文｜老墨

“经过3年调整，房价已经回落到相对合理的水平！中长期来看，潜在住房需求的绝规模依然庞大！”

这是两句话，其实对于后半句话，我本身是存疑的，2021年全国商品房均价为10139元/平，而截止到今年7月底，均价降到了9849元/平，这点确实没错。然而未来对于新房的需求量，或许不会再有那么大了。

我早就说过，从新房到二手房，这是全球绝大多数国家，尤其是中国这种人口大国必须要走的路，注意看两个时间，1998年中国城镇有4.16亿人，总人口有12.47亿人，2023年中国城镇有9.32亿人，总人口有14.09亿人。

还不清楚吗？

短短二十五年，城镇人口增加了超5亿，而全国人口仅新增1亿多，而这段时间正是中国楼市飞速发展的时期。

短期内，大量人口进城就必须尽快建造大批新房，这就是需求端，而房企又完全有能力做到，这就是供给端，再加上当时房价很低，这就是赚钱机会。于是，中国房价很快就进入了上涨阶段。

我们一直在说，2020年是投资房产赚钱的最后时机，因为当时城镇化率已经达到了63.89%，这就表示未来城乡人口进城的速度越来越慢，而速度慢就代表房子难卖，房价自然就难涨，再加上大城市本来就有两年限售，所以在2020年前后买房，至少到2022年才能往外卖，而那年城镇化率已经涨到了65.22%。

所以这两年，看看土地市场就知道了，地价也不高了，参拍的房企也少了，以前经常露脸的万科、融创、绿地等都很少看见了，反而是城投更常见。

其实弄懂了这点，就不明白为什么这句话：

当前人民群众对住房和城乡建设的要求从“有没有”转向“好不好”。这可是2023年住建部长倪虹的原话。

中国人口太多了，1998年就超12亿了，既然国家让楼市进入市场时代，造房的速度就必须快，所以那年中国新开工面积就高达1.6亿平，而1997年仅有6000万平不到。

据不完全统计，短短二十五年后，2023年中国城镇住宅存量约335亿平，这个数字太惊人了，而这就是“有没有”的体现。

然而，在这个过程中，弊端也非常明显。就连住建部原副部长刘志峰都曾提到，“有些房屋墙体开裂、灌浆不到位、漏水、渗水、厨房串味等等，这些问题主要反映出一些企业管理松懈，有好的政策不清晰不推广，缺乏工匠精神。”

言外之意，过度追求房价上涨带来的利益，就会忽视了房子的质量。

当中国楼市进入“好不好”时代后，质量就成关键，建造速度肯定慢下来，房价自然也难涨，大家别在误判了。

既然现在已经进入了二手房时代，想要预测今后房价，就必须要考虑业主的心理。

因为谁也不想吃亏，尤其是2020年买房的那批人，房价高就算了，关键是利率也高。按照全国均价来看，那个时候贷款六成购买一套100平的房子，一个月就要还贷4000多。

生活压力太大了，特别是投资第二套房的人，原打算两三年后就卖掉，现在只能砸在手里。

说到这，为了尽快甩掉包袱，就必须降价卖房，那房价就应该暴跌，但其实大部分小区并没有。原因就来自业主的心理，不到最后一刻就不会这么做。

当然了，这是整体情况，我的预测是跌到2015年、2016年水平，就已经不错了。

但并非所有城市都是这样，那些人口净流出的城市房价大概率会暴跌，比如跌到2014年水平，再细分一下，那些远郊区、地段差的小区，房价会更加阴跌。说白了，所谓阴跌就是从挂牌价中看不出来，必须等到砍价环节，才能见真章。

更何况中国根本就不缺买房需求，我始终都是这么认为。

严格来说，刚需并不是个褒义词，有人这样定义它，“不得不买房的人群”。究竟什么叫不得不买房？

难道租房就不能生活？理论上当然行，但是为了资源，小孩上学、子女结婚、户口等等，租房远远比不上买房，而现在情况也变了，2016年中国一年就出生了1600万新生儿，而2023年仅有900万左右。

这个数据的差距，就导致未来教育资源不再是买房的直接原因，而国家大力发展的租购同权也间接说明了这点。

租房也能让小孩有学校读，租房也能结婚，甚至各种资源和买房一摸一样，那么谁还会买房呢？

只要到了这一天，楼市就不存在所谓的刚需。其实我认为真的快了，这是官方给的数据，2023年底中国已经累计建设各类保障房和棚改安置房6400多万套，而发展保障房也是推动楼市高质量发展的内容之一。

看到“高质量”这三个字，你联想到了什么？

没错，就是中国楼市进入好不好时代的特征之一。

关于中国房价的预测，我看到了太多的版本，一会是暴涨，一会又是暴跌，我的观点始终没变，就是基本不动。

而且退一万步说，楼市是影响民生的支柱行业，根本不可能暴跌，至于为什么不可能暴涨，这就更好理解了，一是时代变了，这是核心原因，二是经济也不再需要，也可能需要，这点倒是很少有人提到。

其实楼市看起来简单，要么涨要么跌，但是根本不简单，因为大到每个城市，小到每个小区、每个业主的情况都不一样，所以这才有了宏观和微观的区分。

如果有人告诉你，只从某些方面就能预测房价，那这就是假的，要么是骗你买房，要么是骗你卖房，我们一定要有判断力。

对此，你怎么看呢？

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