啦的，这是为什么？

——不就是，自己想偷懒，要借助别人去搞定这个领域吗？

值得一提的是，其商业的起步时间，与万达差不多，后面，万科和万达两者间的业务战略的分野越来越大。在住宅和商业的细分市场已经隔河相望了，泾渭分明。

最后，还是依托物流、物业和公寓板块来讲点故事，其他方面都不好意思拿出手。

综上所述，经波哥看楼市独家观察，期间的变化，可以初步归纳为三句话：

其一，重住宅轻商业+重快钱轻长久，故而其商业做不起来。

其二，从王石到郁亮，有浓重的一脉相承的运作基因。

其三，自郁亮开始，第二代管理者，已然从狼变成了小绵羊，失去了独立思考下的进取心。

有因必有其果，反之也一样。

总体串起来看，如同羊肉串一样，中间可握住的签子一以贯之、没有什么太大的变化。

早就成为了万科产业布局的核心灵魂，影响着后面的不同人。

尤其，是近几年的国际环境和产业趋势的大变化，郁亮等人的好日子日益难度加大，守住其师傅的基业已经是其团队的第一要务，叠加市场下行的严重干扰，郁亮团队的压力越来越大，如果持续未能提振业绩或导致暴雷事件的发生，郁亮也会快速被撸下去，也将晚节不保。

年前至今，万科的一系列的众多变化，皆为其核心战略基因与时代压力综合下的现实体现。

有鉴于此，也可推及万科在商业上一直就没有最深切的洞察和坚定的信念，基本都是心血来潮中的不痛不痒的形式主义的表现。

王石和郁亮，两个时代都差不多。

当前的调整，也是没有办法的办法了，也非万科核心战略下的重新思考。

对50多岁的郁亮来说，守住自己的基业就是成功，还多少可以保全一些脸面，否则，将会造成系统性的塌方。

写在最后：

据波哥看楼市观察，数十年以来，万科在商业运作方面没有太多太深刻和坚定的想法，只想借助外力去轻松实现自己的价值变现，这么多年来，商业资产的运作，在其各年的财务报表上都是末流或要被遮掩的地方，也可以反证一点——万科整体商业的运作，非常的平庸，个别项目的成功，犹如昙花一现，也没有总结成系统的成熟的独到的体系。

也未建立起自己的可攻坚克难的核心运作团队。

战略、体系、人才和资源等，尚难以形成有效的立体性比较完善的闭环，才造成了当前万科商业运作上的众多烦恼。

2014-2024年，10年间，在众多利好加持之下，都未磨成一把锋利的商业类宝剑；未来不可预测，风流云动中，亡羊补牢为时已晚。

其难度更大了。

同时，其上述“商业事业部”的成立，于时太短，对与搞惯了住宅类项目的主要团队而言，其思维的改变也非短期内可以形成专业的战斗力的，而且印力有自己的独特诉求，虽被整合，相关团队之间的磨合也需要时间等。

体系内和外，会造成万科商业板块的许多变数。

身、心、体、魂，必将难以有效协同，其间的“撕裂”，将为其必然。

万达、华润、新城和龙湖等，经历了十数年的沉淀和积累才逐步打造出了自己的核心体系等，万科商业想讲好自己的商业故事，还有很多的路要走。

而且，其骨子里，就缺乏许多的商业基因，其任重而更加道远。

对于缺乏专业商业思维和基因的万科而言，在当下可能要持续一定时间的时代风雪中、以及其他相关的众多压力中，其商业板块业务的运作，还需要经历更多的灵魂等类的拷问。

骨子里的住宅思维，和不敢啃商业硬骨头的行为等，万科商业要形成一个有效的产业，还有需要功课要去做。

路漫漫其修远兮，不知万科能否上下去求索？

大家拭目以待吧。