9月底发布的新一轮楼市新政颁布已满月。

在新政的持续作用下，10月上海楼市整体呈现出升温态势，“银十”直接变成“金十”。

尤其是二手房市场，更是热闹非凡。上海网上房地产数据显示，10月，上海二手房网签24376套（统计口径包括住宅、商业、写字楼、车位等，下同），坐稳今年至今第二把交椅。

与此同时，上海新房市场也持续火爆，新房项目再现“日光”。据上海中原地产数据显示，10月上海新建商品住宅成交面积64.3万平方米，环比增加39.8%，同比增加14.4%。

Part.1

二手房：成交量坐稳今年至今第二把交椅

上海网上房地产数据显示，10月份，上海市二手房网上签约量达到24376套，较9月份增长了53%，成为继3月、6月、7月之后，今年第四次突破2万套的月份。

在成交量显著增长的同时，10月份上海的二手房市场创下了多项记录。

以10月21日至10月27日这一周为例，上海市二手房的周成交量达到6745套，这一数据不仅超越了今年6月最后一周的成交记录，而且成为今年迄今为止周成交量的最高点。

在日交易量方面，10月份共有5天的成交量突破了1000套大关，其中10月13日的单日成交量更是达到了1334套，刷新了年内单日成交的最高记录，并且在近三年的单日成交量中位居榜首。此外，还有7天的成交量介于900至1000套之间。

在二手房源挂牌数据方面，出现了显著的下降趋势。根据诸葛找房的统计数据，截至2024年11月1日，全市二手房源的总挂牌数量已降至19.5万套，其中浦东区以52395套的挂牌房源量位居首位，持续占据市场领先地位。

值得注意的是，在市场变暖的同时，不少业主也趁机观望起来，一改之前放盘降价的“卑微”姿态。2024年10月，上海地区价格上涨的房源达到6145套，环比上月增长了50.1%。

Part.2

新房：成交面积环比增加39.8%

在二手房市场成交量持续高位运行的同时，新房市场中的热点楼盘亦展现出不俗的表现。

据上海中原地产数据显示，10月上海新建商品住宅成交面积64.3万平方米，环比增加39.8%，同比增加14.4%。价格方面，基于改善型项目依旧保持一定温度，10月均价为72671元/平方米，环比下跌12.4%。

在成交区域分布上，大浦东领跑全市，成交面积达到14.0万平方米。嘉定成交面积达到7.7万平方米排名全市第二。其他郊区，比如宝山、奉贤、青浦等均比9月成交出现大幅提升。

从成交前十榜单来看，中端产品增加显著。“4字头”“5字头”“6字头”的项目有6个，这些项目主要聚焦于外环周边，也是社保降低后收益比较明显的区域。当然，10万+的项目虽然和前期相比明显减少，但依然有3个上榜，说明市场延续性还不错。

成交排名第一的项目是黄浦滨江板块的绿发浦江园，网签223套房源，36887.39平方米，网签均价155254元/平方米，该项目于9月28日开盘，409套房源开盘当日销售约101亿元。

来源：上海中原地产

供应方面，虽然9月上海楼市表现得“含金量”不足，但是开发商仍对“银十”颇有期待，推盘节奏也在不断加快。据统计，10月份，上海共有29个项目开盘，供应4507套房源。

在市场开盘销售去化表现上，两极分化的现象依然显著，这种分化主要体现在两个方面：首先，刚需型产品与高端改善型豪宅产品在销售去化上的差距进一步拉大。

在10月份推出的高端改善型项目中，有两个项目取得了当日全部售罄的优异成绩。具体来说，10月15日，位于长宁区的青溪云邸项目开盘，推出的45套房源认购率达到了180%，并在当日实现了100%的去化率；10月27日，位于外滩董家渡板块的融创外滩壹号院二期三批次项目开盘，推出的158套房源同样在当日全部售罄，创造了58.82亿元的销售额。

高改项目热销的同时，刚需产品整体去化则表现平平，部分项目因认购人数不足而取消摇号，直接进入选房阶段，去化压力依然存在。

以青浦区盛青云锦为例，此次加推，项目推出301套房源，在认购期间仅收到13组意向认购，认购率4.32%，上海网上房地产显示，截至目前，项目301套房源仅网签1套。

另一方面，从刚需项目来看，刚需产品之间也存在分化现象。例如，奉贤新城板块的龙湖观萃推出的48套房源，认购率达到217%，触发积分制，开盘去化率达到100%；闵行浦江板块的大华星樾推出的143套房源，认购率达到212%，入围分为57.68，开盘去化率同样达到100%，而其他同类项目在对比之下开盘去化情况则显得较为惨淡。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，金九失色后，在政策的助力下，银十扳回一城。在政策推动下，外环外去化有所起色，这些区域是首次置业以及预算不多的改善买家重点关注地方，也是市场交易的主力区域。

市场形成豪宅，首次改善，刚需多点发力的格局，因此成交的持续性会有保障。其实不仅是上海，4个一线城市的成交表现都不错。

受一线城市带动，部分二线城市成交也开始有所改善。市场活力提升信号明显，在信心回归下，尤其是四季度是房企回笼资金的时期，必定会抓住政策利好的时间窗口加快推盘，后续成交有望保持在当前水准。