上海房价，最近让人很迷惑。

经过2023年一波下行行情之后，上海很多区域的的房价跌幅都在15%以上，更有甚者跌幅达到了50%。

面对这些跌惨了的区域，很多人不敢入手的同时，也有很多人看到了非常不错的买入机会点。

未来会好吗？下半年会好吗？翘首以盼的拐点，何时会到来？

这些目前看来虽然还不清楚，但有些类型的房子，确实已经跌出了极强的性价比。

01

前期被炒作的学区房，已经腰斩了。

2020年以来的上一轮行情是：始于学区，终于品质。

在房子普遍难卖的情况下，学区房的价格也在理性回归。

我敢说，这两个月绝对是刚性学区购房抢跑的最好时刻，不少顶级学区里，真的已经跌出性价比了。

最典型的：浦东梅园板块。

双一梯队的老牌学区，是一个以教育资源为特色的板块。

论学区优势，放在整个浦东也是数一数二的，梅园板块拥有超强的学区优势，聚集了众多优质学校。

从冰厂田幼儿园，到第一梯队的福山外国语小学，再到上海八大之一的建平中学，幼儿园、小学到初中一步到位。

众所周知，老牌学区的地段一般都比较好，距离陆家嘴也不过一两公里，开车几分钟就可以达到。

距离有多近呢，从小区都可以直接看到陆家嘴三件套。

而且四面八方都是地铁比较方便，拥有4号线和14号线两条地铁线，无论你想去市中心还是郊区，都可以快速到达。

当然，老牌学区房的通病就是房龄比较老了，从房龄上来看，建设的年代比较久远，大部分都在198x-199x年之间，所以房龄几乎都有20年，甚至超过30年了。

比如梅园一、五、六街坊、梅园二至四街坊等，都是以老破小为主的小区，但是因为位于好学区内，所以房价都很高。

梅园板块在学区优势+区位优势双重作用下，在二手市场没那么好的时候也依然抢手，特别是在公民公招政策出来后，直接引爆了梅园板块房价。

我们拿对口的小区梅园三街坊来举例。

当时两房价格从10万单价涨到13万，一房更是有了20万以上的成交记录，暴涨50%。

经过市场回调，大家猜猜现在卖多少钱。

呵呵，目前最新单价已经跌到了10万/平。

什么是腰斩，这就是真正的腰斩。

回头来看，梅园这一波之所以跌幅较大，还是因为之前涨幅太高，最高20万以上的单价，堪比静教院的海防村。

说实话，300多万买上海顶级梯队+陆家嘴板块的地理优势，解决孩子的念书问题后期如果再遇上个拆迁...

这一类的房子，目前的想象空间还是不错的。

02

前期被热炒的板块，投资客“尸横遍野”。

这轮行情中，跌的最惨的就是大虹桥了。

从去年开始，诸如“大虹桥崩盘了”“大虹桥跌惨了”等消息就不断传出，而且大虹桥新房热度的降低也仿佛在印证这一消息的真实性。

不管大虹桥跌惨还是崩盘，如今大虹桥新房不触发积分确已是不争的事实。

大虹桥徐泾的标杆小区蟠龙天地一期，2020年开盘均价约为6.15万，低楼层的价格可能在6万左右买进。

前两年，盘龙天地的二手房曾经有过9万+的成交记录，那时候更有10万+的挂牌房源。

如今蟠龙天地一期的挂牌价格普遍都在7万多，成交价格也是7万左右，跌幅20%以上是有的。

除了蟠龙天地，徐泾乃至大虹桥的二手房都是在下跌了，跌幅都在20%以上。

归根结底，大虹桥大跌的根本原因就是炒房客太多，价格是被炒上去的，所以其房价是不健康的，是含有水分的。

再跟大家说一个大虹桥品质次新小区。

位于大虹桥CBD核心区的富力虹桥十号。

这是2016年的次新小区，干挂石材的小高层，小区环境做的非常的不错，1梯2户，容积率在1.9，还有会所和泳池。

95平做了尺寸感非常不错的3房。

而且前期开发商是统一装修的，里面整体的装标也是非常高的。大家可以来感受下厕所的装标。

近期成交总价是630万，单价是6.6万。

目前的月租金在1万左右，租售比大概是2%，也直接跑赢上海90%以上的品质房的租售比，安全垫会相对厚一点。

如果我们从整个大板块来看的话，项目附近的虹桥火车站是上海的交通要塞、也是“西大门”。

虹桥商务区，目前已经是不可或缺的经济枢纽。

虹桥火车站周边的发展，也会极大程度上带动了周边配套、住宅的发展。

区域内的品质次新商品房其实并不多，比如万科时一区、恒基旭辉中心、虹桥富力悦都、富力虹桥十号、尚品华庭等几个小区。

品质都很不错，且都对口文来实验学校，也是闵行妥妥的二梯队的学校了。当然，未来的利好也是挺多的。

整个大虹桥的CBD核心区，未来不会再有新增楼盘的供应了，整体的供需相对来说会比较均衡。

同时，未来几年还有机场联络线、嘉闵线、示范区线3条地铁会开通，板块能级会很强。

03

过度追捧后的明星楼盘，价值慢慢凸显了。

在这两年的行情中跌的最惨还有另一个华二的品质学区房——闵行吴泾的紫竹半岛花园。

这个对口华二紫竹的次新小区甚至被一些营销号列为跌幅前三的小区。

紫竹半岛花园是2013年就首推的高品质居住社区，小区中涵盖了高层公寓、叠加别墅、湖畔高层、联排别墅、花园洋房和高级洋房等多种产品类型。

拥有华二的学区，较高的社区品质，紫竹半岛之前一直是南闵行的王者，曾经创下过成交价10w的记录。

可惜的是，因为距离市区太远，缺乏市区客流的导入。

同时，吴泾的居住环境并不理想，这些年连个像样的商场都没有，商品房小区也没建设几个，留不住这些高收入中产客户。

紫竹半岛的后期成交乏力，最新成交价已经跌到了6.8万/㎡，跌幅达到了32%。

当然，还有机会。

随着今年华二紫竹中考成绩的崛起，地段班整体分数的回归，紫竹半岛整体的价格，会开始慢慢的坚挺。

除了以上几个区域外，这轮行情跌惨的还有闵行的高兴花园，浦东的梅园三村、仁恒河滨城等等，有些可能是前些年涨的确实厉害，有些则是学区质量的影响。

随着价格的持续下滑，相关区域的性价比，其实已经开始慢慢出来了。

04

市中心非热门楼盘，因为“小众”所以忽略。

不管是大虹桥还是外环外的唐镇，前期都被炒作的非常厉害，一个很核心的原因就是新房的轮番上阵，开发商的持续发力炒作。

当一个区域的热度上来后，水涨船高的，就是房价，这就跟明星一样，关注的人越多，代言费也就越高。

那有没有什么区域，自身的实力不错，但因为关注度少所以性价比突出呢。

当然有。

比如，位于长宁的利星国际广场，116㎡，挂牌980万，2006年的港资盘，距离上生新所200米，核心市中心的位置。

预估成交价格在950万左右，成交单价为8W+。

类似的价格，你还可以买到位于长宁古北的虹桥城市花园，3房2厅的户型，成交单价为8.4W。

虹桥城市花园项目内部还有独栋别墅，虽然是2002年的房子，但整体的环境维护的还是相当不错的。

当然，因为每个人的实际情况不一样，所以同样的小区，有些人适合买有些人是不适合买的。

老的一批投资客开始慢慢退去，新一轮的接盘侠，开始进入寻找新的机会。

来源：大碗楼市上海